상속세, 증여세, 양도소득세 실무

양도소득세를 계산할 때 필요경비는 해당 부동산을 취득 및 양도할 때 필수적으로 발생하는 경비를 말한다. 필요경비는 양도가액에서 차감이 된다. 필요경비와 그 중 하나인 취득가액에 대하여 살펴본다. 1. 필요경비 「소득세법」제97조에서는 양도소득 계산 시 필요경비계산에 대해 아래와 같이 정하고 있다. 구분 취득가액. (가목의 실지거래가액을 확인할 수 없으면 나목의 금액을 적용한다)\ 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 계산 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 자본적 지출, ..

양도가액은 양도로 발생한 실지거래가액을 말한다. 양도가액은 시장에서 결정되므로 여기에서 결정된 가액에 대해서는 세법에서 별다른 제재를 하지 않는다. 다만, 특수관계인간의 비정상적인 거래에 대해서는 다양한 규제제도를 두고 있다. 1. 「소득세법」상의 양도가액 「소득세법」제96조에서는 양도가액을 아래와 같이 정하고 있다. 자산의 양도가액은 그 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간의 실지거래가액에 따른다. 2. 고가로 양도하는 경우 부동산을 시가보다 고가로 양도하는 경우는 주로 가족 등 특수관계인 간에 많이 발생한다. 세법은 이에 어떤 식으로 관여하고 있을까? (1) 고가 양도자 고가 양도자는 고가 양수자로부터 부를 이전받으므로 이에 대해서는 증여세가 나올 수 있다. 아래의 규정을 참조하자. 상속세 및 증여세법..

양도소득세는 양도가액에서 취득가액 등과 각종 공제를 차감한 과세표준에 세율을 적용해 산출세액을 계산한다. 정확한 세금을 계산하기 위해서는 각각의 요소들에 대한 깊은 이해가 있어야 한다. 1. 양도소득세 계산구조 명칭 핵심포인트 양도가액 실지거래가액, 저가양도시 부당행위계산 -취득가액 환산취득가액, 필요경비 범위 등 =양도차익 비과세되는 고가주택 양도차익의 계산, 양도차손익 통산 -장기보유공제 적용 범위 =양도소득금액 「조특법」상 감면소득금액 -기본공제 적용의 回數 =과세표준 ×세율 기본세율, 중과세율, 2회 이상 거래 시 세율 =산출세액 -감면세액 「조특법」상 감면 +가산세 신고불성실가산세, 납부지연가산세 =결정세액 -기납부세액 =납부할 세액 예정신고·납부 및 확정신고·납부 2. 양도소득세 계산 양도소득..

비사업용 토지는 투자목적으로 가지고 있는 토지를 말하는데, 세법은 이러한 토지에 대해 양도소득세 중과세로 대응하고 있다. 이하에서 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과세제도에 대해 알아보자. 1. 기본 사례 자료 • 지목 : 농지 • 취득 원인 : 유상취득 • 재촌자경한 기간 : 없음. • 양도차익 : 3억 원 • 보유기간 : 15년 (장기보유특별공제율 30%)· (상황1) 이 토지는 사업용 토지인가 비사업용 토지인가? 사례의 경우 비사업용 토지에 해당될 가능성이 높다. 농지의 경우 재촌·자경을 법에서 정한 기간동안 해야 하는데 사례의 농지는 해당하지 않기 때문이다. (상황2) 비사업용 토지인 경우 과세방식은? 비사업용 토지에 대한 과세는 세율이 다르다. 사업용토지: 50%, 40%, 6~45% 비사업용..

수용도 양도에 해당하므로 토지를 수용되기 전에 검토할 사항이 있다. 1. 기본 사례 사례 ▸ 자신이 보유하고 있는 임야가 공익사업용으로 수용될 것 같다는 소식을 들었다. ▸ 이 임야는 2005년에 취득한 것으로 사업인정고시는 2018년에 발표되었다. ▸ 취득가액은 2억 원이며, 일반채권으로 보상을 받게 된다. ▸ 만약 이 토지가 2021년에 5억 원에 수용된다면 그가 부담해야 할 세금은 얼마인가? 먼저, 양도소득세 산출세액을 계산해보자. 토지의 성격이 사업용인지 비사업용인지에 따라 세금이 다르다. 구분 사업용 토지 비사업용 토지 양도가액 5억 5억 - 취득가액 2억 2억 = 양도차익 3억 3억 - 장기보유특별공제 9천만 9천만 = 과세표준 2억 1천만 2억 1천만 × 세율 38% 48% - 누진공제 1,..

