상속세, 증여세, 양도소득세 실무

매매사례가액이 좋은 경우 상속(또는 증여)받은 자산을 추후에 양도하고 양도세가 과세되는 상황이라면 상속 또는 증여를 받을 때 해당 금액을 높여 놓는 것이 나중의 양도세를 줄일 수 있는 결과가 된다. 예를 들어 보자. A씨는 현재 매매사례가액으로 확인되는 3억원(현재 기준시가는 2억원, 실제 취득가액은 1억원)짜리 부동산을 배우자에게 증여하고 증여받은 배우자가 증여일로부터 5년 뒤 4억 원에 양도하려고 한다. 이때 세금은 어떻게 산정될까? 단, 장기보유 특별공제율은 편의상 15%, 세율은 6~45%의 누진세율이 적용된다고 하자. 먼저 기준시가로 증여를 받은 경우를 보자. ① A씨 : 세금 없음 ② 배우자 : 총 5,225만원 ▶ 증여세 : 없음( 6억원에 미달) ▶ 취득세 등 : 약 800만원(2억 원 x..

일단 이러한 주택들에 대한 핵심 내용을 정리해 보면 다음과 같다. 구분 다가구 주택 다세대 주택 겸용 주택 구분 기준 건축면적이 660㎡, 3층이하, 19가구 이하 주택 동당 건축면적이660㎡, 4층이하, 19가구 이하 주택 상가와 주택이 결합된 주택 세법상 취급 단독주택으로 간주 각각 1채로 간주 -보유시: 주택과 상가 건물로 안분하여 재산세 과세 -양도시: 주택과 상가 면적에 따라 비과세 판단 이하에서 다가구 주택과 겸용 주택의 과세 방법에 대해 살펴보자. 다세대 주택은 개별 주택을 각각 1채씩 보유한 것과 같으므로 세금 문제가 쉽게 정리될 것이다. 다가구 주택의 과세 방법 다가구 주택은 3층 이하의 주택으로서 구분 등기가 되지 않고 세법에서는 1주택으로 본다. 따라서 1세대 1주택자의 경우 이 주택..

양도세 신고는 무조건 실거래가로 해야 한다. 이 제도는 현재 취득단계에 적용되는 부동산 실거래가 신고제 등과 맞물려 부동산 시장에 많은 영향을 주고 있다. 하지만 여전히 거래 당사자의 담합에 의한 실거래가를 낮추거나 높이는 행위가 발생할 수 있다. 거래 당사자가 담합하면 제3자가 나서서 허위임을 밝혀내기가 쉽지 않기 때문이다. 과세당국은 허위 신고를 가만히 보고만 있을까 절대 그렇지 않을 것이다. 현재의 과세 원칙이 실거래가로 굳어지고 있으므로 어찌되었든 간에 실거래가를 기준으로 과세하려고 할 것이다. 하지만 납세자들은 가급적 실거래가보다는 기준시가, 그리고 실거래가라 하더라도 실거래가를 인위적으로 낮춘 금액(다운 금액) 혹은 높인 금액(업 금액)으로 거래하고자 할 것이다. 그래서 구체적으로 다음과 같은..

1. 고소득 임대사업자들이 당면하는 세금 문제들 고소득 임대사업자들이 당면하는 세금 문제에는 다음과 같은 것들이 있다. 1. 높은 소득세율이 적용된다. 개인사업자에게 적용되는 소득세율은 6~45%이다. 지방소득세 10%를 감안하면 최고 49.5%까지 치솟는다. 2. 성실신고확인 제도가 적용된다. 이는 개인사업자의 장부 작성 내용이 제대로 되었는지를 세무대리인으로부터 확인받도록 하는 제도를 말한다. 이 제도하에서는 모든 지출 비용이 건별로 확인되므로 탈세 등이 근본적으로 예방되는 효과가 있다. 부동산 임대업의 경우 당해 연도 매출액이 5억원을 넘으면 이 제도가 적용된다. 3. 상속세에 대한 걱정이 많다. 상속세는 개인이 보유한 재산을 합계한 금액이 10억원을 넘어가면 10~50%의 세율로 과세되는 것이 일..

무허가 건물의 부수토지를 비사업용으로 볼 것인지 의문이 들 수 있습니다. 아래에 이에 관한 예규가 있습니다. 1.예규 [ 제 목 ] 무허가 건물 부수토지의 비사업용 토지 여부 [ 요 지 ] 대지가 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 경우 동 기간은 비사업용 토지에 해당하지 않는 것이나, 재산세 종합합산과세대상이 되는 경우에는 동 기간은 비사업용 토지에 해당하는 것임. [ 회 신 ] 질의하신 내용은 붙임 해석사례 부동산거래관리과-261호(2010.2.18)를 참고하시기 바랍니다. [ 관련법령 ] 소득세법 제104조의3【비사업용 토지의 범위】 소득세법 시행령 제168조의6【비사업용 토지의 기간기준】 (양도, 부동산거래관리과-1430 , 2010.11.30.) 2. 관련참고자료 1. 질의내용 요약 무허가..

