14-3. 수정신고와 경정청구하는 방법

양도소득세 신고를 하였으나, 계산착오나 증빙의 미비 등으로 세금을 적게 신고하거나 많게 신고한 경우에는 수정신고와 경정청구제도를 이용할 수 있다.

1. 기본 사례

 

자료

• A주택 : 싱크대 수리비용 100만 원을 필요경비로 신고하였다. • B오피스텔 : 취득세를 포함하지 않고 양도소득세를 신고하였다. • C농지 : 8년 자경농지라 별도로 감면신청을 하지 않았다.

(상황1) A주택에 대해서는 어떤 조치를 취해야 하는가?

• 적법하지 않은 필요경비를 공제하였으므로 수정신고하고 세금을 추가납부하여야 한다.
• 수정신고란 세법 기준에 따른 것보다 세금을 적게 납부한 때 이를 바로잡는 제도이다.
• 다만, 수정신고는 법정신고기간 내에 정상적으로 신고한 자만이 할 수 있도록 자격을 부여하고 있기 때문에 법정신고기한 내 신고하지 않는 사람은 제외됨에 유의하여야 한다.

수정신고에 대하여 살펴보자(「국기법」제45조).

▶신고적격자
법정신고 기한 내에 신고한 자

▶신고 사유
신고한 세액 등이 세법에 의한 것에 미달할 때

▶신고 기한
세무서장이 고지하기 전까지

▶기타
법정신고 기한 후 6개월 내에 신고·납부하는 경우에는 수정신고 시기에 따라 신고불성실가산세를 90~10%를 감면

(상황2) B오피스텔에 대해서는 세금을 돌려받을 수 있는가?
세금을 세법에 의한 금액보다 많게 신고하여 납부하였다면 이를 되돌려 받아야 한다.
이러한 상황이 발생한다면 '경정청구' 제도를 이용할 수 있는데, 그 내용은 다음과 같다(「국기법」제45조의 2).

▶청구 적격자
• 통상적인 경정청구 : 법정신고 기한 내에 신고를 한 자
• 후발적 사유에 의한 경정청구 : 법원 판결 등으로 거래 등이 변동되는 등 일정한 사유가 발생한 때

▶청구 사유
신고한 세액 등이 세법에 의한 것에 초과할 때

▶청구기한
'통상적인 경정청구'는 법정신고기한 후 5년 내 청구,
'후발적 사유로 인한 경정청구'는 그 사유가 발생한 것을 안 날로부터 3개월 이내 청구.

(상황3) C농지에 대해서는 감면을 받을 수 있는가?
감면을 받을 수 있다.
이때는 기한 후 신고제도를 이용한다.
원래 이 제도는 법정신고기한 내에 신고하지 않는 자가 과세표준과 세액을 결정하여 통지하기 전까지 신고할 수 있도록 한 것이다.

2. 핵심 포인트

양도소득세 등을 신고한 후에 신고내용이 잘못되거나 신고를 누락한 경우에는 다음과 같은 조치를 취해야 한다.

수정신고

• 세금을 세법보다 적게 신고하였을 때 사용한다.
• 세무서장이 고지하기 전까지 할 수있다.
• 수정신고하는 시점에 따라 신고불성실가산세를 10~90%까지 감면받을 수 있다.

경정청구

• 세금을 세법보다 많게 신고하였을 때 사용한다.
• 법정신고기한으로부터 5년 이전의 것도 청구할 수 있다.

기한후신고

• 무신고의 경우에 사용되는 방법이다.
• 기한후신고의 시점에 따라 신고불성실가산세를 20~50%까지 감면받을 수 있다.

3. 실전 사례

 

1세대 1주택자로서 아래와 같은 주택을 처분하였다.

• 토지 : 5년 전에 3억 원에 구입 • 건물 : 2년 전에 5억 원에 신축 • 15억 원에 매도(양도가액 건물 7억 원, 토지 8억 원)

(상황1) 이 경우 예상되는 양도소득세 산출세액은?
위 자료에 맞춰 양도소득세를 계산하려면 다음과 같은 과정을 밟아야 한다.

