상속세, 증여세, 양도소득세 실무

부동산을 취득할 때 지급한 취득세가 양도세 계산에서  필요경비로 인정되는지를 알아보겠습니다.  1. 원칙 취득 시 납부한 취득세 등은 취득가액에 산입합니다.부동산을 취득할 때 납부한 취득세, 등록세, 부가되는 농어촌특별세 및 지방교육세, 인지세 등은 부동산의 취득가액에 산입합니다. 해당 비용은 부동산을 취득하면서 반드시 발생되는 지출이기 때문입니다.이때 유의할 점은 부동산의 취득가액을 실가에 의하여 산정하는 경우이어야 한다는 것입니다. 만약 취득가액을 실가가 아닌 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가로 신고할 경우에는 취득세가 필요경비로 인정되지 않습니다. 2. 취득세 감면분과 취득세 가산세, 체납 · 소멸시효 된 취득세는 취득가액에 가산할 수 없습니다.취득세를 취득 부대비용으로 인정하는 이유는..

임대사업을 그만둘 때 관할 세무서에 폐업신고를 하는 것만으로 모든 문제가 깔끔하게 정리되는 게 아니다. 사업을 그만두고 사업장을 양도하면 부가세와 양도세를 정리해야 한다. 앞의 김씨가 2018년 12월 1일에 앞의 상가를 5억원(부가세 2,500만원 별도)에 양도하기로 했다. 폐업 절차를 살펴보자. 1. 폐업시 부가세 신고 폐업 시에는 폐업신고서, 사업자등록증, 사업 양수도 계약서를 첨부해 관할 세무서에 제출하면 된다. 그리고 부가세 신고는 폐업신고일이 속하는 달의 다음 달 25일 안에 하면 되지만 보통은 폐업신고와 함께하는 것이 편리하다. 양도할 때 부가세 신고는 매우 중요하므로 잘 따져 보자. 임대사업자에게 사업장을 양도하는 경우 보통 사업장을 양도하면 상가 건물의 10%가 부가세로 발생한다. 토지에..

앞에서 잠깐 언급된 특수관계자 간에는 이해관계가 일치하기 때문에 마음만 먹으면 언제라도 거래를 성사시킬 수 있다. 이 과정에는 조세 회피의 여지가 다분하다. 따라서 세법은 특수관계자 간에 거래가 발생하면 다양하게 규제하고 있는데 이는 다음과 같은 원리하에 시행된다. 1. 편법 거래를 규제하는 원리 만일 특수관계자들이 증여를 선택하면 취득가액이 작아서 양도세가 과다할 경우에는 증여한 후 양도를 생각하게 된다. 세법은 이런 상황에 대해 이월과세 제도와 부당행위계산 부인 제도를 적용한다. 만일 특수관계자들이 양도를 선택하면 특수관계자 간에 양도를 선택하는 경우 대개 증여의 성격을 띠고 있다. 따라서 상속세 및 증여세법에서는 이런 거래들에 대해 일단 증여추정 규정을 적용하여 유상양도임을 입증하지 못하면 양도세 ..

일단 현행 세법에서는 특수관계자 간이라도 유상 양도임이 명백한 경우에는 양도 거래를 인정한다. 그런데 시가는 10억원인데 이를 1억원으로 사고판다면 세법은 이런 거래를 인정할까? 일단 거래 자체는 부인할 수가 없다. 계약당사자 간에 자유롭게 계약할 수 있기 때문이다. 하지만 세법은 제3자간의 거래와 비교해 볼 때 세금이 줄어들었기 때문에 양도자와 양수자에게 다음의 세금을 부과한다. 양도자 : 특수관계자에게 저가(시가의 5% 또는 3억원 차이)로 양도하는 경우 시가로 고쳐서 과세한다. 이렇게 해야 국가 입장에서는 세수가 확보된다. 양수자 : 양수자는 이 거래를 통해 시가보다 낮은 가액으로 취득해서 경제적 이익을 보았다. 따라서 현행 세법에서는 양수자가 특수관계이든 아니든 간에 일정한 이익을 얻었다면 여기에..

1.토지 보상금에 대한 자금출처조사 토지 보상금은 주로 공공기관 개발사업의 일환으로 발생한다. 그런데 이 보상금이 매우 크다 보니 보상금의 사용처를 두고 여러 가지 고민거리들이 등장한다. 국세청의 세무조사가 따라다니기 때문이다. 그렇다면 누가 조사 대상자가 되는지부터 살펴보도록 하자. 일단 토지 보상금을 받으면 토지 보상금에 대한 자료가 국세청에 통보된다. 현재 토지 보상금에 대해서는 상시 감독 체계가 구축되어 보상금 수령자 및 가족의 부동산 거래 내역이 6개월 단위로 국세청에 통보되고 있다. 따라서 토지 보상금을 받았다면 일단 조사 대상은 된다고 할 수 있다. 토지 보상금을 받은 사람 모두를 조사할 것인가? 그렇지는 않다. 토지 보상금 수령자가 100명인데 모두 조사한다는 것은 세무행정상 가능하지도 않..

