상속세, 증여세, 양도소득세 실무

다가구주택의 부담부증여 착오  (1) 실수 사례  겸용주택(상가주택)의 처분 관련 상담 시 부담부증여하는 방안을 안내하며 승계하는 주택분 채무에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하여 신고하였으나, 다가구주택은 공동주택에 해당한다는 법령해석사례로 비과세 적용이 불가하여 납세자의 납부세액이 증가하였습니다.  (2) 주의사항  「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.‘부담부증여하는 다가구주택은 공동주택에 해당하여 주택 부분 전체를 비과세 적용받을 수 없다’는 과거의 세법해석이 삭제되었기 때문에 현재는 부담부증여의 경우에도 하나의 매매단위로 양도한다면..

신축 및 임대 후 분양이익을 사업소득으로 신고함  (1) 실수 사례  주택신축사업자인 납세자가 주택완공일로부터 10년 후에 추가 분양한 주택의 매도대금을 사업소득으로 보아 종합소득세 신고대상으로 착오하여 양도소득세 신고서를 제출하지 않았습니다.  (2) 주의사항  주택신축사업자가 판매를 목적으로 주택을 신축하여 매도하는 것은 건설업으로 보아 사업소득에 해당하여 종합소득세로 과세하는 것입니다.다만, 매도 시까지 장기간 임대를 하거나 거주 목적으로 사용하는 등 사업으로 인정할 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 없었다면 양도소득으로 과세합니다.  (3) 관련 법령   ■ 사전법규소득2022-887(2023.06.26.)오피스텔을 신축하여 판매하는 사업은 「소득세법」제64조제1항의 부동산매매업에 해당하며, 같은..

비상장주식 양도 시 시가총액 과소평가의 오류  (1) 실수 사례  세무사가 비상장회사의 대주주 여부 판단을 위한 시가총액을 평가함에 있어, 시가총액을 과소평가하여 대주주에 해당되지 아니하는 것으로 착오 판단하고, 대주주에 대한 누진세율 대신 일반세율을 적용하여 양도소득세를 과소신고하였습니다.  (2) 주의사항  시가총액의 평가에 따라 대주주 해당 여부가 달라질 수 있습니다. 비상장주식의 평가는 자산을 기준으로 주식가치를 평가하는 순자산가치와 이익을 기준으로 주식가치를 평가한 순손익가치로 구분합니다.순자산가치와 순손익가치는 재무상태표상의 금액을 바탕으로 상속세법에서의 평가방법 및 차·가감 할 항목 등을 조정하여 평가하므로, 회계와 세법의 차이에 주의를 기울여야 합니다.  (3) 관련 법령   ■ 소득세법 ..

1세대1주택 특례 규정 중복 적용 착오  (1) 실수 사례  세무사가 국세청 해석례 등에 대한 검토를 소홀히 하여 1세대 4주택자인 납세자의 주택 양도에 따른 양도소득세 신고 시 「소득세법 시행령」 제155조를 중복적용하여 1세대 1주택 비과세로 신고하여 양도소득세 과소신고가산세가 발생하는 손해가 발생하였습니다.  (2) 주의사항  「소득세법 시행령」 제155조 1세대 1주택의 특례 중복 적용 시, 1세대 3주택자로서 2개 조항의 중첩 적용은 가능하나, 1세대 4주택자로서 3개 조항의 중첩적용은 불가능합니다.  (3) 관련 법령  ■ 대법2007두26544(2010.01.14.)혼인으로 인한 1세대1주택 비과세 특례에서 ‘1주택을 보유한 자’에는 일시적 2주택 보유자는 포함하지 않으므로 일시적 2주택자와..

국세기본법상 실질과세 검토 부족  (1) 실수 사례  세무사는 농지 2필지 양도와 관련하여 과세연도로 나누어 매도하는 경우 자경농지 세액감면을 각각 받을 수 있다고 상담 후 각각 1억원씩 세액감면을 적용하여 신고하여 발생한 사고입니다.  (2) 주의사항  세법에 따라 세액을 산정할 때 거래의 실질을 재구성하여, 하나의 거래를 둘 이상의 거래를 거치는 방법 등으로 세금을 회피할 경우에는 이를 하나의 거래로 보아 실질에 따라 과세될 수 있습니다. 특히, 2024.1.1. 이후부터는 분필한 토지 또는 토지 지분의 일부를 양도하는 경우로서 토지(또는 지분) 일부 양도일부터 2년이 되는 날이 속한 과세기간 종료일까지 나머지 토지(또는 지분)를 동일일 또는 그 배우자에게 양도하는 경우에는 1개 과세기간내 양도로 보..