• 양도물건은 토지와 건물로 구분해야 한다. 취득시기가 다르기 때문이다.
• 양도차익 중에서 과세되는 양도차익을 계산해야 한다. → 1세대 1주택으로써 고가주택에 해당하기 때문이다.
• 장기보유특별공제를 토지와 건물에 대해 각각 적용한다. 이때 공제율은 1세대 1주택자에 대하여 적용되는 20~80%를 적용한다.

이러한 내용을 감안하여 산출세액을 계산하면 다음과 같다.

구분	건물	토지	계
보유기간	2년	5년
양도가액	700,000,000	800,000,000	1,500,000,000
-취득가액	500,000,000	300,000,000	800,000,000
=양도차익	200,000,000	500,000,000	700,000,000
=과세되는 양도차익	40,000,000	100,000,000	140,000,000
-장기보유특별공제 (0%, 10%)	-	10,000,000	10,000,000
=양도소득금액	40,000,000	90,000,000	130,000,000
-기본공제			2,500,000
=과세표준			127,500,000
× 세율			35%
-누진공제			14,900,000
=산출세액			29,725,000

*과세되는 양도차익은 다음과 같이 계산한다
양도차익 × (양도가액 - 12억 원) / 양도가액=5억 원(15억 원-12억 원)/15억 원=1억 원

*위에서 토지의 장기보유특별공제율이 10%인 것은 아래와 같은 예규에 근거한 것이다.
사례의 경우 토지로서의 보유기간 5년에 따른 10%(=5년×2%)의 공제율과 주택부속토지로서 보유기간 2년에 따른 공제율 0%(3년 미달) 중 큰 공제율인 10%를 적용하였다.

관련 예규 : 기획재정부 재산세제과-1183, 2010.12.10.

[제목] 주택부속토지가 주택보다 보유기간이 오래된 경우 [요지] 장기보유특별공제는 그 토지의 전체보유기간에 따른 공제율과 주택 부속토지로서의 보유기간에 따른 공제율 중 큰 공제율을 적용하는 것임. [질의] 「소득세법」제95조 제2항을 적용할 때 1세대 1주택에 딸린 토지를 양도하는 경우로서 주택보다 보유기간이 오래된 주택 부속토지에 대한 장기보유특별공제는 그 토지의 전체보유기간에 따른 같은 항 표1의 공제율(6~30%)과 주택 부속토지로서의 보유기간에 따른 같은 항 표2의 공제율(24~80%) 중 큰 공제율을 적용하는 것임.

(상황2) 만일 양도소득세 신고를 잘못한 경우에는 어떤 조치를 취해야 하는가?
수정신고를 해야 한다.

참고로 수정신고를 1개월 내에 하는 경우에는 신고불성실가산세를 90%감면한다.

비과세·감면제한

비과세·감면 적용 배제( 소법 891 ②, 조특법 129 ①) 거짓계약서를 작성한 경우 다음에 정한 금액을 당초의 비과세 또는 감면세액에서 차감한다(2011년 7월 1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터 적용). 1. 비과세 다음 중 적은 금액 ① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액 ② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 2.감면세액 다음중 적은 금액 ① 감면을 적용한 경우의 감면세액 ② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

◈필수 세무상식

1. 부동산 거래절차

부동산 거래를 할 때 주의해야 할 세무상 쟁점을 알아보면 다음과 같다.

▶계약 전
• 사전 세금컨설팅 (매수자는 취득세, 매도자는 양도소득세와 부가가치세 등)

▶계약금 지급
• 부동산임대사업자등록 시점
• 양도소득세 감면주택 대상자 판단기준시점(실거래가 신고: 계약일로부터 30일내)

▶중도금 지급
(세무처리에 영향을 주지 않음)

▶잔금 지급
• 취득시기와 양도시기가 결정된(원칙)
• 양도소득세 비과세 기산점.

▶등기접수
• 취득시기와 양도시기(잔금청산일보다 등기접수가 앞선 경우에 한함)

▶취득세 및 양도소득세 신고
• 취득세 : 취득일(잔금지급일) ~60일 내
• 양도소득세 : 양도월 말~2개월 내

2. 등기절차

부동산 등기절차에 대해 알아보자. 이러한 등기는 본인이 직접 할 수 있다.

