11-2. 상가·빌딩 양도소득세 절세법

상가 등 수익형 건물을 처분한 경우 먼저 부가가치세 문제를 해결하였다면 다음으로는 양도소득세 문제를 해결해야 한다. 양도소득세는 가처분 소득과 관계가 있으므로 절세법을잘 연구해야 한다.

 

1. 기본 사례

 

김부자씨는 보유한 상가를 팔려고 한다.

• 취득: 1990년 30억 원에 취득 • 양도: 2021년 100억 원에 양도 • 그동안 장부에 감가상각비로 계상한 금액 : 10억 원 • 위 외의 사항은 무시함.

 

위의 자료에 맞춰 김씨가 내야 할 양도소득세를 계산해보면 다음과 같다.

구분	금액	비고
양도가액	10,000,000,000	양도예상가액
-필요경비 취득가액 기타필요경비	2,000,000,000	실제취득가액-감가상각비
=양도차익	8,000,000,000
-장기보유특별공제	2,400,000,000
=양도소득금액	5,600,000,000
-기본공제	2,500,000
=과세표준	5,597,500,000
×세율	45%
-누진공제	65,400,000
=산출세액	2,453475,000
총납부세액	2,698,822,500	지방소득세 포함

 

총 100억 원 중 약 27억 원이 세금인 셈이다.

참고로 원래 취득가액은 30억 원이었으나 감가상각비 10억 원을 취득가액에서 차감한 이유는 임대소득세 계산할 때 경비처리가 되었기 때문이다.

이를 차감하지 않으면 이중공제가 된다.(주의!).

상가빌딩의 감가상각비 처리여부

감가상각비를 처리하면 지금 당장 임대소득세는 줄일 수 있으나, 향후 양도소득세가 증가될 수 있다. 양도차익이 많이 예상되는 경우에는 높은 세율 45%까지도 적용될 수 있으므로 임대소득에 대한 세율이 24% 등으로 낮게 과세되면 차라리 감가상각을 하지 않는 것이 더 나을 수 있다. 물론 임대소득이 많아 최고세율 45%를 적용받는다면 감가상각을 실시하는 것이 현금흐름 측면에서 더 좋다.

 

2. 핵심 포인트

상가 등 수익형 부동산을 양도 시 양도소득세 계산과 관련하여 알아두면 좋을 내용을 살펴보면 다음과 같다.

 

• 계약서를 분실하거나 취득시기가 오래되어 취득가액이 불분명한 경우에 취득가액을 환산할 수 있다. 예를 들어 양도가액이 10억 원이나 취득가액을 모른다고 하자. 이러한 상황에서 취득 시의 기준시가가 1억 원이고 양도 당시의 기준시가가 5억 원이라면 10억 원의 1/5인 2억 원이 취득가액이 된다는 뜻이다.
• 감가상각비는 취득가액에서 차감된다.
• 빌딩 취득 후 대출이자비용은 양도소득세 계산 시 필요경비에 해당하지 않는다. 대출이자비용은 임대소득세 계산 시 필요경비에 해당한다.
• 인테리어 비용은 필요경비로 인정된다.
• 경상적인 수리비용은 필요경비에서 제외된다. 이 수리비용은 임대소득세 계산 시 사용할 수 있다.
• 장기보유특별공제는 6~30%가 적용된다.
• 세율은 2년 이상 보유 시 6~45%가 적용된다.

 

환산가액 적용 시 주의할 점

납세의무자가 신고한 환산취득가액은 관할 세무서장이 인정하는 경우에만 사용할 수 있다. 따라서 관할 세무서에 신고된 금액이 있거나 조사에 의해 실제 거래금액이 밝혀지면 실제 취득가액으로 경정되어 세금이 추징될 수 있다. 이때 신고불성실가산세와 납부지연가산세를 피할 수가 없게 된다.

☞개인 임대사업자가 부동산을 법인으로 전환하면 양도소득세 이월과세와 취득세 감면을 받을 수 있었다.

2020년 8월 12일부터는 임대업용 부동산에 대해서는 취득세 감면을 하지 않으므로 법인전환의 실익이 퇴색되었음에 유의해야 한다.

 

3. 실전 사례

 

사업용 건물 양도시 양도소득세는?

• 양도가액 : 10억 원 • 취득가액 : 9억 원 • 인테리어설치비 잔존가액 : 1억 원 • 장기보유특별공제율 : 30% • 위 외의 사항은 무시함.

 

위 자료에 맞게 양도소득세를 계산하면 다음과 같다.

여기서 주의할 것은 인테리어설치비 잔존가액은 양도소득세 취득가액과 무관하다는 것이다. 인테리어설치비는 노래방사업과 관련된 비용에 해당하기 때문이다.

 

구분	금액	비고
양도가액	1,000,000,000
-필요경비 취득가액 기타필요경비	900,000,000
=양도차익	100,000,000
-장기보유특별공제	30,000,000
=양도소득금액	70,000,000
-기본공제	2,500,000
=과세표준	67,500,000
×세율	24%
-누진공제	5,220,000
=산출세액	10,980,000

 

사업용 부동산을 넘기는 경우의 세금처리법

• 건물이 아닌 노래방의 인테리어설치비는 양도소득세 필요경비가 아닌 사업의 필요경비와 관련된다. • 사업용 부동산과 관련하여 발생한 권리금은 양도소득으로 처리된다(사업용 부동산과 관련없는 권리금은 기타소득으로 처리된다. • 자가창설 영업권의 필요경비는 전액 인정되지 않는다(재일 46014-699, 1997.3.24.).