상속세, 증여세, 양도소득세 실무

상가빌딩은 비교적 덩치가 큰 업무용 건물을 말한다. 상가빌딩을 거래하면 업무용건물과 관련된 세금들이 발생한다. 1. 기본 사례 K씨는 일반과세자로부터 상가빌딩을 매수하려고 한다. • 취득목적 : 임대 • 매수예상가액 : 10억원 • VAT는 포괄양수도계약으로 생략할 예정임. (상황1) 매수인이 부담해야 할 취득세는 얼마인가? 상가에 대한 취득세는 일반적으로 4%(4.6%)가 적용된다. (상황2) 매수인은 간이과세자로 등록이 가능한가? 일단 매도인이 어떤 유형인지 살펴보아야 한다. 포괄양수도계약이 되려면 다음과 같은 요건이 필요하다. ▶ 매도인이 일반과세자인 경우 매수인도 일반과세자이어야 한다 ▶ 매도인이 간이과세자인 경우 매수인은 일반, 간이 모두 가능하다. 사례의 경우 매도인이 일반과세자이므로 매수인인..

일반적으로 개인이 부동산을 경매 등을 통해 자주 사고팔면 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 수 있다. 이렇게 되면 양도소득세와는 다른 사업소득세로 세금을 정산해야 한다. 지금부터는 매매사업에 대한 세금문제를 해결해 보자. 1. 기본 사례 (상황1) 기존에 구입한 주택이 있다. 이 주택을 사업자등록 이후 매도하면 사업소득세로 세금을 내면 되는가? 사업 전에 구입한 재고자산을 사업자등록 이후에 판매하는 경우에는 사업소득으로 과세되는 것이 원칙이다. 다만, 거주하던 주택을 판매한 경우에는 이는 사업소득세가 아닌 양도소득세로 과세된다. (상황2) 경매를 통해 단기매매하면 무조건 6~45%로 과세되는가? 그렇다. 다만, 중과주택과 비사업용 토지는 중과세제도가 적용되므로 이에 대해서는 양도소득세율이 적용될 수 있다..

이월과세제도는 배우자·직계존비속으로부터 증여받은 후 5년 내 토지와 건물 등을 양도시 취득가액을 당초 증여자의 것으로 하는 제도를 말하며,부당행위계산부인제도는 특수관계인 간의 고가취득이나 저가양도로 인해 5%, 3억 원 이상 차액이 발생할 때 소득금액을 재계산하여 과세하는 제도를 말한다.이 두 제도를 비교하면 다음과 같다.구분이월과세제도부당행위계산부인제도개념배우자, 직계존비속으로부터 증여받은 후 5년 내 토지와 건물 등을 양도시 취득가액을 당초 증여자의 것으로 하는 제도① 특수관계인간의 고가취득이나 저가양도로 인해 5%, 3억 원 중 적은 금액 이상 차액이 발생하거나(유상)② 특수관계인으로부터 증여받은 후(무상) 5년 내 양도 시 증여받은 자의 증여세와 양도소득세를 합한 세액이 증여자가 직접 양도한 경우..

매매계약서상의 잔금청산일은 취득시기와 양도시기를 결정하므로 부동산세금의 과세에 결정적인 영향을 미친다. 이하에서 이에 대해 알아보자. 1. 기본 사례 K씨는 현재 2주택을 보유하고 있다. A주택 : 2010년에 취득 B주택 : 2021년 4월 5일에 취득 (상황1) A주택을 처분하고자 하는 경우의 비과세요건은? A주택은 B주택 취득일로부터 1~3년 내에 양도해야 한다. 그래야 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 있다. (상황2) C주택에 대한 중도금을 치른 경우에도 A주택은 비과세를 받을 수 있을까? 그렇다. 잔금을 치르기 전까지는 주택을 취득하는 것은 아니기 때문이다. (상황3) 상황에서 C주택의 취득가액은 3억 원인데 이 중 잔금으로 10만 원을 남겨둔 경우 A주택은 비과세를 받을 수 있을까? 소액..

부동산매매계약서상의 거래금액은 세무상 매우 중요한 위치를 차지하고 있다. 이를 바탕으로 취득세나 부가가치세, 양도소득세 등이 결정되기 때문이다. 1.기본 사례 (상황1) 매매대금에는 부가가치세가 포함되는가? 포함시킬 수도 있고 제외시킬 수도 있다. 일반적으로 매매대금에는 부가가치세가 포함되지 않는 경우가 많다. (상황2) 잔금이 총 거래대금의 5%에 해당한다. 이 경우 어떤 문제가 있는가? 잔금이 소액(통상 총 거래금액의 10% 미만을 말한다.)인 경우 잔금은 미리 지급된 것으로 볼 수 있다. 다만, 과세의 실익이 없는 경우에는 큰 문제가 없을 것으로 보인다. (상황3) 이 매매대금을 토지와 건물로 나눠 기재한 경우 세무상 어떤 문제가 있는가? 매매계약서상에 토지와 건물의 가액을 별도로 작성한 경우라도 ..