▶등기원인 사유발생
• 매매, 신축, 상속, 증여, 임대차, 가등기 등
• 세무상 중요한 의미를 가지고 있음.

▶신청서(첨부서류 포함) 작성
• 등기 시 필요서류는 아래 참조
• 등기신청서 양식은 대법원인터넷등기소에서 다운로드가능

▶등기신청서 제출
• 관할등기소 서무계에 제출(신분증지참)
• 수입증지 첨부

▶등기완료 통지서 수령
•  관할 등기소에서 수령

▶수령등기사항증명서 발급
• 등기사항증명서 발급 및 확인

등기신청 시 필요서류

• 등기신청서 • 등기 원인을 증명하는 서류(매매계약서 등) • 등기의무자의 권리에 관한 등기필증 또는 확인서 • 당사자(등기권리자인 매수인과 등기의무자인 매도인)들의 인감증명서 • 토지 또는 건축물대장등본. • 취득세 영수필확인서 및 통지서 • 국민주택채권 매입증 • 위임장(대리인 신청 시) • 주민등록등본 등

3. 양도소득세, 증여세, 상속세 신고절차

양도소득세, 증여세, 상속세 신고절차를 알아보자.

▶양도소득세
• 신고 및 납부기한 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월(부담부 증여 시는 3개월) 이내
• 관할 세무서 : 주소지 소재 관할 세무서(국세청 홈페이지 검색)
• 신고서류
- 양도소득세 신고서
- 취득 및 양도 시의 계약서(수용의 경우 수용확인원 등)
- 필요경비 서류(취득세 영수증, 자본적 지출증빙 등)

▶상속세
• 신고 및 납부기한 : 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내
• 관할 세무서 : 대표상속인 주소지 소재 관할 세무서
• 세액결정 : 관할 세무서장은 과세표준 신고기한으로부터 9개월 이내에 상속세의 과세표준과 세액을 결정하여 상속인에게 통지
• 고액상속인에 대한 사후관리 : 상속재산가액이 30억 원 이상인 경우로 상속개시일부터 5년 이내에 상속인이 보유한 재산가액이 상속개시 당시보다 현저히 증가한 경우
• 신고서류
- 상속세 신고서
- 채무/장례비 등 입증서류상속세

▶증여세
• 신고기한 : 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
• 관할 세무서 : 수증자 주소지 소재 관할 세무서
• 세액결정 : 관할 세무서장은 과세표준신고기한으로부터 6개월 이내에 증여세의 과세표준과 세액을 결정하여 수증인에게 통지
• 신고서류
- 증여세 신고서 등

◈ 양도소득세 세무조사 사례
양도소득세 세무조사의 내용은 생각보다 범위가 넓을 수 있다.
이런 저런 이유로 탈루가 발생하면 모두가 세무조사의 대상이 되기 때문이다. 실무적으로 주의해야 할 세무조사 사례들이다.

1. 계약관련

 

매매계약서상의 금액을 가짜로 기재한 경우

▶상황
• 다운계약서 또는 업계약서 작성• 취득계약서 재작성 등
▶과세관청의 대응
• 고액거래를 중심으로 양도가액 및 취득가액을 동시 조사한다(계약서,자금흐름. 거래상대방 등 조사).
• 계약서 재작성 혐의 시 문서감정을 의뢰하여 조작 등을 밝혀낸다.

 

계약자 명의를 차명으로 하는 경우(명의신탁)

▶상황
• 계약자 명의를 다른 사람의 명의로 하는 경우
• 특히 아파트분양권과 관련된 사례들이 많음.
▶과세관청의 대응
• 자금출처조사 등을 통하여 대응한다. 이로 인해 증여세 등이 부과될 수 있다.
• 명의신탁 혐의 시 관할시·군·구청에 통보됨. 이곳에서 실명 등을 조사함.

부동산명의신탁이 허용되는 경우

채무의 변제를 담보하기 위해 가등기를 하거나 「신탁법」등에 의해 신탁재산인 사실을 등기하는 경우, 종중 부동산의 명의신탁 또는 배우자 간의 명의신탁 등은 조세포탈이나 강제 집행 또는 법령상 제한을 피하기 위한 것이 아니라면 명의신탁에 해당하지 않는 것으로 한다.

