13-5. 기타 필요경비

기타 필요경비는 부동산을 취득하거나 양도할 때 필수적으로 발생하는 비용을 말한다.

 

1. 기본 사례

아래와 같은 집수리비에 대한 견적서를 받았다.

• 1. 도배공사 1,000,000
• 2. 온돌마루공사 1,200,000
• 3. 발코니확장공사 3,000,000
• 4. 필름시공(주방) 800,000
• 5. 전기수선 200,000
• 6. 화장실 벽타일, 욕조 및 세면대 교체 3,000,000
• 7. 도장공사 1,000,000
• 8. 싱크대 교체 및 인조대리석 공사 3,000,000
• 9. 붙박이장 2,000,000
• 10. 신발장 500,000

 

(상황1) 위의 항목 중 양도소득세 필요경비로 인정받을 수 있는 항목들은?

위에서 자산의 가치를 증가시키는 지출을 자본적 지출이라고 하고, 자본적 지출만 양도소득세 계산에 필요경비로 인정된다.

사례의 경우 2, 3 정도가 이에 해당 된다고 보인다.

 

(상황2) 만일 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정받지 못하더라도 임대소득 계산에서 필요경비로 공제되는가?

양도소득세 계산 시 필요경비에서 제외된 항목들은 임대소득세 계산 시 수입에서 차감되는 비용으로 처리를 할 수 있다.

 

(상황3) 발코니 확장공사 등 자본적 지출에 대해서는 반드시 세금계산서 등 법정증빙을 받아야 하는가?

그렇지 않다.

최근 세법이 개정되어 금융거래 증빙 정도만 있으면 필요경비로 인정한다. (정규증빙은 더욱 공신력이 있으므로 선호된다)

 

2. 핵심 포인트

부동산을 거래 또는 보유하면서 발생하는 경비에 대한 처리는 매우 중요하다. 소득의 크기를 줄여주기 때문이다.

 

양도소득세의 경우

• 취득 당시에 발생한 취득가액 등과 자본적 지출,
• 양도 시에 발생한 비용들이

양도가액에서 차감된다.

 

여기서 자본적 지출은 자산의 가치를 증가시키는 지출로써 인테리어 공사비용이 대표적이다.

 

임대소득에 대한 종합소득 계산에서는

• 보유 중에 발생한 수선비 성격의 수익적 지출과
• 대출이자,
• 일반관리비 등이

비용으로 공제된다.

 

매매소득에 대한 종합소득 계산에서는 임대소득에서 처리되지 않은 것들이 공제된다.

 

필요경비 처리방법은 실무에 해당하므로 이에 대한 자세한 사항은 회계실무를 파악하여야 한다.

 

■ 이자비용의 처리법

주택 구입과 관련하여 발생하는 이자는 다음과 같이 처리한다. • 개인이 양도하는 경우  필요경비로 인정되지 않는다. • 개인이 매매사업자로 사업을 하는 경우  사업과 관련된 경비이므로 종합소득 계산상 차감된다. • 법인이 매매사업자로 사업을 하는 경우  법인의 경비에 해당하므로 법인소득에서 차감된다. 공동사업자의 출자시 부담한 이자비용은 원칙적으로 비용처리가 되지 않으나 예외적인 경우도 있어서 논란이 있다.

 

■ 자본적 지출의 예시

양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되는 자본적 지출과 인정되지 않는 자본적 지출의 예시를 보면 다음과 같다.

자본적 지출로 인정되는 것

자본적 지출로 인정되지 않는 것

∙ 법무사, 개업공인중개사, 세무사 보수료 ∙ 취·등록세의 신고불이행 가산세 ∙ 소유권 확보 소송 비용 및 각종 분쟁 화해 비용 ∙ 대신 지급한 매수인의 등기 비용 ∙ 대신 지급한 전매도인의 양도소득세 ∙ 매수인이 부담한 매도인의 연체료 ∙ 취득시 부담한 부가가치세(비사업용) ∙ 취득시 채권매각차손 금액 ∙ 세무 신고 비용 ∙ 부동산 매각을 위한 광고료 ∙ 사해행위 소송 시 국가화해비용 ∙ 장기할부 조건 연부이자 ∙ 이축권 취득 비용 ∙ 경매 취득 시 유치권 변제금액 ∙ 경락대금에 포함되지 않은 대항력 있는 임차인의 보증금 ∙ 건축허가취소의 행정소송비용 ∙ 불법건축물 철거 비용 ∙ 아파트 베란다 샷시비 ∙ 홈오토 설치비 ∙ 건물의 난방시설을 교체한 공사비 ∙ 방 확장 등의 내부시설 개량 공사비 ∙ 보일러 및 배관 교체 공사비 ∙ 상하수도 배관공사비용 ∙ 자바라 및 방범창 설치비 ∙ 토지를 분할하기 위하여 지출한 지적 측량수수료 ∙ 토지상에 설치한 경계 담장 설치 비용 ∙ 토지 조성비 ∙ 토지 개량을 위한 장애 철거 비용 ∙ 묘지 이장비 ∙ 개발 부담금, 재건축 부담금 ∙ 기반시설 부담금

∙ 임차인 퇴거 보상비용 ∙ 세입자에게 지출한 철거 비용 ∙ 금융기관 대출금 지급이자 ∙ 재산세, 종합부동산세 ∙ 은행 대출 시 감정비, 해지비 ∙ 담보 설정 관련 등기비 ∙ 수선충당금 ∙ 아파트 중도금 선납시 할인 비용 ∙ 주택청약예금의 이자상당액 ∙ 세무사 신고 대리 비용 ∙ 취득세의 납부 지연 가산세, 연체료 ∙ 경매 취득 시 세입자의 명도 비용 ∙ 경매 낙찰금 지연에 따른 이자 ∙ 경락대금에 불 포함 된 대항력 있는 전세보증금 ∙ 매매계약 해약으로 인한 위약금 ∙ 경품 아파트 원천징수 소득세 ∙ 벽지, 장판 교체 비용 ∙ 싱크대, 주방기구 교체 비용 ∙ 오피스텔 비품 구입비 ∙ 외벽 도색 작업 비용 ∙ 문짝이나 조명 교체 비용 ∙ 보일러 수리 비용 ∙ 옥상 방수 공사비 ∙ 상하수도관 누수 파이프 교체 비용 ∙ 오수정화조 설비 교체 비용 ∙ 파손된 유리 또는 기와의 교체 비용 ∙ 재해를 입은 자산의 외장 복구, 도장, 유리 교체 비용 ∙ 화장실 및 마루 공사비 ∙ 타일 및 변기 시공비 ∙ 택지 초과 소유 부담금 ∙ 토지의 하자를 이유로 지급한 비용 ∙ 토지 취득 시 학교법인 기부금 ∙ 수목 재배 비용