1.취득 단계 토지를 취득하면 취득 금액에 4.6%(농지 취득 시 3.4%)의 세율이 적용된다. 여기서 취득금액이란 실거래가를 의미한다. 이러한 취득 관련 세금은 경작용 농지를 취득할 때 일정한 사유(농사용 농지, 농지 조성용 임야 등)가 발생하면 감면되기도 한다. 또한 세금 자체가 아예 없는 비과세도 있다. 예를 들어 수용으로 인해 토지를 대체 취득하면 취득세가 비과세된다. 토지수용은 강제적으로 진행되므로 대체 취득에 대해 특별히 취득세를 비과세하고 있다. 다만, 계약일(또는 사업인정 고시일) 이후에 부동산 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 보상금을 받은 날부터 1년 이내 대체할 부동산(대체부동산 구입시 취득세 비과세 대상지역이 제한되어 원칙적으로 지방보상금으로 서울의 부동산을 사면 취득세를 부과함)을..

부동산 관련 취득세는 부동산 지출 금액을 높이는 역할을 한다. 따라서 수요자 입장에서는 세금이 없는 것이 바람직할 것이다. 그래야 적은 돈으로 거래를 쉽게 할 수 있기 때문이다. 하지만 그렇게 되면 지방자치단체의 세수(稅收)가 줄어들므로 이 세금을 하루아침에 없애는 것은 무리다. 그래서 경기 동향이나 기타 사정을 감안해 세율 등을 조정하는 등의 방법으로 수요를 조절하곤 한다. 수요자의 입장에서는 향후 취득세가 어떻게 변화할 것인지 알려면 취득세 과세 방법을 정확히 이해할 필요가 있다. 1.취득세는 이렇게 부과된다 취득세는 취득한 날부터 60일(상속은 6개월)에 취득가액에 세율을 곱한 세액을 신고·납부해야 한다. 만약 취득세 신고를 제대로 하지 않으면 미납세액의 20%가 가산세로 부과된다. ① 취득 시기 ..

부동산의 양도세 신고에서 가장 애로가 있는 부분이 바로 취득가액과 기타 필요경비를 입증하는 부분이다. 수십 년 전에 발생한 거래 금액을 지금에 와서 입증한 것이 결코 쉽지 않기 때문이다. 지금부터는 취득가액과 필요경비 입증 요령에 대해 순차적으로 살펴보자. 취득가액 입증 요령 취득계약서를 분실했거나 또는 다운계약서를 가지고 있는 경우에는 취득가액을 정하는 것이 쉽지 않다. 이런 경우에는 다음과 같은 흐름에 따라 본인에 가장 유리한 방법을 선택하도록 한다. 첫째, 실지거래가액을 찾는 데 최선을 다한다. 현재의 양도세 신고는 무조건 실지거래가액을 기준으로 한다. 따라서 취득가액도 실지거래가액으로 입증하는 것이 원칙이다. 이때의 취득가액은 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의해 확인되어야 한다. 참고로 실지거..

분양이 완료되고 임차인과 임대차 계약이 성사되었다면 본격적으로 임대업을 영위하게 된다. 그렇다면 임대 후에 발생하는 세금에는 어떤 것이 있을까? 우선, 임대 기간에는 부가세와 소득세 신고 등의 문제가 발생한다. 부가세는 월세의 10%나 임차보증금의 이자상당액의 10%를 정기적으로 국가에 내는 세금을 말한다. 소득세는 매출에서 경비를 차감한 이익에 대해 6~45% 세율로 내는 세금을 말한다. 이 중 소득세가 부담이 될 수 있는데 임대소득이 많아질수록 소득세가 누진적으로 증가하기 때문이다. 통상 임대업은 경비가 부족하므로 이익이 많이 잡혀 소득세가 많이 나오는 업종 중 하나다. 이하에서 김씨가 부담해야 하는 세금들을 만나 보자. 1.부가가치세 매달 세금계산서를 주고받았다면 임대사업자는 6개월간(1.1~6.3..

1. 매매사례가액이 좋은 경우 상속(또는 증여)받은 자산을 추후에 양도하고 양도세가 과세되는 상황이라면 상속 또는 증여를 받을 때 해당 금액을 높여 놓는 것이 나중의 양도세를 줄일 수 있는 결과가 된다. 예를 들어 보자. A씨는 현재 매매사례가액으로 확인되는 3억원(현재 기준시가는 2억원, 실제 취득가액은 1억원)짜리 부동산을 배우자에게 증여하고 증여받은 배우자가 증여일로부터 10년 뒤 4억 원에 양도하려고 한다. 이때 세금은 어떻게 산정될까? 단, 장기보유 특별공제율은 편의상 15%, 세율은 6~45%의 누진세율이 적용된다고 하자. 먼저 기준시가로 증여를 받은 경우를 보자. ① A씨 : 세금 없음 ② 배우자 : 총 5,225만원 ▶ 증여세 : 없음( 6억원에 미달) ▶ 취득세 등 : 약 800만원(2억..