15-4. 양도소득세와 거래금액

부동산매매계약서상의 거래금액은 세무상 매우 중요한 위치를 차지하고 있다. 이를 바탕으로 취득세나 부가가치세, 양도소득세 등이 결정되기 때문이다.

1.기본 사례

(상황1) 매매대금에는 부가가치세가 포함되는가?
포함시킬 수도 있고 제외시킬 수도 있다.

일반적으로 매매대금에는 부가가치세가 포함되지 않는 경우가 많다.

(상황2) 잔금이 총 거래대금의 5%에 해당한다. 이 경우 어떤 문제가 있는가?
잔금이 소액(통상 총 거래금액의 10% 미만을 말한다.)인 경우 잔금은 미리 지급된 것으로 볼 수 있다.
다만, 과세의 실익이 없는 경우에는 큰 문제가 없을 것으로 보인다.

(상황3) 이 매매대금을 토지와 건물로 나눠 기재한 경우 세무상 어떤 문제가 있는가?
매매계약서상에 토지와 건물의 가액을 별도로 작성한 경우라도 그 가액의 배분이 기준시가나 감정평가액이 아닌 임의가액으로 평가하였다면 이를 인정받지 못할 수 있다.

아래 관련 예규를 참조하자.

관련 예규 : 서면4팀-1835, 2005.10.6.

[질의] 토지투기지역 내에 소재한 토지 3필지(1998년에 증여받은 토지)를 일괄 양도하면서 전체금액을 매매계약서에 양도가액으로 표시하였음. 매매계약서상에는 평당 단가가 표시되어 있으며 거래사실확인서에 각 필지 면적에 대한 평당 단가를 배분하였음. 3필지 중 2필지는 농지로서 8년 이상의 자경농지에 대한 감면에 해당하며 1필지는 대지로서 양도소득세 과세대상임. 세법에 의하면 매매가액의 구분이 불분명할 경우에는 기준시가로 안분하는 것으로 알고 있는데 이 경우에도 매매가액의 구분이 불분명한 경우에 해당되어 양도가액을 기준시가에 의하여 안분하여야 하는지? 이 건의 경우 기준시가로 안분하는 경우에는 과세되는 1필지의 기준시가가 감면되는 2필지의 농지의 기준시가보다 월등히 높아 과세되는 필지에 양도가액이 과다하게 배분되어 세금이 많이 나오게 되어 있음. [회신] 토지투기지역 내에 소재한 3필지의 토지 (사례의 경우 2필지는 감면대상 자경농지, 1필지는 과세대상 나대지)를 일괄하여 양도한 경우, 개별필지에 대한 양도가액은 각각 구분하여 기장하되 필지별 양도가액이 매매계약서상에 구분 기재되어 있지 않거나 구분 기재되었다 하더라도 그 구분 기재된 필지별 양도가액이 임의기재이거나 정상적인 거래 등에 비추어 사실상 합당하다고 인정되는 경우가 아닌 경우에는 그 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 「소득세법 시행령」제166조 제4항의 규정에 따라 「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정(감정평가가액이 없는 경우에는 기준시가에 의함)에 의하여 안분 계산하여 과세대상 토지의 양도가액을 산정하는 것이며, 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 토지의 가액에 비례하여 안분계산하는 것임. 참고로 위에서 정상적인 거래란 토지와 건물의 구분기재된 양도가액이 기준시가로 안분했을 때 30% 이상 차이나지 않는 거래를 말한다. 이 비율을 넘지 않으면 구분기재된 금액을 세법상 인정받을 수 있다.

2. 핵심 포인트

부동산 거래금액과 관련하여 발생하기 쉬운 세무상 쟁점들을 정리하면 다음과 같다.

▶ 정상거래인 경우
• 세무상 문제점이 없다.

▶ 고가. 저가거래인 경우
• 특수관계가 없는 경우에는 일반적으로 세무상 문제점이 크지 않으나 증여세 등이 과세될 수 있다.
• 특수관계가 있는 경우에는 부당행위계산부인제도 등을 검토해야 한다.

▶ 허위거래인 경우
• 가산세, 과태료등이 추징될 수 있다.

3. 실전 사례

 

10억 원짜리 상가빌딩을 매수하여 임대하고자 한다.

• VAT 별도 • 토지기준시가(공시지가): 4억 원 • 건물기준시가(국세청자료): 1억 원

(상황1) 매수인은 이 상가빌딩을 토지와 건물로 나누어야 한다. 왜 그런가?

• 임대할 때 건물에 대해서만 감가상각비를 계상할 수 있기 때문이다.
• 한편 부가가치세는 건물공급가액에 대해서만 부과되며, 양도소득세의 경우 토지와 건물의 취득시기가 다르면 장기보유특별공제나 세율 등의 적용을 위하여 이를 구분해야 한다.

 

(상황2) K씨가 일반사업자등록을 낸 경우 환급받을 수 있는 부가가치세는 얼마일까?
부동산을 일괄공급하는 경우로써 'VAT 별도'인 경우에는 부가가치세는 다음과 같은 식을 이용해 계산한다.

