상속세, 증여세, 양도소득세 실무

조합원입주권이 과세되는 경우에는 과세방식에도 유의해야 한다. 매매가 자유로운 상황에서는 조합원입주권에 대한 양도소득세를 계산해야 하는 일이 많이 발생하므로 조합원입주권 양도소득세 계산방법을 알아야 한다. 1. 기본 사례 K씨는 입주권을 양도하고자 한다. 이 입주권은 비과세 대상이 아니므로 양도소득세를 계산해야 한다. (상황1) 입주권의 양도차익은 기존건물과 권리에서 발생한 것으로 구분해야 하는 이유는? 조합원입주권에 대한 양도소득세를 계산하기 위해서는 조합원입주권의 양도차익을 기존 건물분과 권리 해당분으로 구분해야 한다. 이렇게 하는 이유는 장기보유특별공제가 기존건물에 대해서만 적용되기 때문이다. (상황2) 장기보유특별공제는 어떻게 적용되는가? 장기보유특별공제액은 기존부동산의 취득일부터 관리처분계획인가일..

재건축이나 재개발 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주용으로 주택을 매수할 수 있다. 이때에도 비과세 특례를 준다. 1. 기본 사례 K씨는 재건축 대상주택 A를 소유하고 있는데 조만간 사업시행에 들어갈 예정이다. (상황1) 「소득세법 시행령」제156조의2 제5항에 따른 대체주택이 비과세되려면 대체주택은 언제 구입해야 하는가? 사업시행일 이후에 구입해야 한다. (상황2) 만일 A주택 외에 B주택이 일시적 2주택 관계에 있다면 대체주택에 대한 비과세혜택은 받을 수 없는가? 인가일(사업시행인가일 이후 취득한 경우 그 취득일) 현재 2주택 이상인 경우에는 적용되지 않는 것이나, 사업시행인가일 현재 일시적 2주택에 해당하는 경우로서 대체주택 취득전(재건축대상 주택 취득한 날부터 2년 이내)에 종전주택을 양도..

재건축(또는 재개발, 소규모재건축) 사업과 관련된 양도소득세 비과세는 일반주택에 비해 다소 다른 부분이 있다. 권리인 조합원입주권을 주택으로 보아 과세하다 보니 특례제도가 많이 존재하고 있기 때문이다. 지금부터 재건축 등과 관련된 조합원입주권의 양도소득세 비과세제도에 대해 상세히 살펴보자. 조합원입주권은 통상 관리처분계획인가일부터 주택이 완공될 때까지의 권리를 말한다. 1. 조합원입주권에 대한 양도소득세 비과세 규정 재건축 등과 관련해 발생한 조합원입주권에 대한 양도소득세 비과세는 「소득세법」 제89조에서 아래와 같이 규정하고 있다. 「소득세법」 제89조 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 ..

입주권(入住權)은 재개발이나 재건축사업과정에서 조합원이 가지는 신축한 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 세법은 입주권에 대한 과세를 위해 이를 주택으로 취급하고 있다. 1. 기본 사례 서울 압구정동에 사는 K씨는 아래와 같은 재건축 중의 입주권을 구입하려고 한다. 매수예상가액 : 10억 원 (상황1) 입주권을 취득한다고 하는데 무엇을 취득하는 것인가? 재건축 또는 재개발사업과정에서 주택을 멸실하고 신축주택에 입주할 권리를 부여하는데 이것이 입주권이다. 그런데 국세와 지방세에서는 입주권에 대하여 다르게 취급하고 있다. 국세인 「소득세법」에서는 이를 주택으로 보아 과세하나, 「지방세법」에서는 취득세를 부과할 때 대지를 취득한 것으로 본다. (상황2) 이 입주권을 취득하는 경우 취득세는 얼마인가? K씨는..

보유한 주택이 재건축이나 재개발되는 경우 양도소득세 처리가 복잡하다. 사업의 진행에 따라 부동산이 입주권으로 바뀌는 등의 변화에 따라 세법규정도 복잡하기 때문이다. 이하에서 핵심적인 내용을 위주로 대안을 찾아보자. 1. 기본 사례 현재 서울에 1주택과 재개발 중에 있는 입주권 1개를 가지고 있다. (STEP1 입주권은 무엇인가?) 입주권(入住權)은 말 그대로 주택이 완공되면 그 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 세법에서는 재건축 또는 재개발사업 절차상 '관리처분계획인가일~완공일 전'까지를 입주권으로 부른다 유상으로 분양받은 경우에는 분양권이라 한다. (STEP2 세법의 규정은 어떠한가?) 세법은 입주권에 대하여 주택이 있는 것으로 보고 세법을 적용하므로, 다음과 같이 세법이 적용된다. ① 입주권 하..

