상속세, 증여세, 양도소득세 실무

2021년 1월 6일 정부에서 「소득세법 시행령」 등에 대한 개정안을 발표하였다. 이 개정안은 입법예고를 거친 후 2021년 2월 17일에 공포되어 시행되고 있다. 이러한 내용들 중 분양권과 관련된 내용도 다수 포함되었는데 이하에서 자세히 살펴보자. 1. 주택 수에 포함되는 분양권의 범위 2021년 1월 1일 이후에 취득(계약기준)한 분양권은 양도소득세 비과세나 과세판단 시 주택 수에 산입된다. 분양권을 주택으로 취급하면 다른 주택의 양도소득세 비과세와 중과세 등에 막대한 영향을 미치게 된다. 이때 주택 수에 포함되는 분양권은 구체적으로 아래의 법률에 따라 취득한 것을 말한다. 따라서 이러한 법률에 의하지 않은 분양권은 주택 수에 산입되지 않는다(「소득세법」제88조 제10호, 「소득세법 시행령」 제152..

오피스텔은 「건축법」상 준주택으로 업무용 건물에 해당한다. 하지만 이를 주거용으로도 사용할 수 있는데 이때 세법은 이를 주택으로 취급하여 법을 적용하고 있다. 이에 대해 정리해보자. 1. 기본 사례 K씨는 오피스텔을 취득하려고 한다. • 매도인의 용도 : 업무용 • 매도인의 사업자등록 형태 : 간이과세자 • 예상취득가액 : 2억 원 (상황1) K씨가 매수하고자 하는 오피스텔은 부가가치세가 발생하는가? 오피스텔은 원래 업무용 시설에 해당한다. 따라서 부가가치세가 발생하는 것이 원칙이다. 다만, 사례처럼 매도인이 간이과세자인 경우에는 통상적으로 공급가액 안에 부가가치세가 포함되어 있으므로 매수인이 이를 부담하는 경우는 드문 것이 현실이다. (상황2) K씨가 위 오피스텔을 취득 후 일반인한테 임대 시 어떤 문..

신축한 빌딩을 양도할 때에는 취득가액의 입증과 철거비용 등이 취득가액에 포함되는지의 여부에 관심을 둘 필요가 있다. 1. 기본 사례 15년 전에 다음과 같이 건물을 신축하였다 • 구건물의 장부가액 : 5천만 원 • 구건물의 철거비용 : 1천만 원 • 취득 당시 토지 장부가액 : 50억 원 • 공사비 : 30억 원 • 취득세 등 부대비용 : 3억 원 • 이자비용 : 3억 원(완공 전의 금액은 1억 5천만 원) • 감가상각은 없음. 이를 계산하기 위해서는 필요경비가 얼마가 되는지 이를 계산하는 것이 급선무이다. • 토지 필요경비= 토지 취득가액 + 기타필요경비 • 건물 필요경비= 건물 취득가액 + 기타필요경비 구분 토지 건물 비고 구건물 장부가액 필요경비제외 구건물의 장부가액과 철거비용은 양도가액에 직접적으..

상가 등 수익형 건물을 처분한 경우 먼저 부가가치세 문제를 해결하였다면 다음으로는 양도소득세 문제를 해결해야 한다. 양도소득세는 가처분 소득과 관계가 있으므로 절세법을잘 연구해야 한다. 1. 기본 사례 김부자씨는 보유한 상가를 팔려고 한다. • 취득: 1990년 30억 원에 취득 • 양도: 2021년 100억 원에 양도 • 그동안 장부에 감가상각비로 계상한 금액 : 10억 원 • 위 외의 사항은 무시함. 위의 자료에 맞춰 김씨가 내야 할 양도소득세를 계산해보면 다음과 같다. 구분 금액 비고 양도가액 10,000,000,000 양도예상가액 -필요경비 취득가액 기타필요경비 2,000,000,000 실제취득가액-감가상각비 =양도차익 8,000,000,000 -장기보유특별공제 2,400,000,000 =양도소득..

상가빌딩은 비교적 덩치가 큰 업무용 건물을 말한다. 상가빌딩을 거래하면 업무용건물과 관련된 세금들이 발생한다. 1. 기본 사례 K씨는 일반과세자로부터 상가빌딩을 매수하려고 한다. • 취득목적 : 임대 • 매수예상가액 : 10억원 • VAT는 포괄양수도계약으로 생략할 예정임. (상황1) 매수인이 부담해야 할 취득세는 얼마인가? 상가에 대한 취득세는 일반적으로 4%(4.6%)가 적용된다. (상황2) 매수인은 간이과세자로 등록이 가능한가? 일단 매도인이 어떤 유형인지 살펴보아야 한다. 포괄양수도계약이 되려면 다음과 같은 요건이 필요하다. ▶ 매도인이 일반과세자인 경우 매수인도 일반과세자이어야 한다 ▶ 매도인이 간이과세자인 경우 매수인은 일반, 간이 모두 가능하다. 사례의 경우 매도인이 일반과세자이므로 매수인인..