취득가액 적용 오류  (1) 실수 사례  세무사는 납세자가 상속으로 취득한 부동산의 양도소득세를 신고하며 납세자가 상속개시당시 상속세를 신고하지 아니하였는 바, 양도하는 부동산에 대한 소급감정을 받아 소급감정가액을 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 신고하였습니다.세무사는 상속개시일로부터 6개월 이후의 소급감정가액을 양도소득세의 취득가액으로 신고함으로써, 양도소득세를 과소신고하였습니다.  (2) 주의사항  상속으로 취득한 부동산의 취득가액은 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 실지거래가액으로 보며, 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있는 경우에는 그 가액으로 합니다. 과세관청에서는 「상속세 및 증여세법」에 따른 평가기간 밖의 소급감정가액을 시가로 인정하지 않고 있습..

비상장주식의 양도에 따른 증여세 신고 누락  (1) 실수 사례  세무사는 특수관계인과의 비상장주식 거래(특히 발행당시의 액면금액으로)시 비상장주식의 액면금액과 상증법상 평가방법에 따라 정한 시가 사이에 차액이 30% 또는 3억원 이상 발생하면 이 거래를 부당행위로 보고 양도인에게는 양도소득세를, 양수인에게는 증여세를 부과한다는 사실을 간과하고, 발행 당시 액면금액으로 양도소득세만 신고하였고, 증여세를 무신고 하였습니다.  (2) 주의사항  특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도하는 경우 매도인에게 양도소득세 부당행위계산이 적용되어 시가를 양도가액으로 보아 양도소득세가 적용될 뿐만 아니라 매수인에게도 증여세가 과세될 수 있으므로 시가와 거래가액에 대한 검토를 ..

건물 환산취득가액 계산 오류  (1) 실수 사례  「소득세법」 제100조 제2항(양도차익 산정)에 따르면 공동주택 건물의 환산취득가액산정 시, ‘실지거래가액 × (취득시 공동주택 고시가격 / 양도시 공동주택 고시가격)’의 계산식으로 산정했어야 하나, 양도가액에서 감정평가액 기준으로 안분된 ‘건물가액 × (취득시 기준시가 / 양도시 기준시가)’ 계산식을 적용하여 취득가액이 과다신고되었고, 이로 인해 양도소득세 과소신고 사고가 발생하였습니다.  (2) 주의사항  주택의 경우, 양도자산별(주택 및 주택의 부수토지)로 그 양도가액이 각각 확인되거나, 양도실가를 안분 계산하였더라도 환산취득가액 계산 시에는 구분계산된 양도가액의 합계금액에 취득 당시 개별주택가격(또는 공동주택가격)과 양도 당시 개별주택가격(또는 공..

비사업용토지의 세율 적용 오류  (1) 실수 사례  양도소득세 신고업무를 수행함에 있어 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세 감면)의 규정에 의한 감면요건으로 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 의하여 주거지역 등에 편입된 농지의 경우에는 주거지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지는 감면되지 않는데, 양도소득세 감면을 신청하였고, 비사업용토지의 양도에 해당하는 세율(기본세율+ 10%)를 적용하지 않고 기본세율을 적용하여 발생한 사고입니다.  (2) 주의사항  자경농지에 대한 양도소득세의 감면을 규정하고 있는 「조세특례제한법」 제69조 및 동법 시행령 제66조에 의하면 ‘양도일 현재 특별시, 광역시 또는 시에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역, 상업지역 ..

세율 및 장기보유특별공제 착오  (1) 실수 사례  「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제13호가 신설되기 전에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 일시적 2주택 비과세 특례와 동조 제20항 장기임대주택 비과세특례가 중첩되어 비과세가 적용되는 고가주택의 경우, 장기보유특별공제 적용이배제되고 중과세율이 적용되는 것이나, 이를 간과하고 장기보유특별공제 및 일반세율을 적용하여 양도소득세가 과소신고된 사례입니다.  (2) 주의사항  2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제13호에 ‘제155조 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항이 적용되는주택으로서 같은 항의 ..