부동산매매계약서를 작성할 때 면적과 관련하여서도 다양한 세무상 쟁점들이 발생한다. 1. 기본 사례 K씨가 보유한 주택현황 • 수도권(비투기지역)에 소재한 단독주택으로 보유기간은 20년임. 대지면적이 주택 바닥 정착 면적의 10배임. • 이 주택과 대지의 매도예상가액은 16억임. • 취득가액은 5억 원임. • K씨는 1세대 1주택자에 해당함. (상황1) 이 자료를 보고 K씨가 안게 될 세무상 쟁점들을 설명하면? 1세대 1주택자이나 고가주택에 해당하므로 양도소득세 과세대상이다. 부속토지의 면적이 바닥정착면적의 5배(2022년부터 수도권이고 주.상.공지역은 3배)를 초과하므로 그 초과분은 세법상 비사업용 토지로 보고 양도소득세를 계산해야 한다. (상황2) 바닥정착면적을 초과하는 부분은 어떻게 과세되는가? 비사..

부동산매매계약서를 작성할 때 토지와 건물의 공부상 용도와 실질용도가 다른 경우가 있다. 이때 다양한 세무상 쟁점들이 발생한다. 이하에서 이에 대해 살펴보자. 1. 기본 사례 (상황1) 토지의 지목이 공부상 임야인데 사실상 대지로 사용되고 있다. 이 경우 세법은 어떻게 과세하는가? 세법은 공부상의 현황과 실질용도가 다른 경우 실질용도를 우선하여 법을 적용한다. 따라서 대지로 사용하고 있으므로 임야가 아닌 대지로 보고 세법을 적용하게 된다. 실질용도에 대해서는 누가 입증해야 하는가? 납세의무자가 입증해야 한다. 사진 등으로 입증하면 된다. (상황2) 건축물대장에 근린생활시설로 표시되어 있는데 실질은 주거용으로 사용하는 건물에 대하여 세법은 어떻게 취급할까? 이 경우는 주거용 건물로 보아 세법을 적용한다. 참..

양도소득세의 과세대상을 제대로 구분해 보자. 1. 기본 사례 (상황1) 매매계약서상의 토지와 건물은 세금과 어떤 관계가 있는가? 토지와 건물의 매매계약서상 가액은 취득세, 부가가치세, 보유세 그리고 양도소득세 등 전반에 영향을 준다. ▶ 취득세 건물의 경우, 주택인지 아닌지 등에 따라 취득세 등이 달라진다. ▶ 부가가치세 수익형 건물인 경우에는 부가가치세 과세문제가 발생한다. ▶ 보유세 토지와 건물에 대해 따로따로 보유세가 발생한다. ▶ 양도소득세 주택인지, 비사업용 토지인지 등에 따라 양도소득세 과세방식이 다양하게 발생한다. (상황2) 지상정착물은 어떤 식으로 표시해야 하는가? 토지와 건물 외에 지상정착물이 있는 경우에는 특약사항으로 표시하는 경우가 일반적이다. (상황3) 계약상의 건물이 상가주택인 경..

양도소득세 신고를 하였으나, 계산착오나 증빙의 미비 등으로 세금을 적게 신고하거나 많게 신고한 경우에는 수정신고와 경정청구제도를 이용할 수 있다. 1. 기본 사례 자료 • A주택 : 싱크대 수리비용 100만 원을 필요경비로 신고하였다. • B오피스텔 : 취득세를 포함하지 않고 양도소득세를 신고하였다. • C농지 : 8년 자경농지라 별도로 감면신청을 하지 않았다. (상황1) A주택에 대해서는 어떤 조치를 취해야 하는가? 적법하지 않은 필요경비를 공제하였으므로 수정신고하고 세금을 추가납부하여야 한다. 수정신고란 세법 기준에 따른 것보다 세금을 적게 납부한 때 이를 바로잡는 제도이다. 다만, 수정신고는 법정신고기간 내에 정상적으로 신고한 자만이 할 수 있도록 자격을 부여하고 있기 때문에 법정신고기한 내 신고하..

특약사항으로 매도인의 양도소득세나 체납 관리비 등을 매수인이 대신 부담하는 경우가 있다. 특약사항으로 정한 이러한 계약은 세무상 어떤 문제를 야기할까? 1. 기본 사례 아래와 같은 물건을 거래하면서 특약사항으로 매도인의 양도소득세를 매수인이 부담한다는 내용을 계약서에 반영하였다. 자료 • 비사업용 토지 • 과세표준 5억 원 • 보유기간 2년 (상황1) 양도소득세를 매수인이 대납한 경우 이는 양도가액에 포함되는가? 그렇다. 개인이 양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 경우로서 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수인이 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 본다(재일46014-1616, 1997.7.2.). (상황2) 대납한 양..