15-3. 양도소득세 계산과 면적

부동산매매계약서를 작성할 때 면적과 관련하여서도 다양한 세무상 쟁점들이 발생한다.

 

1. 기본 사례

 

K씨가 보유한 주택현황

• 수도권(비투기지역)에 소재한 단독주택으로 보유기간은 20년임. 대지면적이 주택 바닥 정착 면적의 10배임. • 이 주택과 대지의 매도예상가액은 16억임. • 취득가액은 5억 원임. • K씨는 1세대 1주택자에 해당함.

 

(상황1) 이 자료를 보고 K씨가 안게 될 세무상 쟁점들을 설명하면?

• 1세대 1주택자이나 고가주택에 해당하므로 양도소득세 과세대상이다.
• 부속토지의 면적이 바닥정착면적의 5배(2022년부터 수도권이고 주.상.공지역은 3배)를 초과하므로 그 초과분은 세법상 비사업용 토지로 보고 양도소득세를 계산해야 한다.

(상황2) 바닥정착면적을 초과하는 부분은 어떻게 과세되는가?

비사업용 토지에 해당하는 경우에는 다음과 같이 과세한다.

• 장기보유특별공제 : 3년 이상 보유한 경우 6~30%를 적용한다.
• 세율:16~55%를 적용한다(「소득세법」 제104조의 2에 따라 토지투기지역으로 지정된 경우에는 26~65%를 적용한다).

2. 핵심 포인트

부동산매매계약 시 면적과 관련된 세무상 쟁점들을 정리해보자.

 

▶주택

• 전용면적 60㎡ 이하 : 취득세, 재산세 감면(단, 공동주택에 한함)
• 전용면적 85㎡초과 : 분양 시 부가가치세의 발생

▶상가주택

• 주택의 연면적 > 상가의 연면적 : 전체를 주택으로 보아 양도소득세 과세
• 주택의 연면적 <= 상가의 연면적 : 상가는 상가, 주택은 주택으로 보아 양도소득세 과세(2022년 이후는 원칙적으로 고가의 겸용주택에 한함)
  *위 기준은 상가주택이 1세대 1주택(일시적 2주택) 비과세를 받을 수 있는 경우에만 사용되며, 상가주택에 대해 과세가 되는 경우에는 상가와 주택을 구분하여 각각에 맞는 세제를 적용해야 한다. 한편 2022년부터는 고가 겸용주택에 대해서도 주택과 상가로 구분하여 과세가 된다. 따라서 2022년 이후부터는 이와 관련된 쟁점들이 발생하지 않을 것으로 보인다. 참고로 점포 등이 무허가건물로 이루어져 있는 경우에는 자칫 해당 토지가 비사업용 토지에 해당될 수가 있으므로 미리 점검하는 것이 좋을 것으로 보인다.

▶토지

• 비사업용 토지 판단시 면적개념을 도입하고 있음.
• 도시지역 3~5배, 밖은 10배까지 주택부수토지로인정함.

☞만일 공부상의 면적과 실제 면적이 상이한 경우에는 측량하여 실제 면적을 입증하면 된다.

 

3. 실전 사례

앞의 사례에서 K씨는 양도소득세가 얼마나 나오는지 알고 싶어 한다. 아래 자료를 참고하자.

 

구분	주택건물	토지		계
		주택부속토지(5배 내)	비사업용 토지(5배 초과분)
양도가액	2억	7억	7억	16억
취득가액	1억	2억	2억	5억

*실무에서는 먼저 주택건물과 토지가액을 양도 및 취득 시의 기준시가로 안분계산하고, 주택부속토지 중 세법상 인정되는 3~5배(10배) 부분과 그 초과분은 면적으로 안분계산한다.

 

비사업용 토지에 대해서는 장기보유특별공제 30%를 적용하기로 한다. 세율은 기본세율 + 10%p를 적용한다.

구분	주택			비사업용토지(5배초과분)	계
	건물	부속토지	계
	비과세(12억 이하) / 과세			비과세 적용불가
양도가액	2억	7억	9억	7억
- 취득가액	1억	2억	3억	2억
= 양도차익	1억	5억	6억	5억
= 과세양도차익				5억
- 장기보유특별공제				1.5억
= 양도소득금액				3.5억
- 기본공제				250만
= 과세표준				3.475억
× 세율				50
- 누진공제				0.254억
= 산출세액				1.4835억	1.4835억

 

고가주택과 이에 부수되는 토지의 보유기간이 다른 경우의 양도차익 계산(「소득세법」 기본통칙 95 -0…1)

1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택과 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 어느 한쪽이 미등기 양도자산인 경우의 양도차익은 다음과 같이 계산한다. 1. 건물부분 양도차익 = (건물부분 양도차익) - [(건물부분 양도차익) 건물부분 양도가액 (12억원) ×(──────────────) 건물 및 대지의 양도가액 합계액 ×────────────────────] 건물양도가액 2. 대지부분 양도차익 = (대지부분 양도차익) - [(대지부분 양도차익) 대지부분 양도가액 (12억원) ×(───────────────) 건물 및 대지의 양도가액 합계액 ×───────────────────] 대지양도가액 요약하면 ▶건물부분 과세양도차익= 건물부분 총 양도차익 - 비과세분 건물 양도차익(A) 비과세분 건물 양도차익(A)= 건물부분 총 양도차익 × 비과세분 건물 양도가액 비율(B) 비과세분 건물 양도가액 비율(B) = 비과세 건물 양도가액(C) / 건물 양도가액 비과세 건물 양도가액(C) = 12억 × 건물부분 양도가액 / 건물 및 대지의 양도가액 합계액