상속세, 증여세, 양도소득세 실무

보유한 주택이 재건축이나 재개발되는 경우 양도소득세 처리가 복잡하다. 사업의 진행에 따라 부동산이 입주권으로 바뀌는 등의 변화에 따라 세법규정도 복잡하기 때문이다. 이하에서 핵심적인 내용을 위주로 대안을 찾아보자. 1. 기본 사례 현재 서울에 1주택과 재개발 중에 있는 입주권 1개를 가지고 있다. (STEP1 입주권은 무엇인가?) 입주권(入住權)은 말 그대로 주택이 완공되면 그 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 세법에서는 재건축 또는 재개발사업 절차상 '관리처분계획인가일~완공일 전'까지를 입주권으로 부른다 유상으로 분양받은 경우에는 분양권이라 한다. (STEP2 세법의 규정은 어떠한가?) 세법은 입주권에 대하여 주택이 있는 것으로 보고 세법을 적용하므로, 다음과 같이 세법이 적용된다. ① 입주권 하..

상가겸용주택(겸용주택)은 상가와 주택이 혼합된 건축물을 말한다. 하나의 건물에 주거용과 비주거용 혼합되어 관련 세금이 상당히 복잡해질 수 있다. 1. 기본 사례 아래 건물을 취득하려 한다 • 매매예상가액 : 8억원 • 주택의 연면적 > 상가의 연면적 • 상가의 기준시가 : 3억 원(상가건물 5천만 원, 상가부속토지 2억 5천만 원) • 주택의 기준시가 : 2억 원 • 매도인은 일반과세자임. (상황1) 취득세를 얼마나 부담해야 하는가? 단, 세율은 일반세율이 적용된다. 상가주택을 취득하는 경우에는 상가와 주택에 대한 가격을 안분해야 한다. 취득세율이 다르기 때문이다. 전체 취득가액이 8억이고 상가와 주택의 기준시가가 3억과 2억이므로 아래와 같이 상가와 주택의 양도가액을 계산할 수 있다. 상가의 취득가액=..

다가구(원룸) 임대주택과 거주주택을 보유하고 있는 상태에서 거주주택을 팔면 양도소득세가 비과세되는지에 대해 좀 더 세부적으로 알아보자. 다가구임대주택은 일반임대주택과는 다른 특징을 가지고 있기 때문에 별도로 살펴볼 필요가 있다. 1. 기본 사례 서울 성북구에 거주하고 있는 H씨의 사례 • 다가구주택(원룸)과 거주주택 1채를 소유하고 있다. • 다가구주택은 모두 15호로 「민간임대주택법」에 의한 사업자등록과 관할 세무서에 사업자등록을 필했다. (상황1) 이번에 10년 이상 보유 및 거주한 거주주택을 양도하고자 하는 경우 양도소득세 비과세 대상이 되는가? 장기임대주택에 대한 세법상의 요건(기준시가 등)과 거주주택의 비과세요건(2년 이상 보유 및 2년 이상 거주)을 충족한 경우에는 거주주택에 대해서는 비과세를..

다가구주택은 각 호별로 구분하여 등기되지 않고 지분으로 등기된 주택을 말한다. 최근 다가구주택과 관련해 다양한 리스크가 발생하고 있다. 이하에서 이에 대해 알아보자. 1. 기본 사례 사례 K씨는 현재 1개 필지에 8세대가 살 수 있는 1동의 건물을 신축하였다. (상황1) 다가구주택과 다세대주택의 차이점은? 구 분 다가구주택 다세대주택 구분기준 동당 건축면적이 660㎡, 3층, 19가구 이하 주택 동당 건축면적이 660㎡, 4층, 19가구 이하 주택 세법상 취급 세법상 취급세법상 공동주택으로 간주되나, 하나의 매매단위로 양도하면 1주택으로 보아 비과세 적용함. 각각 1채로 간주 「소득세법」제155조 제15항에서는 다가구주택에 대해 아래와 같은 입장을 취하고 있다. ⑤ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법..

앞에서 보았듯이 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권도 양도소득세 과세판단 시 주택수에 포함되므로, 다른 주택의 양도소득세 비과세와 과세방식에 영향을 준다. 이하에서는 분양권과 양도소득세 과세(중과세 등) 방식을 살펴보자. 1. 기본 사례 서울에 2주택과 성남에 1분양권(2021년 5월 1일 취득)을 갖고 있다. (상황1) 현재 중과 대상 주택 수는 몇 채인가? 분양권도 중과 대상 주택 수에 포함되므로 총 3채가 된다. 분양권이 포함된 경우 중과 대상 주택 수 판정은 조합원입주권과 같은 방식으로 적용한다. (상황2) 만일 이 상태에서 주택을 양도하면 중과세가 적용되는가? 별다른 정보가 없으므로 3주택 중과세가 적용될 수 있다. (상황3) 중과세를 적용받지 않으려면 어떻게 해야 하는가? 처분 등을 통..

