11-1. 상가빌딩의 양도소득세

상가빌딩은 비교적 덩치가 큰 업무용 건물을 말한다. 상가빌딩을 거래하면 업무용건물과 관련된 세금들이 발생한다.

1. 기본 사례

 

K씨는 일반과세자로부터  상가빌딩을 매수하려고 한다.

• 취득목적 : 임대 • 매수예상가액 : 10억원 • VAT는 포괄양수도계약으로 생략할 예정임.

(상황1) 매수인이 부담해야 할 취득세는 얼마인가?
상가에 대한 취득세는 일반적으로 4%(4.6%)가 적용된다.

(상황2) 매수인은 간이과세자로 등록이 가능한가?
일단 매도인이 어떤 유형인지 살펴보아야 한다. 포괄양수도계약이 되려면 다음과 같은 요건이 필요하다.

▶ 매도인이 일반과세자인 경우
매수인도 일반과세자이어야 한다

▶ 매도인이 간이과세자인 경우
매수인은 일반, 간이 모두 가능하다.

사례의 경우 매도인이 일반과세자이므로 매수인인 K씨는 간이과세자가 될 수 없다(간이과세자로 등록한 경우 일반과세자로 자동 전환됨).

2. 핵심 포인트

상가빌딩을 거래할 때 점검하여야 할 세무상 쟁점들을 정리하면 다음과 같다.

▶ 취득시

• 부가가치세가 발생함(건물에 대해서만 부가가치세가 발생하기 때문에 토지 건물의 가액을 안분해야 하는데, 기준시가를 기준으로 하는 것이 일반적이다.)
• 취득세가 발생함.

▶ 보유시

• 보유세가 발생함.

▶ 임대시

• 상가임대소득에 대해 다음과 같은 세금이 발생함.
  • 부가가치세
  • 종합소득세 : 무조건 종합과세
• 무신고 시 : 세무조사의 가능성이높음

 

▶ 양도시

• 부가가치세가 발생함.
• 양도소득세가 발생함.

3. 실전 사례

 

일반과세자인 K씨는 다음과 같은 상가를 양도하려고 한다.

• 2006년 1월 5일 토지취득(취득가액 1억 원) • 2011년 8월 30일 건물신축(신축가액 1억 원) • 2021년 8월 30일 양도[토지가액 4억 7천만 원, 건물가액 1천만 원(VAT별도)]

(상황1) 이 사례의 양도소득세 계산방법은?
사례의 경우 토지와 건물의 취득시기가 다르다. 따라서 취득시기가 다르면 장기보유특별공제 등의 적용 측면에서 차이가 발생하므로 이를 구분하여 양도차익을 계산해야 한다.

(상황2) 이 경우 양도소득세는 얼마인가?

구분	토지	건물	계
양도가액	470,000,000	10,000,000	480,000,000
-취득가액	100,000,000	100,000,000	200,000,000
=양도차익	370,000,000	-90,000,000	280,000,000
-장기보유특별공제	111,000,000	0	111,000,000
=양도소득금액	259,000,000	-90,000,000	169,000,000
-기본공제			2,500,000
=과세표준			166,500,000
×세율			38%
-누진공제			19,400,000
=산출세액			43,870,000

한편 토지는 양도차익이, 건물은 양도차손이 발생한 경우 장기보유특별공제는 물건별로 양도차익에서 일정률을 곱하여 산정한다.

따라서 토지 양도차익 3억 7천만 원에서 장기보유특별공제를 적용한 금액이 토지 양도소득금액이 되는 것이며, 건물은 양도차손이므로 장기보유특별공제액 없이 그 금액이 건물 양도소득금액이 된다.

이렇게 계산된 양도소득금액을 통산하여 양도소득세를 계산한다.

(상황3) 토지가액은 4억 원, 건물가액은 8천만 원이라면 양도소득세 계산은?
이 경우에는 상황2와는 다르게 양도소득세가 많이 나온다.

상황1보다 토지가액이 낮게 산정되었고 그 결과 장기보유특별공제액도 줄어들어 전체적으로 과세표준이 상승하기 때문이다.

구분	토지	건물	계
양도가액	400,000,000	80,000,000	480,000,000
-취득가액	100,000,000	100,000,000	200,000,000
=양도차익	300,000,000	-20,000,000	280,000,000
-장기보유특별공제	90,000,000	0	90,000,000
=양도소득금액	210,000,000	-20,000,000	190,000,000
-기본공제			2,500,000
=과세표준			187,500,000
×세율			38%
-누진공제			19,400,000
=산출세액			51,850,000

☞토지가액과 건물가액의 크기는 부가가치세 및 양도소득세 모두에 영향을 준다.

 

상가빌딩 거래 시 알아두어야 할 사항들

• 토지와 건물의 공급가액에 따라 부가가치세와 양도소득세가 달라질 수 있다. • 토지와 건물의 공급가액은 기준시가에 따라 안분계산하는 것이 원칙이다. • 부가가치세 환급액이 2천만 원 초과하면 계좌개설신고서를 제출해야 한다.

 

팁

1. 상가.빌딩 취득 전 명의 정하기 취득에 앞서 취득자의 명의를 개인(공동포함)으로 할 것인지 법인으로 할 것인지에 대한 의사결정이 쉽지 않다. 개인이 처한 상황에 따라 의사결정의 방향이 달라지기 때문이다. 다만, 개인 부동산임대사업자들이 임대소득에 대한 높은 소득세율과 상속이나 증여 등을 위해 법인전환을 선호했던 그간의 흐름을 보면 가급적 법인 쪽에 초점을 두고 명의선택을 하면 어떨까 싶다. 특히 2020년 8월 12일 이후부터 부동산임대업의 법인전환에 대한 취득세 감면이 되지 않으므로 법인으로의 운영이 중요할 것이다. 다만, 수도권 과밀억제권역 내의 법인설립을 통한 부동산 취득 시에는 취득세 중과세 문제가 있고 또 주주를 어떤 식으로 구성하느냐 하는 것도 중요하다. 2. 보유한 상가빌딩의 상속, 증여(부담부 증여), 매매 선택하기 보유한 상가나 빌딩 등을 자녀 등에게 상속이나 증여 등을 할 때는 감정가액을 기준으로 재산을 평가해서 자신에 알맞은 방법을 찾아야 한다.