13-8. 양도소득세 세율적용법

양도소득세 세율은 양도소득세의 크기를 결정하는 중요한 요소로 「소득세법」제104조 등에 규정되어 있다.

1. 기본세율 및 중과세율 요약

2021년 6월 1일 이후에 아래와 같이 양도소득세 세율이 적용된다.

과세대상자산의 구분		세율
일반과세 (보유기간별 세율)	1년 미만	50% (주택. 입주권은 70%)
	1~2년	40% (주택. 입주권은 60%)
	2년 이상	누진세율(6~45%)
중과세	1세대2주택	누진세율 + 20%
	1세대3주택	누진세율 + 30%
	비사업용토지	누진세율 + 10%(투기지역은 +20%)
	분양권	1년 미만 70%, 1년 이상 60%
미등기재산		70%

*세율은 수시로 변동됨을 유의하여야 한다
*위의 누진세율은 다음과 같다.

과세표준	세율	누진공제
1,200만 이하	6%	-
4,600만 이하	15%	1,080,000
8,800만 이하	24%	5,220,000
1.5억 이하	35%	14,900,000
3억 이하	38%	19,400,000
5억 이하	40%	25,400,000
10억 이하	42%	35,400,000
10억 초과	45%	65,400,000

◈미등기양도자산
미등기 양도자산은 양도소득세 세율이 70%가 적용된다. 다만, 「소득세법 시행령」 제168조에는 아래와 같은 자산들은 미등기 양도자산에서 제외한다.

• 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
• 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
•  「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 주택
•  「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지
• 건설사업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지 등

 

2. 세율 적용법

(1) 하나의 자산에 둘 이상의 세율이 적용되는 경우

 

하나의 자산에 둘 이상의 양도소득세 세율이 적용될 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

(2) 한 해에 2회 이상 양도한 경우

해당 과세기간에 자산을 둘 이상 양도하는 경우 양도소득 산출세액은 다음 각 호의 금액 중 큰 것(이 법 또는 다른 조세에 관한 법률에 따른 양도소득세 감면액이 있는 경우에는 해당 감면세액을 차감한 세액이 더 큰 경우의 산출세액을 말한다)으로 한다.

• 해당 과세기간의 양도소득 과세표준 합계액에 대하여 제55조 제1항에 따른 세율(6~45%)을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액
• 제1항부터 제4항까지 및 제7항의 규정에 따라 계산한 자산별 양도소득 산출세액 합계액. 다만, 둘 이상의 자산에 대하여 제1항 각 호, 제4항 각 호 및 제7항 각 호에 따른 세율 중 동일한 호의 세율이 적용되고, 그 적용세율이 둘 이상인 경우 해당 자산에 대해서는 각 자산의 양도소득 과세표준을 합산한 것에 대하여 제1항 · 제4항 또는 제7항의 각 해당 호별 세율을 적용하여 산출한 세액 중에서 큰 산출세액의 합계액으로 한다.

사례를 들어 위의 내용을 확인해보자.
• A와 B주택은 누진세율
• C주택은 중과세율이 적용됨.

Q. 위 C주택을 단기매매하면 세율은 어떻게 적용하는가?
이 경우 단기매매에 따른 단일세율(70% 등)과 중과세율(6~45%+10~20%p)을 적용하여 큰 금액으로 과세한다.

Q. A와 B주택을 한 해에 양도하면 세율은 어떻게 적용하는가?
과세표준을 합산해 누진세율(6~45%)로 과세한다.

Q. 위의 주택들을 한 해에 모두 양도하면 세율은 어떻게 적용하는가?
이 경우에는 아래 중 큰 세액으로 한다.

1. 합산한 과세표준 × 누진세율(6~45%)
2. A와 B주택 합산한 과세표준 × 누진세율(6~45%) + C주택 과세표준 × 중과세율

3. 실전 사례

아래와 같은 부동산을 거래하고자 한다. 상황에 맞게 답하면?

자료

• A부동산 : 주택. 매도자는 다주택자임. • B부동산 : 토지(임야) • C부동산 : 무허가건물(주택이 아님). 당초 허가를 받지 못함.

(상황1) A부동산을 처분하면 중과세가 적용될까?
주택은 일반적으로 보유기간에 따른 세율을 적용하되 다주택자의 경우 중과세율이 적용된다.

구분	1년 미만	1~2년 미만	2년 이상
보유기간에 따른 세율	70%	60%	6-45%
중과세율	Max[70%, 중과세율]	Max[60%, 중과세율]	중과세율

(상황2) B부동산을 처분하면 중과세가 적용될까?
토지도 중과세제도가 있으나, 비사업용 토지(투자목적으로 보유하는 토지. 지목별로 규정되어 있음)에 대해서만 중과세를 적용한다. 토지에 대한 세율을 정리하면 다음과 같다.