2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권도 주택 수에 포함되어 당연히 다른 주택의 양도소득세 비과세와 중과세방식에 영향을 준다. 이하에서는 이 중 양도소득세 비과세에 대하여 살펴보자. 1. [소득세법 시행령] 개정 정부는 주택 수에 포함되는 분양권에 대해 「소득세법 시행령」제156조의 3을 아래와 같이 개정하여 다른 주택에 대한 양도소득세 비과세를 적용한다. 이러한 비과세제도는 재건축 등에서 발생한 조합원입주권과 유사하게 적용된다. 현재 1주택을 보유 중에 입주권을 승계취득한 경우에는 위와 같이 3가지의 형태로 비과세를 적용하고 있다. ①은 일반적인 비과세 규정이고, ②와 ③은 조합원입주권의 경우 비과세 특례제도에 해당한다. 그런데 이번 개정안에서 분양권은 ①과 ②에 대해서만 비과세를 적용하고, ③에 ..

2021년 1월 6일 정부에서 「소득세법 시행령」 등에 대한 개정안을 발표하였다. 이 개정안은 입법예고를 거친 후 2021년 2월 17일에 공포되어 시행되고 있다. 이러한 내용들 중 분양권과 관련된 내용도 다수 포함되었는데 이하에서 자세히 살펴보자. 1. 주택 수에 포함되는 분양권의 범위 2021년 1월 1일 이후에 취득(계약기준)한 분양권은 양도소득세 비과세나 과세판단 시 주택 수에 산입된다. 분양권을 주택으로 취급하면 다른 주택의 양도소득세 비과세와 중과세 등에 막대한 영향을 미치게 된다. 이때 주택 수에 포함되는 분양권은 구체적으로 아래의 법률에 따라 취득한 것을 말한다. 따라서 이러한 법률에 의하지 않은 분양권은 주택 수에 산입되지 않는다(「소득세법」제88조 제10호, 「소득세법 시행령」 제152..

오피스텔은 「건축법」상 준주택으로 업무용 건물에 해당한다. 하지만 이를 주거용으로도 사용할 수 있는데 이때 세법은 이를 주택으로 취급하여 법을 적용하고 있다. 이에 대해 정리해보자. 1. 기본 사례 K씨는 오피스텔을 취득하려고 한다. • 매도인의 용도 : 업무용 • 매도인의 사업자등록 형태 : 간이과세자 • 예상취득가액 : 2억 원 (상황1) K씨가 매수하고자 하는 오피스텔은 부가가치세가 발생하는가? 오피스텔은 원래 업무용 시설에 해당한다. 따라서 부가가치세가 발생하는 것이 원칙이다. 다만, 사례처럼 매도인이 간이과세자인 경우에는 통상적으로 공급가액 안에 부가가치세가 포함되어 있으므로 매수인이 이를 부담하는 경우는 드문 것이 현실이다. (상황2) K씨가 위 오피스텔을 취득 후 일반인한테 임대 시 어떤 문..

신축한 빌딩을 양도할 때에는 취득가액의 입증과 철거비용 등이 취득가액에 포함되는지의 여부에 관심을 둘 필요가 있다. 1. 기본 사례 15년 전에 다음과 같이 건물을 신축하였다 • 구건물의 장부가액 : 5천만 원 • 구건물의 철거비용 : 1천만 원 • 취득 당시 토지 장부가액 : 50억 원 • 공사비 : 30억 원 • 취득세 등 부대비용 : 3억 원 • 이자비용 : 3억 원(완공 전의 금액은 1억 5천만 원) • 감가상각은 없음. 이를 계산하기 위해서는 필요경비가 얼마가 되는지 이를 계산하는 것이 급선무이다. • 토지 필요경비= 토지 취득가액 + 기타필요경비 • 건물 필요경비= 건물 취득가액 + 기타필요경비 구분 토지 건물 비고 구건물 장부가액 필요경비제외 구건물의 장부가액과 철거비용은 양도가액에 직접적으..

상가 등 수익형 건물을 처분한 경우 먼저 부가가치세 문제를 해결하였다면 다음으로는 양도소득세 문제를 해결해야 한다. 양도소득세는 가처분 소득과 관계가 있으므로 절세법을잘 연구해야 한다. 1. 기본 사례 김부자씨는 보유한 상가를 팔려고 한다. • 취득: 1990년 30억 원에 취득 • 양도: 2021년 100억 원에 양도 • 그동안 장부에 감가상각비로 계상한 금액 : 10억 원 • 위 외의 사항은 무시함. 위의 자료에 맞춰 김씨가 내야 할 양도소득세를 계산해보면 다음과 같다. 구분 금액 비고 양도가액 10,000,000,000 양도예상가액 -필요경비 취득가액 기타필요경비 2,000,000,000 실제취득가액-감가상각비 =양도차익 8,000,000,000 -장기보유특별공제 2,400,000,000 =양도소득..