농지가 주거지역에 편입된 경우에 감면이 제한되는 경우가 많다. 주거지역에 소재한 농지는 그 성격이 나대지에 가깝기 때문이다. 따라서 주거지역 내의 농지에서 농사를 짓고 있더라도 감면이 안 되는 경우가 많다. 1. 기본 사례 (상황1) 주택의 소재지는 세금과 어떤 관계가 있는가? 주택의 경우 소재지의 중요성이 토지에 비해 떨어지나 몇 가지 주의할 것들이 있다. 우선 단독주택의 주택 부속토지를 구분할 때 도시지역을 기준으로 배수를 달리 하는데, 도시지역은 바닥정착면적의 3~5배, 도시지역 외는 10배까지 주택부속토지로 인정한다. 한편 농어촌에 있는 주택이 있는 경우에는 다른 주택을 양도할 때 세법에서 이를 주택 수에서 제외하나, 이를 먼저 양도하는 경우에는 과세하는 것이 원칙이다. 이외에도 조정지역에 해당하..

상속받은 농지는 매매나 증여로 받은 농지보다 처분 시 양도소득세 감면이 폭넓게 적용된다. 피상속인이 자경한 기간을 상속인이 승계를 받을 수 있기 때문이다. 따라서 농지만큼은 증여가 아닌 상속을 선택하는 것이 좋다. 증여를 받으면 자경기간을 승계받을 수 없다. 이하에서는 상속농지와 관련된 다양한 세무상 쟁점들을 분석해보자. 1. 기본사례 자료 피상속인은 10년간 농사를 지어 왔음. 상속 당시 자녀들은 학생으로 5년 후 양도한다고 가정함. 감면을 받을 수 있을까? 위의 상황은 상속농지에 대한 양도소득세 규정을 정확히 알고 있느냐를 테스트하기 위한 것이다. STEP1 자경기간의 계산 ① 상속받은 농지를 상속개시일로부터 3년 내에 양도하면 피상속인(사망자)의 재촌·자경기간을 합산한다. ② 상속받은 농지를 상속개..

농지를 8년이상 재촌·자경하면 5년간 최대 2억원(1년간 1억원)까지 양도소득세가 감면된다는 사실을 알고 있다. 거기에는 여러 가지 요건이 있으므로 잘 따져 보아야 한다. 1. 기본사례 (상황1) 농지원부는 농지 양도소득세 감면을 위해 꼭 필요한 서류인가? 농지원부는 농지 양도소득세 감면을 위해 꼭 필요한 서류에는 해당하지 않는다. 법에서는 구체적으로 농지원부 제출을 의무화하고 있지 않기 때문이다. 다만, 8년 자경을 입증하기 위해서 제출을 하는 것이 유리하다. (상황2) 농지 소유자와 경작인이 다른 경우에는 감면이 적용되는가? 농지 소유자와 경작인이 다른 경우에는 감면이 적용되지 않는다. 예를 들어 남편이 소유자로 되어 있는 경우에는 남편이 경작해야 한다는 것이다(본인의 책임하에 자기계산으로 경작해야 ..

토지는 주택과 같이 중과세제도가 존재하고 농지나 토지 수용의 경우에는 감면제도가 발달되어 있다. 이하에서는 토지를 거래할 때 알아야 할 세무상 쟁점들을 정리해보자. 1. 기본사례 K씨는 토지를 매수하려고 한다. 상황에 맞게 답하면? 자료 • 지목 : 농지 • 예상취득가액 : 1억 원 (상황1) 농지를 취득하기 위해서는 농지취득자경증명이 필요한가? 그렇다. 농지를 취득하려는 자는 원칙적으로 관할 시·군·읍·면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 단, 다음의 경우에는 농지취득자격증명이 필요 없다. 참고로 증여의 경우에는 취득자격증명이 필요할 수 있다. 자세한 것은 「농지법」을 참조하기 바란다. 국가, 지방자치단체 상속(유증 포함), 공유물 분할, 농업법인 합병, 취득시효완성 수용 및 협의취득, 도시..

최근 1세대1주택 양도소득세 비과세를 위한 거주기간 계산법이 변경되고 장기보유특별공제를 거주기간로 공제율 적용하게 되어 거주요건의 중요성이 더 커지고 있다. 여기서는 거주요건과 관련된 세제를 분석해보자. ​1. 거주의 개념 세법에서 거주에 대해 직접 정의하지 않지만, 1세대나 주택 등의 개념에서 간접적인 정의를 내리고 있다. 아래는 「소득세법」 제88조 제6호에서 정한 1세대에 대한 정의이다. 1세대의 개념 6. “1세대"란 거주자 및 그 배우자 (법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 이려운 관계에 있는 사람을 포함한다) 가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자 [거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병..