13-7. 양도차손익의 통산

부동산을 양도하면 차익이나 차손이 발생하는데, 이를 잘 활용하면 부담세액을 줄일 수 있다.

 

1. 기본 사례

5년 전에 주택 3채를 구입하여 지금까지 보유하고 있으나, 대출금 갚기도 빠듯하여 보유하고 있는 주택 중 2주택을 처분하고자 한다. 그런데 이 중 한 채는 양도차익이 어느 정도 발생할 것으로 보이나 다른 한 채는 양도차손이 예상된다.

 

STEP1) 2주택 처분 시 과세형태를 파악한다.

이 경우 1세대 3주택자에 해당한다. 따라서 먼저 처분하는 주택은 과세되는 것이 원칙이다.

 

STEP2) 양도소득세 통산규정을 살펴본다.

매년 1월 1일부터 12월 31일까지 1년에 2회 이상 양도하여 양도차익이나 양도차손이 발생하면 이를 합산하여 양도소득세를 과세한다.

구분		합산여부
양도차익만 있을 때	누진세율+단일세율(50% 등)	×
	누진세율+누진세율	○
	단일세율+단일세율	×
차익과 차손이 있을 때	양도차손+양도차익	통산함.
	양도차익+비과세 양도차손	통산할 수 없음.

*통산이 필요 없는 경우에 기본공제( 250만 원)는 한 번만 받아야 한다.

 

STEP3) 위의 절차에 따라 최종 판단을 내린다.

양도차익과 양도차손이 발생한 경우에 해당한다. 따라서 양도차손은 양도차익에서 차감할 수 있다.

같은 연도이면 양도차손이 발생한 주택은 먼저 팔아도 되고 나중에 팔아도 된다.

 

2. 핵심 포인트

양도소득세 합산규정 및 양도차손익 통산규정은 부동산 보유자가 기본적으로 알아둬야 하는 제도로서 이와 관련된 내용을 정리하면 다음과 같다.

 

첫째, 1년간 2회 이상 양도하여 양도차익이 발생한 경우로 누진세율이 2회 이상 적용되면 이를 합산하여 세금을 재정산해야 한다.

합산하여 과세가 되면 일반적으로 세금이 증가한다.

 

예를 들어 2회에 걸쳐 양도한 경우로 과세표준이 각각 1억 원인 경우, 구분과세와 합산과세의 차이는 다음과 같다.

• 각각 과세하는 경우 : 1억 원× 6~45%=2,010만*2회=4,020만 원
• 합산 과세하는 경우 : 2억 원× 6~45%=5,660만 원
• 차액 : 1,640만 원

둘째, 연간 2회 양도했으나 양도차손이 있는 경우에는 양도차익과 통산할 수 있다.

예를 들어 1회 양도에서는 양도차익 1억 원이 발생하고 2회 양도에서는 양도차손 1억 원이 발생했다면 이 둘을 통산할 수 있다는 것이다. 그렇게 되면 양도차익이 0원이 되어 낼 세금이 없게 된다.

따라서 이 경우에는 1회 양도에서 발생한 양도소득세를 환급받을 수 있다.

 

셋째, 연간 2회 양도했으나 양도대상 부동산이 비과세가 적용되는 경우에는 양도차손익을 통산할 수 없다.

관련예규

자산의 양도로 인하여 발생한 자산별 과세대상 소득금액과 과세대상 결손금은 서로 통산하나, 1세대 1주택 비과세 대상인 자산에서 발생한 양도차손익은 차가감하지 않는다(재산세과1640, 2009.8.7.).

 

양도차손익 절세법 정리

▸ 양도차손은 같은 해에 발생한 부동산 등에서 발생한 양도차익에서 차감할 수 있다. ▸ 양도차손은 개인별로 통산할 수 있다(배우자의 양도차익에서 차감할 수 없음). ▸ 양도차익은 비과세되는 양도차손과 통산할 수 없다(주의!). ▸ 양도차손은 다음 해로 이월하여 공제받을 수 없다.

 

 

◈양도소득세 집행기준

102-167의 2-2 [환산취득가액이 양도가액을 초과하여 발생한 양도차손]

환산취득가액이 양도가액을 초과하여 발생한 양도차손은 해당 자산 외의 다른 자산에서 발생한 양도차익에서 공제된다.

 

102-167의 2-3 [양도차손의 통산 사례]

구분	양도차익	결손금	1차통산	2차통산	소득금액
누진세율	100	-	100	△200×(100÷800) = △25	100-25=75
40%세율	200	400	△200	-	-
50%세율	500	100	400	△200×(400÷800) = △100	400-100=300
70%세율	300	-	300	△200×(300÷800) = △75	300-75=225
합계	-	500	△200	△200	-
	1,100		800	-	600

* 주식과 주식 이외의 자산은 서로 통산하지 않음.

 

3. 실전 사례

 

사례

J씨는 2주택, 그의 배우자는 1주택을 소유 중에 J씨 본인의 1주택을 처분하여 손실이 발생했다. J씨의 주택 또는 배우자 주택 중 1주택을 매도하고자 한다. 이처럼 연내 2주택을 양도하여 한 주택은 양도차익, 다른 주택은 양도차손이 발생하면 이 둘을 통산할 수 있을까?

양도소득세는 거주자별로 양도차익을 산정하므로, 사례의 경우 본인 소유주택의 양도차손과 배우자소유주택의 양도차익은 통산이 불가능하다.

'1세대 1주택 비과세' 여부나 '1세대 2주택' 또는 '1세대 3주택' 여부는 '세대'별로 판단하나,양도소득금액 통산은 개인별로 산정하기 때문이다. 실무상 주의해야 할 대목이다.

 

◈보유주택 수와 과세대상 판단

주택 수를 어떻게 파악하느냐는 과세대상 판단에 많은 영향을 준다. 주요 세목별로 이에 대해 알아보자.

• 취득세: 주택 수와 관계없이 과세물건을 판단한다.
• 재산세: 주택 수와 관계없이 과세물건을 판단한다.
• 종합부동산세: 주택 수와 관계없이 과세물건을 판단한다. (1세대 1주택을 단독명의로 보유시에는 9억 원, 공동명의 시는 개인별로 6억 원, 즉 12억 원까지 비과세한다).
• 임대소득세: 주택 수는 부부단위로 판정한다. 1주택 보유 시는 기준시가 12억 원 초과시, 2주택 이상 보유시는 과세대상이 되는 것이 원칙이다.
• 양도소득세: 주택 수는 세대단위로 판정한다. 1세대 1주택이면 비과세, 2주택 이상이면 과세되는 것이 원칙이다.