9-1. 분양권의 稅制

2021년 1월 6일 정부에서 「소득세법 시행령」 등에 대한 개정안을 발표하였다. 이 개정안은 입법예고를 거친 후 2021년 2월 17일에 공포되어 시행되고 있다. 이러한 내용들 중 분양권과 관련된 내용도 다수 포함되었는데 이하에서 자세히 살펴보자.

 

1. 주택 수에 포함되는 분양권의 범위

 

2021년 1월 1일 이후에 취득(계약기준)한 분양권은 양도소득세 비과세나 과세판단 시 주택 수에 산입된다.

분양권을 주택으로 취급하면 다른 주택의 양도소득세 비과세와 중과세 등에 막대한 영향을 미치게 된다.

이때 주택 수에 포함되는 분양권은 구체적으로 아래의 법률에 따라 취득한 것을 말한다. 따라서 이러한 법률에 의하지 않은 분양권은 주택 수에 산입되지 않는다(「소득세법」제88조 제10호, 「소득세법 시행령」 제152조의 4).

 

1. 「건축물의 분양에 관한 법률」(2021.2.17. 신설)
2. 「공공주택 특별법」(2021.2.17. 신설)
3. 「도시개발법」(2021.2.17. 신설)
4. 「도시 및 주거환경정비법」(2021.2.17. 신설)
5. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 (2021.2.17. 신설)
6. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」(2021.2.17. 신설)
7. 「주택법」(2021.2.17. 신설)
8. 「택지개발촉진법」(2021.2.17. 신설)

☞시행시기 : 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용

 

참고로 취득세 계산에서도 분양권이 주택 수에 포함되는데 2020년 8월 12일 이후에 취득한 것에 한한다.

여기서 취득은 당첨일(전매는 잔금청산일)을 말한다.

 

▶분양권을 주택 수에 포함하는 시기

• 취득세: 2020년 8월 12일 이후 취득분
• 양도소득세: 2021년 1월 1일 이후 취득분

 

2. 주택과 분양권을 소유한 경우의 1세대 1주택 비과세 특례

1주택 보유자가 분양권을 취득한 경우 주택에 대한 양도소득세 비과세는 조합원입주권과 같은 방식을 적용한다.

 

① 분양권을 1년 이후에 취득하고 3년 내에 종전주택을 양도 시 비과세 적용

분양권도 주택 수에 포함되므로 1주택 보유상태에서 분양권을 취득하게 되면 2주택이 된다.

종전주택 취득 후 1년 이후에 분양권을 취득하고 3년 내에 종전주택을 양도하면 비과세를 적용한다.

 

② 종전주택을 분양권 취득일로부터 3년 내에 양도하지 못한 경우의 비과세 특례

원래 1주택+분양권을 보유하면 일시적 2주택으로 분양권 취득일로부터 3년 내에 종전주택을 양도하면 된다.

하지만 분양권이 주택으로 완공될 때까지 거주할 공간이 필요하므로 세법은 비과세 특례제도를 도입해 아래와 같은 조건을 충족하는 경우에도 종전주택에 대한 비과세를 허용한다.

• 분양권 완공주택으로 2년 내에 전입 후 1년 이상 계속 거주하고, 완공 후 2년 이내 종전주택 양도

 

◈1주택 + 분양권 보유 시 종전주택에 대한 비과세 특례 요약

구분	내용	비고
일시적 2주택 비과세	가능	분양권 취득일로부터 3년 내에 종전주택 처분
일시적 2주택 비과세 특례	가능	분양권 주택완공일로부터 2년 내에 종전주택을 처분(단, 완공주택에 2년 내 이주 등의 요건 추가됨)
공사 중 대체주택 비과세특례	불가능	사업시행 중에 대체주택에 대한 비과세는 적용되지 않음(조합원입주권은 가능함).

☞시행시기 : 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터 적용

 

3. 주택과 분양권을 소유한 경우의 양도소득세 중과

분양권도 주택 수에 포함되므로 다른 주택의 양도 시 중과세 판단에 영향을 주게 된다.

이때 입주권과 같은 방식으로 중과대상 주택 수를 산정하며, 중과대상 주택 수가 2주택 이상인 상태에서 조정지역 내의 주택을 양도하면 원칙적으로 중과세율을 적용한다.

 

◈양도소득세 중과세 포함 시 주택 수 포함 여부

구분	현행	개정
주택 수 포함여부	서울·수도권·세종·광역시의 시내는 무조건 주택 수에 포함. 그 외 도 및 읍·면지역은 3억 원 초과 시 주택 수에 포함	분양권도 주택 수에 추가(2021년 1월 1일 이후 취득분)

☞시행시기 : 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터 적용

☞3억원의 기준을 적용할 때 주택은 기준시가, 입주권은 권리가액, 분양권은 공급가격 (옵션 제외)을 기준으로 한다.

 

Tip

분양권이 주택 수에 포함되면 다른 주택의 비과세와 중과세에 영향을 주게 된다. 따라서 분양권을 취득하기 전에 이러한 문제를 충분히 살펴볼 필요가 있다. 그런데 다른 주택의 비과세 판단 시에는 더 주의할 것이 있다. 1주택과 분양권을 보유한 상태에서 분양권을 먼저 양도하면 다른 주택이 최종 1주택에 해당하고 그 결과 2년 보유 및 거주를 다시 해야 할 가능성이 높기 때문이다.