15-1. 양도소득세 과세대상

양도소득세의 과세대상을 제대로 구분해 보자.

1. 기본 사례

(상황1) 매매계약서상의 토지와 건물은 세금과 어떤 관계가 있는가?
토지와 건물의 매매계약서상 가액은 취득세, 부가가치세, 보유세 그리고 양도소득세 등 전반에 영향을 준다.

▶ 취득세
건물의 경우, 주택인지 아닌지 등에 따라 취득세 등이 달라진다.
▶ 부가가치세
수익형 건물인 경우에는 부가가치세 과세문제가 발생한다.
▶ 보유세
토지와 건물에 대해 따로따로 보유세가 발생한다.
▶ 양도소득세
주택인지, 비사업용 토지인지 등에 따라 양도소득세 과세방식이 다양하게 발생한다.

(상황2) 지상정착물은 어떤 식으로 표시해야 하는가?
토지와 건물 외에 지상정착물이 있는 경우에는 특약사항으로 표시하는 경우가 일반적이다.

(상황3) 계약상의 건물이 상가주택인 경우 양도소득세 과세방식은?
건물이 상가와 주택이 결합된 경우에는 다음과 같이 세금에 영향을 준다.

▶ 취득세, 재산세
상가와 주택부분을 구분하여 과세한다.
▶ 부가가치세
수익형 건물에 대해서만 과세한다.
▶ 양도소득세
상가주택이 1주택에 해당하는 경우 아래와 같이 주택과 상가의 연면적으로 양도소득세 비과세 과세대상을 정한다(2022년 이후는 고가 겸용주택에 한해 각각 구분하여 과세)

• 주택의 면적 > 상가의 면적 : 모두 주택으로 본다.
• 주택의 면적 <= 상가의 면적 : 주택부분은 주택, 상가부분은 상가로 본다.

2. 핵심 포인트

부동산매매계약 시 토지와 건물의 구분과 관련된 세무상 쟁점들을 정리해보자.

(1) 토지만 있는 경우

• 토지만 있는 경우로서 여러 필지가 있는 경우에는 이를 구분하여 계약서에 표시하는 것이 원칙이다.
• 양도소득세는 각 필지별로 소득금액을 계산한 후 이를 합산하여 계산하는 것이 원칙이다.

 

(2) 토지와 건물이 있는 경우

• 토지와 건물을 구분하는 것이 원칙이다.
• 양도소득세는 토지와 건물을 구분하여 소득금액을 계산한 후 이를 합하여 과세하는 것이 원칙이다.

(3) 건물 외 지상정착물이 있는 경우

• 건물 외 지상정착물(수목, 과수, 비닐하우스, 주유소, 집기비품 등)이 있는 경우에는 이에 대한 매매계약서를 별도로 만드는 것이 좋다.
• 구분을 별도로 하지 않으면 이에 대한 공급가액이 양도가액에 포함되어 양도소득세를 신고해야 하는 불합리함이 있다.

사례

경기도 군지역에서 과수원을 보유하고 있는 L씨는 그 과수원이 수용되면서 토지 명목으로 1억 원을, 수목(과일나무) 등 지장물의 명목으로 1억 5천만 원을 보상받았다.

STEP1 쟁점은?
과수원을 양도하면서 발생한 과수가액은 토지의 양도가액에 포함되어 양도소득세가 과세되는지의 여부이다.

STEP2 세법은?
세법은 과수의 가액을 별도로 평가하여 구분한 경우에는 양도가액에서 제외하나, 평가하지 않고 양도한 경우 전체 양도가액을 토지의 양도가액으로 본다.

STEP3 결론은?
사례의 경우 과수목에 대하여 토지와 별도로 평가하여 계약서에 구분하여 작성하였으므로, 토지의 양도가액에 포함되지 않을 것으로 판단된다.

과수목은 감정평가를 받아 진행하는 것이 좋다.

