15-7. 부동산매매업 비교과세

일반적으로 개인이 부동산을 경매 등을 통해 자주 사고팔면 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 수 있다.

이렇게 되면 양도소득세와는 다른 사업소득세로 세금을 정산해야 한다.
지금부터는 매매사업에 대한 세금문제를 해결해 보자.

1. 기본 사례

(상황1) 기존에 구입한 주택이 있다. 이 주택을 사업자등록 이후 매도하면 사업소득세로 세금을 내면 되는가?
사업 전에 구입한 재고자산을 사업자등록 이후에 판매하는 경우에는 사업소득으로 과세되는 것이 원칙이다.
다만, 거주하던 주택을 판매한 경우에는 이는 사업소득세가 아닌 양도소득세로 과세된다.

(상황2) 경매를 통해 단기매매하면 무조건 6~45%로 과세되는가?
그렇다. 다만, 중과주택과 비사업용 토지는 중과세제도가 적용되므로 이에 대해서는 양도소득세율이 적용될 수 있다. 중과세제도가 적용되지 않으면 6~45%를 적용받을 수 있다.

(상황3) 매매사업용 주택 외의 거주주택을 매도하면 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세받을 수 있는가?
비과세를 받을 수 있다.

하지만 부동산매매업용 재고주택이 제외되기 위해서는 매매사업을 영위하고 있음을 입증해야 할 것으로 보인다.

아래의 Tip을 참조하기 바란다.

2. 핵심 포인트

부동산매매업과 관련된 세무상 쟁점사항들을 정리하면 다음과 같다.

▶ 사업자등록

• 부동산매매업자는 보통 일반과세자로 등록한다. 단, 85㎡ 이하의 주택만 매매하면 면세사업자가 된다.

▶ 매매시

• 부가가치세가 과세되는 부동산은 건물가액의 10%를 징수하여 국가에 신고 및 납부해야 한다.
• 매매일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내에 매매차익에 대한 예정신고 및 납부를 해야 한다(위반 시 가산세 제재가 있다.)

▶ 소득세 정산

• 다음 해 5월(성실신고확인대상자는 6월)에 종합소득세 신고를 해야 한다. 신고 및 납부는 원칙적으로 장부로 해야 한다.

☞종합소득세는 양도소득세와 종합소득세 중 많은 세액으로 신고 및 납부해야 한다(비교과세). 참고로 비교과세의 대상은 중과주택, 분양권, 비사업용 토지, 미등기 자산에 한한다.

부동산매매업과 부가가치세 관리

• 기존 부동산을 회사로부터 구입하면 매입 시의 부가가치세는 환급이 가능하다. • 기존 부동산을 개인으로부터 구입하면 환급받을 부가가치세는 없다. • 매매사업자가 소비자에게 매매하는 경우에는 부가가치세를 별도로 받아 이를 국가에 납부해야 한다. 단, 전용면적 85 ㎡ 이하의 주택과 토지의 공급에 대해서는 부가가치세가 면세된다.

3. 실전 사례

 

비교과세 사례

K씨는 매매사업용으로 보유하고 있던 비사업용 토지를 매도하였다. 매매가액은 2억 원이고 취득가액은 1억 5천만 원이다. 이 비사업용 토지의 보유기간은 5개월이다.

 

구분	비교과세가적용되는 경우	비교과세가 적용되지 않는 경우
양도가액	200,000,000	200,000,000
-필요경비	150,000,000	150,000,000
=양도차익	50,000,000	50,000,000
×세율	50%	24%
-누진공제		5,220,000
=산출세액	25,000,000	6,780,000

대략 1,800만 원 차이가 나고 있다.
즉 비교과세가 적용되는 경우가 불리하다.

부동산매매업이 유리한 경우

일단 양도소득세 중과세가 적용되지 않는 다음과 같은 상황에서 이 사업형태가 유리하다. • 이자비용이 많이 들어간 경우: 이자비용을 공제받을 수 있다. • 인건비가 들어간 경우: 사업과 관련된 종업원의 인건비도 공제받을 수 있다. • 기타 일반관리가 많이 발생하는 경우: 교통비나 차량비 등도 공제받을 수 있다. • 사업에서 발생한 결손금이 있는 경우: 매매사업소득과 이를 통산할 수 있다. • 매매사업자의 거주주택을 양도하고자 하는 경우: 비과세를 받을 수 있다.

