상속세, 증여세, 양도소득세 실무

부동산매매계약서를 작성할 때 토지와 건물의 공부상 용도와 실질용도가 다른 경우가 있다. 이때 다양한 세무상 쟁점들이 발생한다. 이하에서 이에 대해 살펴보자. 1. 기본 사례 (상황1) 토지의 지목이 공부상 임야인데 사실상 대지로 사용되고 있다. 이 경우 세법은 어떻게 과세하는가? 세법은 공부상의 현황과 실질용도가 다른 경우 실질용도를 우선하여 법을 적용한다. 따라서 대지로 사용하고 있으므로 임야가 아닌 대지로 보고 세법을 적용하게 된다. 실질용도에 대해서는 누가 입증해야 하는가? 납세의무자가 입증해야 한다. 사진 등으로 입증하면 된다. (상황2) 건축물대장에 근린생활시설로 표시되어 있는데 실질은 주거용으로 사용하는 건물에 대하여 세법은 어떻게 취급할까? 이 경우는 주거용 건물로 보아 세법을 적용한다. 참..

양도소득세의 과세대상을 제대로 구분해 보자. 1. 기본 사례 (상황1) 매매계약서상의 토지와 건물은 세금과 어떤 관계가 있는가? 토지와 건물의 매매계약서상 가액은 취득세, 부가가치세, 보유세 그리고 양도소득세 등 전반에 영향을 준다. ▶ 취득세 건물의 경우, 주택인지 아닌지 등에 따라 취득세 등이 달라진다. ▶ 부가가치세 수익형 건물인 경우에는 부가가치세 과세문제가 발생한다. ▶ 보유세 토지와 건물에 대해 따로따로 보유세가 발생한다. ▶ 양도소득세 주택인지, 비사업용 토지인지 등에 따라 양도소득세 과세방식이 다양하게 발생한다. (상황2) 지상정착물은 어떤 식으로 표시해야 하는가? 토지와 건물 외에 지상정착물이 있는 경우에는 특약사항으로 표시하는 경우가 일반적이다. (상황3) 계약상의 건물이 상가주택인 경..

양도소득세 신고를 하였으나, 계산착오나 증빙의 미비 등으로 세금을 적게 신고하거나 많게 신고한 경우에는 수정신고와 경정청구제도를 이용할 수 있다. 1. 기본 사례 자료 • A주택 : 싱크대 수리비용 100만 원을 필요경비로 신고하였다. • B오피스텔 : 취득세를 포함하지 않고 양도소득세를 신고하였다. • C농지 : 8년 자경농지라 별도로 감면신청을 하지 않았다. (상황1) A주택에 대해서는 어떤 조치를 취해야 하는가? 적법하지 않은 필요경비를 공제하였으므로 수정신고하고 세금을 추가납부하여야 한다. 수정신고란 세법 기준에 따른 것보다 세금을 적게 납부한 때 이를 바로잡는 제도이다. 다만, 수정신고는 법정신고기간 내에 정상적으로 신고한 자만이 할 수 있도록 자격을 부여하고 있기 때문에 법정신고기한 내 신고하..

특약사항으로 매도인의 양도소득세나 체납 관리비 등을 매수인이 대신 부담하는 경우가 있다. 특약사항으로 정한 이러한 계약은 세무상 어떤 문제를 야기할까? 1. 기본 사례 아래와 같은 물건을 거래하면서 특약사항으로 매도인의 양도소득세를 매수인이 부담한다는 내용을 계약서에 반영하였다. 자료 • 비사업용 토지 • 과세표준 5억 원 • 보유기간 2년 (상황1) 양도소득세를 매수인이 대납한 경우 이는 양도가액에 포함되는가? 그렇다. 개인이 양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 경우로서 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수인이 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 본다(재일46014-1616, 1997.7.2.). (상황2) 대납한 양..

양도소득세 신고는 크게 예정신고와 확정신고로 구분된다. 그리고 신고 후 검증절차가 있는데 신고내용에 문제가 있다고 판단되면 세무조사 등도 뒤따른다. 1. 양도소득세 예정신고 및 납부 양도소득세 예정신고 및 납부에 대해서는 「소득세법」 제105조에서 아래와 같이 정하고 있다. ① 제94조 제1항 각 호(같은 항 제3호 다목 및 같은 항 제5호는 제외한다)에서 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항에 따라 계산한 양도소득 과세표준을 다음 각 호의 구분에 따른 기간에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 1. 제94조 제1항 제1호 · 제2호 및 제4호에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월. 다만, [부동산 거래신고 등에 관한 법률]..