☞과수원을 양도하면서 과수의 가액을 별도로 평가하여 구분양도하지 아니한 경우에는 전체 양도가액을 토지의 양도가액으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 토지양도가액과 별도로 구분하여 유실수에 대한 양도가액을 산정하여 양도하는 경우로써 해당 수목의 가액이 인정되는 경우에는 수목은 양도소득세 과세대상 자산에 해당하지 않으므로 해당 수목의 가액은 양도가액에 포함되지 않는 것이 원칙이다(서면4팀-2973, 2006.8.28.). 참고로 수목가액이 양도가액에서 제외되는 경우에는 취득 시의 수목가액은 필요경비에서 제외되어야 한다.

잠깐퀴즈

구분기재된 과수목은 소득세가 부과될까? 그렇지 않다. 작물재배업 소득은 과세되지 않기 때문이다(단, 연간 10억 원 이하까지 한함).

 

사례

2014년 9월에 토지를 매입하여 상가건물을 신축(토목, 기초, 골조, 지붕공사 완료상태) 중에 자금사정에 의해 토지건물(미완공)을 일괄양도하려고 한다. 이 경우 토지와 건물에 대한 양도소득세는 각각 어떻게 산정할까?

STEP1 쟁점은?
미완성된 건물을 양도하는 경우 양도가액을 어떤 식으로 정해야 할 것인지가 쟁점이 된다. 건물이 완공되기 전까지의 상태는 구축물로 판단하기 때문이다.

STEP2 세법규정은?
토지의 가액과 시공 중인 구축물의 가액이 구분되는 경우에는 구축물의 가액은 과세대상 자산이 아니므로 양도가액에서 제외하는 것이 원칙이다.
다만, 이의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 전체 양도가액을 토지의 양도가액으로 계산하며, 세금계산서 등 증빙에 의하여 신축비용이 확인되는 경우 토지의 자본적 지출액으로 계산하여 필요경비로 계산한다.

STEP3 결론은?
시공 중인 구축물의 가액이 토지의 가액과 구분되는 경우에는 양도소득세 신고대상이 아니나, 토지와 일괄 양도하여 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 양도소득세 신고대상에 해당한다.
☞ 토지 및 건물 등의 가액은 감정평가액이나 기준시가 등을 활용해 최대한 객관적으로 구분해야 세무상 문제점이 발생하지 않는다.

토지와 건물 등의 공급가액 안분기준

토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 양도하거나 2 이상의 지목이 결합된 토지를 동시에 양도하는 경우에는 안분계산의 문제가 발생한다. 이하에서 이에 대해 알아보자. (1) 계약서상에 구분 기재된 경우 원칙적으로 이를 인정한다. 다만, 그 구분 기재된 건물과 토지의 양도가액 등이 임의 기재되거나 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되지 않으면 그 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제166조 제6항의 규정에 따라 「부가가치세법시행령」 제64조의 규정에 의하여 안분계산하여 양도가액을 산정한다. 관련 예규 : 부가-649, 2009.2.19. 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 양도하는 경우에 그 건물의 양도가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 토지와 건물의 실지거래가액은 계약당사자의 합의에 의하여 정하는 것임. 사업자가 실지거래가액으로 신고한 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 건물의 규모와 형태, 제3자간에 일반적으로 거래된 가격 등 사회통념에 비추어 합당하다고 인정되지 아니하여 불분명한 경우에는 그 건물의 과세표준은 「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항(현재는 「부가가치세법 시행령」제64조)각 호의 규정에 따라 계산하는 것임. 「부가가치세법 시행령」제64조 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. 1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」제99조에 따른 기준시가가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(分)계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 한다. 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로써 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한 금액으로 한다. (2) 일괄양도한 경우 토지와 건물 등을 일괄양도하여 그 가액 구분이 불분명할 때에는 「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산한다. 감정가액 > 기준시가 > 장부가액'순으로 안분계산한다. 실무적으로 기준시가에 따라 계산한 가액으로 안분계산하되, 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산하는 경우가 많다.