매매대금청산 후 소유권 가등기 등을 한 경우

▶상황
• 매매대금청산 후 소유권 가등기 또는 저당권설정 후 일정기간 경과
후소유권 이전하는 경우
▶과세관청의 대응
• 양도소득세 등 신고자료 검토 시 매매대금이 청산된 날이 양도 및 취득시기가 되므로 이를 기준으로 세법을 적용하여 세금을 추징한다.

 가족 등 특수관계인 간에 직거래를 한 경우

▶상황
• 가족 등 특수관계인 간에 매매거래를 하는 경우
▶과세관청의 대응
• 증여추정을 하여 거래당사자가 양도임을 입증하지 못하면 증여세로 부과한다.
**동일세대원에게 양도하는 경우에는 자금관계가 입증되면 양도로 인정된다. 이때 주택에 대한 양도소득세 비과세가 적용되는지는 별도로 확인해야 한다.

매매계약 회수가 빈번한 경우

▶상황
• 매매회수가 잦은 경우
▶과세관청의 대응
• 기획조사 등을 통하여 투기 조사할 수 있다.
• 부동산매매업으로 보아 과세할 수 있다. 매매업은 양도소득이 아닌 사업소득으로 구분된다.

미등기 양도를 한 경우

▶상황
• 부동산을 미등기 상태로 양도하는 경우
▶과세관청의 대응
• 해당 주택이 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산인 경우에는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.
• 등기가 가능함에도 등기하지 아니하고 양도한 경우에는 양도소득세가 과세된다.

부동산 미등기와 세무리스크

등기가 가능함에도 불구하고 미등기 상태에서 양도하는 경우의 불이익은 다음과 같다. • 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않음. • 장기보유특별공제 및 기본공제가 적용되지 않음.• • 양도소득세율은 70% 적용함. • 가산세율은 40%가 적용됨. • 국세부과제척기간은 10년이 적용됨.

2. 비과세관련

 세대분리를 허위로 한 경우

▶상황
• 30세 이하 자에 대한 소득조건을 허위로 맞춘 경우
• 실제는 같이 거주하지만 가짜로 세대분리를 해둔 경우
• 위장이혼을 하여 비과세를 신청한 경우
▶과세관청의 대응
• 국세청 전산망 등을 활용해 주소 등을 확인한다.
• 탐문 등의 방법으로 조사를 진행할 수 있다.

 오피스텔을 주거용으로 사용한 2주택보유자가 1세대 1주택 비과세를 신청한 경우

▶상황
• 주거용 오피스텔을 업무용으로 위장한 경우
• 주거용 오피스텔을 공실로 위장한 경우
▶과세관청의 대응
• 국세청 전산망 등을 통해 주거 전입사실을 확인한다.
• 탐문조사 등을 통해 주거용임을 확인한다.

 1주택 +1조합원입주권 보유세대가 1세대 1주택 비과세를 신청한 경우

▶상황
1주택과 1입주권을 보유한 상황에서 1주택을 매도한 경우
▶과세관청의 대응
• 일시적 2주택 등 주택에 대한 비과세가 적용되는지 점검한다.
• 세법에서 정하고 있는 비과세요건을 충족하지 못하면 과세한다.
*비과세요건 : 주택을 취득한 날로부터 1년 이후에 입주권을 취득 및 그 취득일로부터 비과세 처분기한 내에 주택을 양도하면 비과세가 적용된다.

 임대주택사업자가 주택 비과세를 허위로 신청한 경우

▶상황
• 임대주택사업자가 거주주택 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 2년이상 거주주택 요건을 충족해야 하는데, 이때 거주를 허위로 하여 비과세를 신청하는 경우
▶과세관청의 대응
• 전세대원들이 실제 거주했는지 등을 조사한다.

3. 양도소득세 신고관련

취득시기와 양도시기에 대한 판단 오류가 있는 경우

▶상황
• 취득시기와 양도시기에 대해 다양한 판단의 오류가 발생한 경우
▶과세관청의 대응
• 각 사안별로 취득시기와 양도시기가 잘 산정되었는지 검토한다.
• 일반적으로 취득시기와 양도시기는 원칙적으로 잔금청산일로 한다.
• 조건부로 자산을 매매하는 경우 그 조건성취일이 양도 또는 취득시기가 된다(소득세법기본통칙 2-11-6..27).