 

부동산매매업자가 거주주택을 비과세받기 위해서 알아야 할 지식들

1. 대법원 판례내용 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 회수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는 것이다(대법 97누17674, 1999.9.21.). 2. 과세관청의 입장 사업소득인 부동산매매업, 주택신축판매업을 양도소득과 구별하는 기준으로는 다음과 같은 요소들이 고려될 수 있는 바, 다음의 요소들을 종합적으로 검토한 후 사회통념에 따라 사업성 유무의 판단을 하도록 하고 있다. 첫째, 양도인이 특정자산의 양도이전부터 수회에 걸쳐 동종의 자산양도행위를 계속적으로 반복하여 왔거나 그 자산의 양도가액이 다액이며 자산매매의 상대방이 특정소수인이 아닌 불특정다수인이 고객인 경우 둘째, 자산의 소유목적 보유상황 및 처분이유 등이 자산자체에 대한 투자목적으로가 아니고 단기간 매매차익의 획득을 위한 것이며 자산보유기간이 단기간인 경우 셋째, 양도인이 자산의 양도를 위하여 업무수행 장소를 별도로 마련하거나 자산양도업무에 종사하는 직원 및 특별대리인이나 거래인을 고용하거나 위촉하고 자산양도를 위한 상업적 광고를 행한 경우 넷째, 양도자가 자산의 양도로부터 취득한 양도차익의 발생 원인이 우연한 외부 경제적 사정에 의한 것이 아니라 양도자산에 대한 개량 · 조성행위에 기인한 경우 ☞시사점 결국 자산의 양도행위가 간헐적이거나 1회적이고 자산의 취득 및 처분이유가 투자목적이며 거래 상대방도 1인 또는 소수인 경우 또는 자산양도를 위한 광고를 행하지 아니하고 업무수행을 위한 별도의 장소를 설치하지 아니한 경우 등에는 그 자산양도로 인한 소득은 양도소득에 해당할 수 있다(주의!).

 

「소득세법」기본통칙 64-1221 [부동산매매업 등의 업종구분】

부동산 사업의 일종인 부동산매매업의 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 거래 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 매매하거나 사업상의 목적으로 「부가가치세법」상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할 판매하는 경우

◈필수 세무상식

특약이 세금에 미치는 영향
부동산특약은 표준적인 계약 내용이 아닌 거래 당사자 간의 특별한 내용을 별도로 약정한 것을 말한다. 현행 법률에 위배되지 않는 한 유효하다. 그런데 이러한 특약과 관련하여 다양한 세무문제가 발생할 수 있는데 이하에서 이에 대해 알아보자.

1. 기본 사례

K씨는 현재 1세대 1주택자로서 3년 전에 매수한 오피스텔을 다음과 같이 임대하려고 한다.

자료

• 오피스텔 : 업무용 • 사업자 형태 : 일반과세자 • 월세 : 100만 원 • 특약 : 이 오피스텔을 업무용으로 사용하기로 함.

(상황1) 이 같은 계약상태에서 그가 보유한 주택을 처분하면 비과세를 받을 수 있는가?
업무용 오피스텔은 주택 수에서 제외되므로 K씨는 1세대 1주택자로서 비과세 혜택을 누릴 수 있다.

(상황2) 만일 임차인이 특약사항을 위배하여 업무용으로 사용하는 것이 아니라 주거용으로 사용한 경우라면 주택에 대한 비과세를 받을 수 있을까?
이 경우에는 오피스텔을 주거용으로 사용하는 것인 만큼 K씨는 1세대 2주택자가 되어 주택에 대한 비과세 혜택을 누릴 수 없을 것으로 보인다. 아래 예규를 참조하기 바란다.

서면5팀-2498, 2007.9.6.

[질의내용] 오피스텔(업무시설)은 사업자에게 임대되었다면 주택이 아니고 업무용 건물로 인정되지만소유자가 직접 거주하거나 주거용으로 임대되었다면 주택으로 본다고 알고 있음. 현재 오피스텔을 임대하면서 주거용(주택)으로 사용하지 말고 오직 사업용으로만 사용하도록 하는 조건으로 임대하였으나 임차인이 동 조건을 위배하여 사업용으로 사용하면서 종업원의 주민등록 및 자신의 주민등록을 이 오피스텔로 옮겨 놓은 결과 사실상 업무용과 주거용으로 사용하는 결과가 되었다면 이 오피스텔은 주거용으로 간주되어 신청인이 다른주택을 소유하고 있는 경우 1세대 2주택이 되는지 여부 [회신] 「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 "주택"이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조 · 형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항임.

(상황3) 만일 임대한 오피스텔에 임차인의 사업자등록이 되어 있고 임차인이 여기에 거주하는 경우 업무용인가 거주용인가?
사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물은 주택으로 보기 때문에 이에 대한 사실판단을 통해 결론을 내려야 한다.
만일 가족 등이 같이 거주한 경우에는 주택으로 볼 가능성이 높다.