일반적으로 개인이 부동산을 경매 등을 통해 자주 사고팔면 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 수 있다. 이렇게 되면 양도소득세와는 다른 사업소득세로 세금을 정산해야 한다. 지금부터는 매매사업에 대한 세금문제를 해결해 보자. 1. 기본 사례 (상황1) 기존에 구입한 주택이 있다. 이 주택을 사업자등록 이후 매도하면 사업소득세로 세금을 내면 되는가? 사업 전에 구입한 재고자산을 사업자등록 이후에 판매하는 경우에는 사업소득으로 과세되는 것이 원칙이다. 다만, 거주하던 주택을 판매한 경우에는 이는 사업소득세가 아닌 양도소득세로 과세된다. (상황2) 경매를 통해 단기매매하면 무조건 6~45%로 과세되는가? 그렇다. 다만, 중과주택과 비사업용 토지는 중과세제도가 적용되므로 이에 대해서는 양도소득세율이 적용될 수 있다..

이월과세제도는 배우자·직계존비속으로부터 증여받은 후 5년 내 토지와 건물 등을 양도시 취득가액을 당초 증여자의 것으로 하는 제도를 말하며,부당행위계산부인제도는 특수관계인 간의 고가취득이나 저가양도로 인해 5%, 3억 원 이상 차액이 발생할 때 소득금액을 재계산하여 과세하는 제도를 말한다.이 두 제도를 비교하면 다음과 같다.구분이월과세제도부당행위계산부인제도개념배우자, 직계존비속으로부터 증여받은 후 5년 내 토지와 건물 등을 양도시 취득가액을 당초 증여자의 것으로 하는 제도① 특수관계인간의 고가취득이나 저가양도로 인해 5%, 3억 원 중 적은 금액 이상 차액이 발생하거나(유상)② 특수관계인으로부터 증여받은 후(무상) 5년 내 양도 시 증여받은 자의 증여세와 양도소득세를 합한 세액이 증여자가 직접 양도한 경우..

매매계약서상의 잔금청산일은 취득시기와 양도시기를 결정하므로 부동산세금의 과세에 결정적인 영향을 미친다. 이하에서 이에 대해 알아보자. 1. 기본 사례 K씨는 현재 2주택을 보유하고 있다. A주택 : 2010년에 취득 B주택 : 2021년 4월 5일에 취득 (상황1) A주택을 처분하고자 하는 경우의 비과세요건은? A주택은 B주택 취득일로부터 1~3년 내에 양도해야 한다. 그래야 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 있다. (상황2) C주택에 대한 중도금을 치른 경우에도 A주택은 비과세를 받을 수 있을까? 그렇다. 잔금을 치르기 전까지는 주택을 취득하는 것은 아니기 때문이다. (상황3) 상황에서 C주택의 취득가액은 3억 원인데 이 중 잔금으로 10만 원을 남겨둔 경우 A주택은 비과세를 받을 수 있을까? 소액..

부동산매매계약서상의 거래금액은 세무상 매우 중요한 위치를 차지하고 있다. 이를 바탕으로 취득세나 부가가치세, 양도소득세 등이 결정되기 때문이다. 1.기본 사례 (상황1) 매매대금에는 부가가치세가 포함되는가? 포함시킬 수도 있고 제외시킬 수도 있다. 일반적으로 매매대금에는 부가가치세가 포함되지 않는 경우가 많다. (상황2) 잔금이 총 거래대금의 5%에 해당한다. 이 경우 어떤 문제가 있는가? 잔금이 소액(통상 총 거래금액의 10% 미만을 말한다.)인 경우 잔금은 미리 지급된 것으로 볼 수 있다. 다만, 과세의 실익이 없는 경우에는 큰 문제가 없을 것으로 보인다. (상황3) 이 매매대금을 토지와 건물로 나눠 기재한 경우 세무상 어떤 문제가 있는가? 매매계약서상에 토지와 건물의 가액을 별도로 작성한 경우라도 ..

부동산매매계약서를 작성할 때 면적과 관련하여서도 다양한 세무상 쟁점들이 발생한다. 1. 기본 사례 K씨가 보유한 주택현황 • 수도권(비투기지역)에 소재한 단독주택으로 보유기간은 20년임. 대지면적이 주택 바닥 정착 면적의 10배임. • 이 주택과 대지의 매도예상가액은 16억임. • 취득가액은 5억 원임. • K씨는 1세대 1주택자에 해당함. (상황1) 이 자료를 보고 K씨가 안게 될 세무상 쟁점들을 설명하면? 1세대 1주택자이나 고가주택에 해당하므로 양도소득세 과세대상이다. 부속토지의 면적이 바닥정착면적의 5배(2022년부터 수도권이고 주.상.공지역은 3배)를 초과하므로 그 초과분은 세법상 비사업용 토지로 보고 양도소득세를 계산해야 한다. (상황2) 바닥정착면적을 초과하는 부분은 어떻게 과세되는가? 비사..