☞취득시기와 양도시기는 다음과 같은 항목을 적용할 때 과세에 다양한 영향을 미친다.
• 비과세대상 적용
• 8년 자경농지 감면적용
• 장기보유특별공제율 적용
• 세율적용 등

취득가액을 환산가액으로 신고한 경우

▶상황
• 취득가액이 있음에도 불구하고 환산가액으로 취득가액을 신고한 경우
▶과세관청의 대응
• 국세청 전산망을 통해 신고된 가액이 있으면 이를 취득가액으로 경정한다.
• 환산가액이 큰 경우에는 매도인 등을 조사대상자로 선정하거나 탐문조사 등을 통해 실제 거래가액을 찾는다.

 필요경비 등 적용오류가 있는 경우

▶상황
• 수익적 지출을 자본적 지출로 처리한 경우
• 소유권 이전비용과 관련 없는 비용을 적용한 경우
• 감가상각비를 취득가액에서 차감하지 않은 경우 등
▶과세관청의 대응
• 신고서상에 기재된 필요경비의 항목과 영수증을 확인하여 시부인한다.

 양도차손 통산이 잘못된 경우

▶상황
• 비과세대상의 양도차손을 통산한 경우
• 배우자의 양도차손을 통한 경우
• 형식인 NPL투자를 통해 양도차손을 통산한 경우
▶과세관청의 대응
• 통산하여 신고한 신고서를 검토하여 적격여부를 가리게 된다.

증액 수용보상금을 신고 누락한 경우

▶상황
• 증액된 보상금을 수령한 날의 다음 다음달 말까지 수정신고·납부해야 하는데 이를 누락한 경우
▶과세관청의 대응
• 증액 보상금에 대한 자료를 수집하여 미신고하였으면 신고하도록 안내문을 보낸다.

 8년 자경농지감면이 적용되지 않음에도 감면신청을 한 경우

▶상황
• 재촌요건을 충족하지 못한 경우
• 자경요건을 갖추지 못한 경우.
• 양도일 현재 농지가 아닌 경우
• 근로소득(총급여)·사업소득(부동산임대소득 제외)이 3,700만원 이상인 경우 등
▶과세관청의 대응
• 주민등록초본 등으로 확인한 후 실제 거주했는지에 대해 탐문조사를 한다.
• 제출한 자경 입증서류를 검토한다.
• 항공촬영사진 판독으로 양도일 현재의 농지 상태를 확인한다.
• 소득관련 자료를 파악한다.
☞사업소득자료를 검토하다가 만일 소득이 탈루된 사실이 적발되는 경우에는 종합소득세 추징 및 양도소득세 감면배제 등의 불이익이 뒤따를 수 있다.

도시지역(주거·상업·공업지역)에 편입된 경우

▶상황
• 도시지역 (주거·상업·공업지역)으로 편입된 지 3년이 경과된 농지를 자경농지 감면 신청하는 경우
☞ 도농복합시의 읍·면지역 등은 도시지역으로 편입되더라도 일부 감면을 받을 수 있음.
▶과세관청의 대응
• 양도소득세 감면신청이 들어오면 서면분석을 통해 요건을 확인한다.

최근에는 급증하는 세무리스크 유형

① 최종 1주택에 대한 비과세 보유 및 거주기간 다주택자가 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 “최종 1주택”을 보유한 날로부터 2년 이후에 양도해야 한다. 참고로 다주택자가 주택을 양도나 증여 또는 용도변경 등을 통해 주택 수를 조절하는 경우에 이러한 규정이 적용된다. ② 주택임대사업자의 거주주택 비과세 등록이 말소된 주택을 먼저 처분하고 거주주택을 양도하면 비과세를 받기가 힘들어질 수 있다. 위에서 본 최종 1주택 보유기간 계산법이 적용될 수 있기 때문이다. ③ 분양권의 주택 수에 산입 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권도 주택 수에 포함되어 양도소득세 비과세와 중과세의 판단에 영향을 미친다.