2. 핵심 포인트

부동산매매계약에서 특약은 거래당사자가 마음대로 정할 수 있다.

이에는 다음과 같은 것들이 있을 수 있다.

• 양도소득세 대납 : 매수인이 대신 부담한 양도소득세는 처음 1회에 한하여 동 세액을 양도가액에 합산한다(재일 46014-3077, 1994․12.1., 국심 90서101, 1990.3.23.).
• 조건부계약 : 조건부로 자산을 매매하는 경우, 그 조건성취일이 양도 또는 취득시기가 된다(재산 01254-3839, 1986.12.27.).
• 매매예약가등기 : 가등기는 세법상 의미가 없다. 본등기가 진행되어야 양도 등이 확정된다.
• 부가세별도 : 부가세별도 표시가 되어 있는 경우 이는 매수인이 부담함을 말한다.
• 포괄양수도계약 : 부가가치세가 없이 거래를 하고자 하는 경우에 이러한 표시를 한다.
• 용도제한 : “업무용으로 사용키로 한다.”는 식의 제한을 말한다.
• 부담부 증여 증여대상 부동산에 담보된 부채와 함께 증여하는 방식을 말한다.
• 부채승계 : 부채승계로 거래대금을 갈음하는 것을 말한다. 세법상 문제는 없다.
• 명의이전비 : 매매계약에 따라 발생하는 명의이전 관련 비용은 필요경비에 해당되지 않는 것이 원칙이다.
• 보상금 : 매매계약서에 보상금 지급관련 특약조항에 따라 지급한 금액은 양도가액에서 차감한다(재산 46014-370, 2000.3.25.).
• 지상정착물: 지상정착물의 경우 별도로 계약서를 만드는 것이 세금을 아끼는 방법이 된다.
• 토지거래허가 : 토지거래허가를 받지 못한 경우에는 무효로 한다는 문구를 기재해야 한다.
허가를 득하지 못하면 거래가 무효가 된다.
• 양도담보 : 부채를 변제하지 못하여 소유권이 이전되면 양도가 되는 것이다.
• 현물출자 : 조합 등에 현물출자하는 것은 세법상 양도에 해당되어 양도소득세가 발생한다.
• 권리금 : 부동산양도에 따른 권리금은 양도소득에 해당한다. 주의해야 한다.
• 1세대 1주택의 멸실 : 잔금청산 전에 주택을 멸실한 경우에도 비과세를 받을 수 있다.
매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 판단하기 때문이다.

양도소득세 집행기준 89-154.12 [매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정]

영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 비과세 판단을 한다.

3. 실전 사례

자료

K씨가 취득하고자 하는 임야의 소재지역이 토지거래허가지역으로 지정되었다. 이 임야를 거래하는 사무소에서는 특약으로 다음과 같은 문구를 넣어서 매매계약을 체결하려고 한다. “계약 후 토지거래허가를 받지 못한 경우에는 당 계약은 무효로 한다.”

(상황1) 토지거래허가 전에 계약을 하였지만 사후에 토지거래허가를 득하지 못하였다. 이 경우 「지방세법」상 취득시기는 어떻게 되는가?
이 경우에는 법적인 효력이 없으므로 「지방세법」상 취득이 무효가 되어 취득세 납부의무가 없어진다(지방세운영 –3888, 2011.8.17.).

(상황2) 매도인은 토지거래허가 전에 잔금을 받았다. 이 경우 양도소득세 신고를 해야 하는가?
토지거래허가제도를 적용받은 지역에서 거래를 한 후에 허가를 받으면 소급하여 취득시기가 결정된다. 하지만 이를 허가받지 못하는 경우에는 계약자체가 무효가 된다.
따라서 이러한 상황이 벌어지면 양도소득세 납부의무가 없어진다.
다만, 토지거래허가를 득하지 못한 경우라도 양도소득세가 과세되는 경우가 있으므로 주의해야 한다.

토지거래허가와 관련된 양도소득세 집행기준

① 88-151-3 [토지거래허가를 받지 아니하여 무효인 경우] 토지거래허가지역 내에서의 매매계약 등 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하므로 매매대금이 먼저 지급되어 매도인이 이를 보관하고 있다 하더라도 자산의 양도에 해당되지 아니한다. ② 88-151-4[토지거래허가를 받지 않고 소유권이 이전된 경우] 토지거래허가구역 내의 토지를 허가 없이 매도한 경우 그 매매계약이 무효라고 하더라도 소유권이전등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고 매매대금도 매수인 또는 제3자에게 반환되지 아니한 채 그대로 보유하고 있는 때에는 예외적으로 매도인 등에게 양도소득세를 과세할 수 있다.