▶ 건물에 대한 과세표준
= 일괄공급가액 × 건물기준시가 / (토지기준시가 + 건물기준시가)

따라서 이 산식에 숫자를 대입해 보면,
=10억 원 × 1억/ (1억 + 4억) = 2억

따라서 건물의 공급가액이 2억 원이므로 이에 10%인 2천만 원이 부가가치세가 된다.
참고로 토지의 공급가액은 10억 원에서 2억 원을 차감한 8억 원이 된다.

(상황3) 만일 토지와 건물의 취득시기가 다르다면 양도소득세는 어떻게 계산할까?
상황1에서도 살펴보았지만 취득시기가 다르면 토지와 건물의 세율과 장기보유공제를 계산할 때 취득일로부터 보유기간을 산정하여 적용한다.

거래금액과 세무상 쟁점

부동산을 거래하기 전이나 거래한 후에 거래금액이 세법상 타당한지 유의해야 한다. 만일 거래금액이 사실과 다르다고 인정되면 과세당국은 세무조사 등을 통해 세금을 추징하기 때문이다. 이하에서 이런 문제들을 순차적으로 알아보도록 하자. 첫째, 기준시가 이하의 거래에 대해서는 인정될까? 예를 들면 기준시가는 5억 원이나 계약서상의 금액을 4억 원으로 하는 것을 말한다. 이 경우에는 계약자체가 허위의 혐의가 있으므로 조사를 받을 가능성이 크고, 그 결과 실제 거래금액이 밝혀지면 관련세금을 추징당할 터이다. 계약서상의 금액이 실제 거래금액이 아니라면 부당행위계산부인제도나 증여세 규정 등으로 과세될 가능성이 있다. 둘째, 검인계약서도 취득가액을 입증하는데 사용할 수 있을까? 이 계약서는 등기를 위해 존재하는 것이므로 양도소득세 신고와는 무관하다. 다만, 매매계약서나 기타 여러 가지 수단에 의해 거래금액을 입증하지 못한 경우에도 이를 인정하는 판례 등이 있으므로 이에 대해서는 세무전문가의 도움을 받도록 하자. 셋째, 환산가액으로 신고한 가액을 검인계약서상의 금액으로 바꿔 과세할 수 있는가? 실무적으로 오래된 부동산의 경우에는 취득가액을 알기가 힘들므로 취득가액을 환산하여 사용하는 경우가 있다. 그렇다고 납세의무자가 환산가액으로 신고한 것을 과세당국이 검인계약서로 바꿔 과세할 수 있을까? 이 문제를 해결하기 위해서는 현행 「소득세법」제97조의 필요경비계산 내용을 확인할 필요가 있다. 이 규정을 보면 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비(취득가액과 기타필요경비를 말함) 중 취득가액은 실지거래가액을 기준으로 하나 이를 확인할 수 없을 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액으로 한다고 되어 있다. 따라서 납세의무자가 환산한 가액을 무시하고 검인계약서의 금액으로 과세할 수 없다. 다만, 과세관청이 경정을 하는 경우에는 이러한 금액뿐만 아니라 기준시가로도 과세될 수 있음에 유의해야 한다. 「소득세법」제114조 제4항 및 제7항을 보면 원칙적으로 실거래가액을 확인할 수 없을 때 과세당국은 매매사례가액이나 감정가액, 환산가액, 기준시가 순으로 결정이나 경정을 할 수 있도록 하고 있기 때문이다. 넷째, 실거래가 신고제도를 적용받은 취득가액이 허위인 경우 향후 실제 거래한 금액으로 양도소득세 신고를 하면 어떤 문제가 있을까? 「소득세법」제114조 양도소득세 과세표준과 세액의 결정·통지의 규정에서는 다음과 같이 규정하고 있다. "양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 등이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정한다." 따라서 다운계약서를 작성하고 향후 매수인이 이를 번복해 신고한 경우에는 실제대로 과세됨에 유의해야 한다. 다섯째, 신고를 하지 않았다면 등기부기재금액이 취득가액이 되는가? 만일 과세대상이었음에도 불구하고 신고를 하지 않으면 과세당국이 적극적으로 과세를 하려고 할 것이다. 과세당국은 이에 대해 원칙적으로 실거래가를 찾아 과세하나 여의치 않으면 예외적으로 등기부기재가액으로도 할 수 있다. 다음을 참조하자. 1. 무신고시의 결정원칙 실거래가 기준. 단, 실거래가 확인 불가시 매매사례가액, 감정평가, 환산가액 또는 기준시가로 함. 2. 예외 등기부기재가액으로 계산한 양도소득세액이 300만 원 미만인 경우 : 등기부기재가액으로 결정(단, 관할 세무서장 등이 실지거래가액과 차이가 남을 확인한 때에는 원칙을 적용함) 근거조항 「소득세법」제114조 가족 간에 매매나 증여 등을 할 때는 반드시 시가를 확인하고 시가가 없는 경우에는 감정평가를 통해 업무를 처리하는 것이 좋다.