상가겸용주택(겸용주택)은 상가와 주택이 혼합된 건축물을 말한다. 하나의 건물에 주거용과 비주거용 혼합되어 관련 세금이 상당히 복잡해질 수 있다. 1. 기본 사례 아래 건물을 취득하려 한다 • 매매예상가액 : 8억원 • 주택의 연면적 > 상가의 연면적 • 상가의 기준시가 : 3억 원(상가건물 5천만 원, 상가부속토지 2억 5천만 원) • 주택의 기준시가 : 2억 원 • 매도인은 일반과세자임. (상황1) 취득세를 얼마나 부담해야 하는가? 단, 세율은 일반세율이 적용된다. 상가주택을 취득하는 경우에는 상가와 주택에 대한 가격을 안분해야 한다. 취득세율이 다르기 때문이다. 전체 취득가액이 8억이고 상가와 주택의 기준시가가 3억과 2억이므로 아래와 같이 상가와 주택의 양도가액을 계산할 수 있다. 상가의 취득가액=..

다가구(원룸) 임대주택과 거주주택을 보유하고 있는 상태에서 거주주택을 팔면 양도소득세가 비과세되는지에 대해 좀 더 세부적으로 알아보자. 다가구임대주택은 일반임대주택과는 다른 특징을 가지고 있기 때문에 별도로 살펴볼 필요가 있다. 1. 기본 사례 서울 성북구에 거주하고 있는 H씨의 사례 • 다가구주택(원룸)과 거주주택 1채를 소유하고 있다. • 다가구주택은 모두 15호로 「민간임대주택법」에 의한 사업자등록과 관할 세무서에 사업자등록을 필했다. (상황1) 이번에 10년 이상 보유 및 거주한 거주주택을 양도하고자 하는 경우 양도소득세 비과세 대상이 되는가? 장기임대주택에 대한 세법상의 요건(기준시가 등)과 거주주택의 비과세요건(2년 이상 보유 및 2년 이상 거주)을 충족한 경우에는 거주주택에 대해서는 비과세를..

다가구주택은 각 호별로 구분하여 등기되지 않고 지분으로 등기된 주택을 말한다. 최근 다가구주택과 관련해 다양한 리스크가 발생하고 있다. 이하에서 이에 대해 알아보자. 1. 기본 사례 사례 K씨는 현재 1개 필지에 8세대가 살 수 있는 1동의 건물을 신축하였다. (상황1) 다가구주택과 다세대주택의 차이점은? 구 분 다가구주택 다세대주택 구분기준 동당 건축면적이 660㎡, 3층, 19가구 이하 주택 동당 건축면적이 660㎡, 4층, 19가구 이하 주택 세법상 취급 세법상 취급세법상 공동주택으로 간주되나, 하나의 매매단위로 양도하면 1주택으로 보아 비과세 적용함. 각각 1채로 간주 「소득세법」제155조 제15항에서는 다가구주택에 대해 아래와 같은 입장을 취하고 있다. ⑤ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법..

앞에서 보았듯이 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권도 양도소득세 과세판단 시 주택수에 포함되므로, 다른 주택의 양도소득세 비과세와 과세방식에 영향을 준다. 이하에서는 분양권과 양도소득세 과세(중과세 등) 방식을 살펴보자. 1. 기본 사례 서울에 2주택과 성남에 1분양권(2021년 5월 1일 취득)을 갖고 있다. (상황1) 현재 중과 대상 주택 수는 몇 채인가? 분양권도 중과 대상 주택 수에 포함되므로 총 3채가 된다. 분양권이 포함된 경우 중과 대상 주택 수 판정은 조합원입주권과 같은 방식으로 적용한다. (상황2) 만일 이 상태에서 주택을 양도하면 중과세가 적용되는가? 별다른 정보가 없으므로 3주택 중과세가 적용될 수 있다. (상황3) 중과세를 적용받지 않으려면 어떻게 해야 하는가? 처분 등을 통..

2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권도 주택 수에 포함되어 당연히 다른 주택의 양도소득세 비과세와 중과세방식에 영향을 준다. 이하에서는 이 중 양도소득세 비과세에 대하여 살펴보자. 1. [소득세법 시행령] 개정 정부는 주택 수에 포함되는 분양권에 대해 「소득세법 시행령」제156조의 3을 아래와 같이 개정하여 다른 주택에 대한 양도소득세 비과세를 적용한다. 이러한 비과세제도는 재건축 등에서 발생한 조합원입주권과 유사하게 적용된다. 현재 1주택을 보유 중에 입주권을 승계취득한 경우에는 위와 같이 3가지의 형태로 비과세를 적용하고 있다. ①은 일반적인 비과세 규정이고, ②와 ③은 조합원입주권의 경우 비과세 특례제도에 해당한다. 그런데 이번 개정안에서 분양권은 ①과 ②에 대해서만 비과세를 적용하고, ③에 ..