15-2 실질용도와 공부상 용도

부동산매매계약서를 작성할 때 토지와 건물의 공부상 용도와 실질용도가 다른 경우가 있다.
이때 다양한 세무상 쟁점들이 발생한다. 이하에서 이에 대해 살펴보자.

1. 기본 사례

(상황1) 토지의 지목이 공부상 임야인데 사실상 대지로 사용되고 있다. 이 경우 세법은 어떻게 과세하는가?
세법은 공부상의 현황과 실질용도가 다른 경우 실질용도를 우선하여 법을 적용한다.
따라서 대지로 사용하고 있으므로 임야가 아닌 대지로 보고 세법을 적용하게 된다.
실질용도에 대해서는 누가 입증해야 하는가?
납세의무자가 입증해야 한다. 사진 등으로 입증하면 된다.

(상황2) 건축물대장에 근린생활시설로 표시되어 있는데 실질은 주거용으로 사용하는 건물에 대하여 세법은 어떻게 취급할까?
이 경우는 주거용 건물로 보아 세법을 적용한다.
참고로 「소득세법」에서는 주택을 「건축법」상의 허가 여부 또는 등기 여부와 관계없이 상시 주거용의 목적으로 사용되는 건축물로 파악하여 실질용도로 주택 여부를 파악하고 있다.
따라서 다음과 같이 주택으로 보기 힘든 것도 실질용도가 주택이라면 주택으로 취급되고 있다.

• 상가를 개조하여 주택으로 사용하고 있는 경우
• 무허가 주택에서 거주하고 있는 경우
• 오피스텔에서 거주하고 있는 경우

2. 핵심 포인트

공부상 용도와 실질용도가 일치하지 않으면 다음과 같은 세무상 쟁점이 발생한다.

• 공부상 용도와 실질용도가 불일치한 경우에는 실질용도를 우선하여 적용 한다.
• 실질용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도를 우선하여 적용한다.

참고로

• 주거용 오피스텔을 업무용 오피스텔로 용도변경하거나,
• 주택을 「건축법」제19조에 따라 용도변경한 경우,

다른 주택의 양도소득세 비과세 판단 시 보유기간을 “최종 1주택”만 보유한 날로부터 해야 한다.
이 점에 유의하기 바란다.

3. 실전 사례

 

함께 양도하는 3필지는 사업용 토지에 해당하는가?

공장용 건축물과 인접한 4필지를 소유하고 있다. 이 중 1필지는 공장부지에서 도로로 용도변경이 되었고, 그 외 3필지는 2개의 田과 1개의 임야로 구성되어 있다. 현재 이 필지들은 공부상의 용도인 전 또는 임야가 아닌 공장부속토지로 재고물품 적재용으로 사용되고 있다. 공장용 건축물과 부속토지, 인접한 필지를 일괄양도하려고 한다.

STEP1 쟁점은?
공장 건물과 인접한 3필지가 사업용 토지에 해당하는지의 여부이다.(공장부속토지와 도로인 1필지는 비사업용에서 제외된다)
비사업용 토지에 해당하면 중과세율이 적용되기 때문이다.

STEP2 관련 규정은?
세법은 토지의 판정은 사실상의 현황에 의하나, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재 현황에 의하여 지목을 판정하도록 하고 있다.

STEP3 결론은?
사례의 경우 3필지가 사업용으로 사용되고 있으므로 사업용으로 사용되었음을 입증하도록 한다.

입증 시에는 최대한 객관적인 서류(임대차계약서, 사진 등)를 준비하도록 한다.

관련 예규 : 재산-1673, 2009.8.14.

[질의] 비사업용 토지 판정 시 농지.임야. 목장용지 및 그밖의 토지의 판정은 사실상의 현황에 의하는 것이나 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재 현황에 의함. [질의] (사실관계) 1979년 지목이 잡종지이며 재산세가 종합합산 과세되는 토지를 증여받음. - 당해 토지에 사설 묘지 설치허가를 받아 묘지 12기 정도 있으며, 소나무와 잡목이 무성한 상태임. (질의내용) 위 토지를 임야로 보아 사업용 토지로 볼 수 있는지. [최신] 「소득세법」제104조의3 규정을 적용함에 있어서 농지.임야 · 목장용지 및 그밖의 토지의 판정은 같은법 시행령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의하는 것임. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재 현황에 의하는 것임.