농지는 투기 목적이 아닌 농사용으로 보유하는 것이 맞다. 그래서 세법은 8년 이상 재촌 · 자경하는 농지에 대해서는 감면 혜택을 준다. 8년 자경농지에 대한 감면 요건과 관련하여 다양한 사례들이 발생하고 있다. Q. 농지 소유자 본인이 농사를 짓지 않고 그의 부인이 농사를 지었다. 이런 경우에도 자경으로 인정받을 수 있는가? A. 농지 소유자인 심 씨가 직접 자경을 해야 자경한 것으로 인정받는다. 본인 책임하에 남의 힘을 빌려 농사를 짓는 경우에도 인정된다. Q. 본인이 직접 농사를 짓지 않고 대신 인부의 노동력을 이용하거나 농기계 작업을 의뢰하여 농사를 지어 왔다. 자경 개념에 부합하는가? A. 자경 개념에는 부합하지 않는다. 하지만 농지소재지에서 거주하면서 노동력을 이용한 경우에는 자경한 것으로 보아..

부동산 등 소득세법 제94조에 따른 양도소득세 과세대상 자산을 팔게 되면 1세대 1주택 비과세 등 양도소득세가 비과세되거나 감면되는 경우를 제외하고는 양도소득세를 부담해야 한다. 보유기간이 오래되면 양도도소득세 부담도 크게 된다. 차익이 많은 경우 양도소득세를 절세하는 방법 중의 하나가 양도시기를 잘 잡는 것이다. 소득세법에서는 양도시기를 원칙적으로 잔금청산일로 한다. 다만, 부동산의 경우 잔금청산일전에 소유권이전등기가 먼저 되거나 또는 잔금청산일이 불분명한 경우에는 소유권이전등기 접수일이 된다. 한편, 소득세법에서는 부동산 등 양도소득세 과세대상 재산을 양도하게 되면 그 양도시기를 기준으로 양도소득세 납세의무가 발생이 되고, 그 양도시기를 기준으로 양도소득세 예정 · 확정신고기한이 정해진다. 무엇보다도..

원칙적으로 1세대가 2주택을 소유하게 되면 먼저 파는 1주택에 대해양도소득세를 과세하지만 농어촌주택을 취득하는 1세대는 조세특례제한법 제99조의 4항에 의한 양도세 과세특례 규정을 적용받을 수 있다. 1세대가 농어촌주택 1채를 사들여 3년 이상 보유하고, 그 농어촌주택 취득 전에 보유하고 있던 다른 일반주택을 양도하면 그 농어촌주택은 없는 것으로 보고 일반주택에 대해 소득세법 제89조 제1항 제3호에 따른 양도세 비과세 규정을 적용하는 것이다. 다만 농어촌주택은 다음의 네 가지 요건을 모두 충족해야만 적용받는다. 첫째, 농어촌주택 취득 당시에 수도권지역(경기도 연친군, 인천광역시 옹진군 제외) 국토해양부장관(시·도지사)이 지정하는 도시지역 및 허가구역 기획재정부장관이 지정하는 지역(투기지역) 문화관광체육..

원칙적으로 1세대가 2주택을 소유하게 되면 먼저 파는 1주택에 대해 양도소득세를 매긴다. 하지만 고향주택을 취득하는 1세대에게는 조세특례제한법 제99조의4에 의한 양도세 과세특례 규정을 적용한다. 1채의 고향주택을 취득해 3년 이상 보유하고 이 고향주택 취득 전에 보유하던 다른 일반주택을 양도하는 경우에는 고향주택은 없는 것으로 보고, 일반주택에 대해 소득세법 제89조 제1항 제3호에 따른 양도세 비과세 규정을 적용하는 것이다. 다만 이때 고향주택은 반드시 5가지 요건을 모두 충족해야만 한다. 고향에 소재해야 한다. 고향이란 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지(종전의 호적법에 따른 본적지 또는 원적지포함)에 해당하면서, 10년 이상 거주한 사실이 있는 시 지역을 말한다. 이 때 등록기준지나 거..

현재 소득세법상 양도소득세가 과세되는 부동산을 양도하면 모두 실거래가액으로 양도소득세가 과세된다. 1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하거나 8년 이상 직접 경작한 농지를 타인에게 넘겨주면 양도소득세를 비과세 또는 감면받을 수 있으므로 매수자 측에서 실지거래가액보다 높거나 낮은 가액의 계약서 작성을 요구하는 경우가 더러 있다. 해당 부동산을 사들인 매수자는 실지거래가액을 과세표준으로 하여 취득세를 부담하거나, 양도소득세를 계산할 때 취득가액을 높이기 위한 목적이다. 부동산을 매매하는 거래당사자가 2011년 7월 이후 최초로 매매계약하는 분부터 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다른 계약서를 작성해 신고했다가 세무조사 과정에서 적발되면, 소득세법91조제2항에 의거해 매도자가 적용받았던 비과세..