구분	1년 미만	1~2년 미만	2년 이상
보유기간에 따른 세율	50%	40%	6-45%
중과세율	Max[50%, 중과세율]	Max[40%, 중과세율]	중과세율

(상황3) C부동산을 처분하면 중과세가 적용될까?
미등기자산에 해당하면 중과세율이 70%까지 적용될 수 있다.
다만, 당초 건축허가를 받지 못하였으면 미등기자산이 아니고 일반세율이 적용되고, 당초 건축허가를 받았으나 미등기인 경우 미등기자산에 해당되어 중과세율 70%가 적용된다.
*참고로 미등기 건물의 부수토지가 재산세 종합합산과세대상인 경우 비사업용 토지(중과세율 적용)에 해당할 수 있다(서면인터넷방문상담5팀-1489, 2007.5.9. 등)


◈양도소득세 감면세액 계산법
「소득세법」제90조에서 양도소득세 감면에 대해 아래와 같이 적용하고 있다.
① 제95조에 따른 양도소득금액에 이 법 또는 다른 조세에 관한 법률에 따른 감면대상 양도소득금액이 있을 때에는 다음 계산식에 따라 계산한 양도소득세 감면액을 양도소득산출세액에서 감면한다.

양도소득세 감면액 = A × (B-C)/D × E A: 제104조에 따른 양도소득 산출세액 B: 감면대상 양도소득금액 C: 제103조 제2항에 따른 양도소득 기본공제 D: 제92조에 따른 양도소득 과세표준 E: 이 법 또는 다른 조세에 관한 법률에서 정한 감면율

② 제1항에도 불구하고 「조특법」에서 양도소득세의 감면을 양도소득금액에서 감면대상 양도소득금액을 차감하는 방식으로 규정하는 경우에는 제95조에 따른 양도소득금액에서 감면대상 양도소득금액을 차감한 후 양도소득 과세표준을 계산하는 방식으로 양도소득세를 감면한다.

◈ 집행기준 103-0-3 [감면소득이 있는 경우 양도소득 기본공제의 적용순서]
과세소득과 감면소득이 있는 경우 양도소득 기본공제는 과세소득금액에서 먼저 공제하고,공제분은 감면소득금액에서 공제한다.
<사례>
○ 양도소득금액 : 10,000,000(과세소득 2,000,000, 감면소득금액 8,000,000)

• 양도소득 과세표준 : 7,500,000 (감면소득)
• 과세소득 0원 = 2,000,000 – 2,000,000(기본공제액)
• 감면소득 7,500,000 = 8,000,000 – 500,000(기본공제액)

◈필수세무상식- 양도시기와 취득시기
양도시기와 취득시기를 기준으로 비과세를 판단하고, 과세표준 신고시기를 결정하므로 양도와 취득의 시기를 정확히 판단하여야 한다.

 

☞양도소득세 집행기준 98-162-1
1. 대금청산일이 분명한 경우
원칙: 대금청산일
예외: 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기·등록 접수일. 명의개서일
2. 대금청산일이 불분명한 경우
등기·등록 접수일
3. 자기가 건설한 건축물
원칙: 사용승인서(사용검사필증)교부일
예외:

•  사용승인전에 사실상 사용: 사실상의 사용일
• 임시사용을 승인받은 경우: 임시사용승인일
• 건축허가를 받지 않고 건축하는 건축물: 사실상의 사용일

4. 상속·증여로 취득
상속이 개시된 날 또는 증여받은 날
5.점유(민법 245조)취득
해당 부동산의 점유를 개시한 날
6. 공익사업에 수용되는 경우
대금을 청산한 날, 수용의 개시일, 소유권이전등기일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송판결 확정일

☞적용사례
Q. 계약은 5월 1일, 잔금지급은 5월 30일, 등기는 6월 1일에 한 경우 양도시기 또는 취득시기는?
잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날인 5월 30일이다.

Q. 총 거래금액은 5억 원인데, 잔금으로 500만 원을 받았다. 이 경우에도 잔금청산일이 양도일 등이 될 수 있는가?
아닐 수도 있다. 잔금을 미리 받았다고 볼 수도 있기 때문이다. 아래의 내용을 참조하자.
“매매대금이 사회통념상 대부분 지급되었다고 볼만한 사정이 있는 경우로서 청구인이 양도소득세를 납부할 자금을 감안하여 양도시기를 조절하거나 양도소득세를 회피할 의도로 형식상 대금의 일부만을 남겨두었다고 보인다(적부2014-157(2014.11.18.).”

Q. 2021년 1월 1일에 잔금을 지급했다. 보유기간이 1년이 되는 날은 언제인가?
2022년 1월 1일이다. 이러한 기간계산은 초일은 불산입하며 말일은 산입한다.
따라서 2020년 1월 1일은 빠지므로 1월 2일로 기산하여 2022년 1월 1일이 마지막 날이 되어야 한다. 이러한 기간계산을 잘못하면 세법적용에서 오류가 발생할 수 있다.

Q. 아래와 같은 상황에서 A주택은 어떻게 해야 비과세를 받을 수 있을까?

• 2018.11. A주택
• 2019.11. B분양권
• 2020,2, C주택 취득
• 2022,2, B분양권 잔금일

A주택과 C주택은 일시적 2주택으로 비과세를 받을 수 있다. 따라서 2022년 2월이 되기 전에A주택을 비과세 요건에 맞춰 양도하면 비과세 적용된다.