양도소득세 세율은 양도소득세의 크기를 결정하는 중요한 요소로 「소득세법」제104조 등에 규정되어 있다. 1. 기본세율 및 중과세율 요약 2021년 6월 1일 이후에 아래와 같이 양도소득세 세율이 적용된다. 과세대상자산의 구분 세율 일반과세 (보유기간별 세율) 1년 미만 50% (주택. 입주권은 70%) 1~2년 40% (주택. 입주권은 60%) 2년 이상 누진세율(6~45%) 중과세 1세대2주택 누진세율 + 20% 1세대3주택 누진세율 + 30% 비사업용토지 누진세율 + 10%(투기지역은 +20%) 분양권 1년 미만 70%, 1년 이상 60% 미등기재산 70% *세율은 수시로 변동됨을 유의하여야 한다 *위의 누진세율은 다음과 같다. 과세표준 세율 누진공제 1,200만 이하 6% - 4,600만 이하 15..

부동산을 양도하면 차익이나 차손이 발생하는데, 이를 잘 활용하면 부담세액을 줄일 수 있다. 1. 기본 사례 5년 전에 주택 3채를 구입하여 지금까지 보유하고 있으나, 대출금 갚기도 빠듯하여 보유하고 있는 주택 중 2주택을 처분하고자 한다. 그런데 이 중 한 채는 양도차익이 어느 정도 발생할 것으로 보이나 다른 한 채는 양도차손이 예상된다. STEP1) 2주택 처분 시 과세형태를 파악한다. 이 경우 1세대 3주택자에 해당한다. 따라서 먼저 처분하는 주택은 과세되는 것이 원칙이다. STEP2) 양도소득세 통산규정을 살펴본다. 매년 1월 1일부터 12월 31일까지 1년에 2회 이상 양도하여 양도차익이나 양도차손이 발생하면 이를 합산하여 양도소득세를 과세한다. 구분 합산여부 양도차익만 있을 때 누진세율+단일세율..

양도소득세를 계산할 때 장기보유특별공제는 세액을 줄이는 효과를 끼친다. 1. 장기보유특별공제란 부동산을 3년 이상 보유하면 양도차익에서 일정률을 공제하는 제도를 말한다. 물가상승에 의해 양도차익이 늘어나는 부분을 상쇄하기 위해 이 제도를 적용한다. (1) 적용대상 이 공제의 적용대상은 부동산이어야 한다. 따라서 분양권이나 관리처분인가일 이후에 발생한 입주권의 양도차익은 그 대상이 아니다. 또한 3년 이상 보유해야 하므로 3년 미만 보유하면 적용대상이 아니다. 중과세를 적용받는 주택과 미등기자산은 정책적으로 이에 대한 공제를 적용하지 않는다. (2) 공제의 적용 범위 이 공제를 적용할 때 해당 부동산의 취득일부터 양도일까지 발생한 양도차익 전체를 기준으로 한다. 다만, 아래와 같이 예외적인 경우가 있다. ..

기타 필요경비는 부동산을 취득하거나 양도할 때 필수적으로 발생하는 비용을 말한다. 1. 기본 사례 아래와 같은 집수리비에 대한 견적서를 받았다. 1. 도배공사 1,000,000 2. 온돌마루공사 1,200,000 3. 발코니확장공사 3,000,000 4. 필름시공(주방) 800,000 5. 전기수선 200,000 6. 화장실 벽타일, 욕조 및 세면대 교체 3,000,000 7. 도장공사 1,000,000 8. 싱크대 교체 및 인조대리석 공사 3,000,000 9. 붙박이장 2,000,000 10. 신발장 500,000 (상황1) 위의 항목 중 양도소득세 필요경비로 인정받을 수 있는 항목들은? 위에서 자산의 가치를 증가시키는 지출을 자본적 지출이라고 하고, 자본적 지출만 양도소득세 계산에 필요경비로 인정된..

양도소득의 취득가액은 필요경비에 포함되며 양도차익을 결정하는데 중요한 요소이다. 그런데 취득가액을 양도자의 것으로 계산하지 않고, 증여자의 것으로 계산하여야 하는 경우가 있다.   1. 양도소득의 필요경비 계산 특례배우자나 직계존비속으로부터 증여를 받은 후에 해당 부동산 등을 5년 내에 양도하면 취득가액은 당초 증여자의 것으로 한다. 이 제도를 이월과세제도라고 하는데 현행 「소득세법」 제97조의 2에서 규정하고 있다.2023.1.1 이후 증여분은 10년이다.이월과세① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하..