국세청은 이런 부동산을 주목한다.

양도세 신고는 무조건 실거래가로 해야 한다.

이 제도는 현재 취득단계에 적용되는 부동산 실거래가 신고제 등과 맞물려 부동산 시장에 많은 영향을 주고 있다.
하지만 여전히 거래 당사자의 담합에 의한 실거래가를 낮추거나 높이는 행위가 발생할 수 있다.

거래 당사자가 담합하면 제3자가 나서서 허위임을 밝혀내기가 쉽지 않기 때문이다.

과세당국은 허위 신고를 가만히 보고만 있을까

절대 그렇지 않을 것이다.

현재의 과세 원칙이 실거래가로 굳어지고 있으므로 어찌되었든 간에 실거래가를 기준으로 과세하려고 할 것이다.

하지만 납세자들은 가급적 실거래가보다는 기준시가, 그리고 실거래가라 하더라도 실거래가를 인위적으로 낮춘 금액(다운 금액) 혹은 높인 금액(업 금액)으로 거래하고자 할 것이다.
그래서 구체적으로 다음과 같은 부분들에서 세무조사 등이 활발하게 전개될 가능성이 높다.

첫째, 취득 및 보유 단계를 보자

현재 주택의 양도세는  세대별로 비과세를  판단하기 때문에 자녀 등의 명의로 집을 사는 경우가 많다.

따라서 취득 단계에서 과세당국은 주로 자금출처조사를 활발히 하여 이런 문제점들을 예방할 가능성이 높다.

 

한편 보유 단계에서는 세무조사를 실시하는 경우는 흔하지 않다.

그러나 소득과 재산을 연계한 소득지출분석시스템(PCI 시스템) 때문에 세무조사가 상시적으로 진행되고 있다.

 

이 시스템은 납세자가 신고한 5년간의 소득 금액과 재산 증가 · 소비지출액을 비교·분석해 탈루 소득을 찾아낸다.

 

이외에도 부동산 임대소득에 대한 탈루를 방지하기 위해 세원관리 시스템을 강화하는 작업도 병행할 것으로 보인다.

최근의 월세소득에 대한 광범위한 인프라 구축(월세 세액공제 신설, 월세 실거래가 신고 시스템도입 등)이 단적인 예에 해당한다.

둘째, 양도 단계를 보자

양도 단계에서는 1세대 1주택 비과세나 농지 감면 적용 요건 확인, 실거래가 확인, 자금 용도 확인 등 많은 부분에서 과세당국의 개입이 커질 가능성이 있다.

특히 농지 감면은 입증하는 방법을 몰라 세금 추징을 많이 당하는 곳이라 매우 유의할 필요가 있다.

허위계약서에 의한 세금 추징도 상당히 많이 발생하므로 이를 작성하지 않는 것도 중요해 보인다.

구체적으로 살펴보면, 취득세 측면에서는 매도자와 매수자에게 과태료를 부과한다.

또 양도세 측면에서는 양도자에게 세금 추징을, 매수자에게는 비과세나 감면을 제한하는 방법으로 불이익을 준다.

셋째, 상속 · 증여 단계를 보자

상속세 및 증여세의 과세는 시가를 원칙으로 한다.

하지만 시가가 확인이 안 되는 경우가 많아 50~70%인 기준시가로 과세가 되곤 한다.

 

물론 과세당국은 상속개시일(또는 증여일) 전후로 6개월(증여는 3개월)내 해당 자산이나 유사한 자산에 대한 매매사례가액이 있거나 감정가액 등이 있는 경우 이 금액으로 세금을 부과할 수 있다(유사한 재산은 신고시까지의 매매사례가액을 인정함).

 

이렇게 납세자는 기준시가로 신고하려고 하고 과세당국은 매매사례가액 등으로 과세할 가능성이 높아 양자 간에 마찰이 심해질 가능성이 높다.

이외에도 고액재산가들을 대상으로 다양한 탈세 행위를 적발하여 편법 상속이나 증여를 차단할 것으로 예상된다.

국세청 통합 전산망(TIS)에는 뭐가 들어 있을까

최근 국세청의 전산망 자료를 근거로 과세하는 사례들이 늘고 있다.
국세청 통합 전산망(TIS, Tax Integrated System)에 소득이나 재산에 대한 내용이 그대로 노출되고 있기 때문이다.

 

TIS는 개인의 수십 가지 과세 정보를 가지고 있는 전산망이다. 어느 세무서라도 컴퓨터만 켜고 주민등록번호를 입력하면 과세 정보를 그대로 볼 수 있다.

 

부자들은 그들의 소득이나 재산이 TIS에서 일일이 파악되기 때문에 항상 세금의 감시망에서 살고 있다는 느낌이 들어 부담스러워 한다. 그래서 증여나 처분을 통해 소득이나 재산을 분산시키려는 노력을 한다.

때에 따라서는 불법 차명 계좌를 만들기도 하고 제3자의 명의로 자산을 취득하거나 사업자등록에서 빠지는 경우도 종종 있다.

 

TIS에 도대체 어떤 자료들이 있기에 그런 일이 벌어질까?
TIS에 들어 있는 자료는 크게 소득, 재산, 기타로 나눌 수 있다.

 

소득 관련 자료에는 월급이나 이자소득 등 원천징수된 것이나 종합소득세에 대한 것들이 있다.

임대사업자라면 임대료의 내용도 신고한 그대로 나온다.

이외에 신용카드 매출전표 발행 내역, 현금영수증 결제 내역, 세금계산서 발행 내역도 금방 알 수 있다.

 

재산 관련 자료에는 1981년 2월 이후의 부동산 취득이나 보유 또는 매도 현황 등이 개인별로 또는 세대별로 나온다.

이러한 자료들은 등기소에서 온 것들로 집을 사고하는 과정이 속속들이 파악되고 있다.

또 고급차 같은 사치성 재산의 취득 내역 까지도 알 수 있다.

이외에도 주식의 취득이나 변동 상황 외국환 매각, 해외 송금 내역까지 알 수 있다.

보험금이 지급됐다면 보험금의 내용도 TIS에 자동 통보된다. 물론 은행에 들어 있는 예금 자료도 확보할 수 있다.

 

한마디로 개인이나 회사를 막론하고 과세와 관련된 자료들이 광범위하게 수집되고 있는 실정이다.

 

실무적으로 보면 양도세나 상속세 신고를 하지 않았을 때 세무서에서 세금 고지서를 척척 보내는 것도 알고 보면 다 전산망 때문이다.

또 소득과 재산을 연결시켜 사업소득에 대한 세무조사를 실시하는 것도 마찬가지다.

결국 내 소득이나 재산 또는 거래행위가 TIS와 어떤 관계가 있는지 살펴보는 것도 세금을 지키는 방법 중 하나이다.