다가구 다세대주택과 겸용주택에는 어떻게 세금을 매길까?

일단 이러한 주택들에 대한 핵심 내용을 정리해 보면 다음과 같다.

구분	다가구 주택	다세대 주택	겸용 주택
구분 기준	건축면적이 660㎡, 3층이하, 19가구 이하 주택	동당 건축면적이660㎡, 4층이하, 19가구 이하 주택	상가와 주택이 결합된 주택
세법상 취급	단독주택으로 간주	각각 1채로 간주	-보유시: 주택과 상가 건물로 안분하여 재산세 과세 -양도시: 주택과 상가 면적에 따라 비과세 판단

이하에서 다가구 주택과 겸용 주택의 과세 방법에 대해 살펴보자.

 

다세대 주택은 개별 주택을 각각 1채씩 보유한 것과 같으므로 세금 문제가 쉽게 정리될 것이다.

다가구 주택의 과세 방법

다가구 주택은 3층 이하의 주택으로서 구분 등기가 되지 않고 세법에서는 1주택으로 본다.

따라서 1세대 1주택자의 경우 이 주택을 2년 이상 보유 및 거주한다면 대부분 비과세를 받을 수 있다.

 

다가구 주택이 1세대 1주택에 해당한다고 하더라도 실거래가액이 12억 원을 초과하는 경우에는 양도세가 일부 과세된다는 점에 유의해야 한다.

다만, 1세대 1주택자는 장기보유 특별공제가 최대 80%까지 적용되므로 이를 활용하면 부담하는 세금은 그렇게 많지 않다.

 

한편 다가구 주택을 임대하여 월세를 받는 경우 1주택자는 기준시가가 12억원을 초과하지 않는 한 월세소득에 대해서는 비과세가 적용된다.

하지만 2주택 이상을 보유한 경우에는 월세소득에 대해서는 소득세가 과세되는 것이 원칙이다.

종부세의 경우 임대사업자등록을 하고 있다면 대부분 비과세를 받을 수 있다.

만일 임대사업자등록을 하지 않은 상황이라도 1주택을 단독 명의로 가지고 있으면 기준시가 9억 원까지는 종부세 비과세를 받을 수 있다.

*다세대대 주택은 각 호가 1주택에 해당하므로 다주택자에 해당되어 거주용 주택에 대한 비과세를 받기가 힘들어진다.

이러한 상황에서는 다세대주택을 임대주택으로 등록(관할 시·군·구청)한 후 사업자등록(관할 세무서)을 하면 거주용 주택에 대해서는 비과세를 받을 수 있다. 단, 임대 주택은 등록 후 5년간 임대를 반드시 해야 한다).

겸용 주택의 과세 판단

겸용 주택은 상가와 주택이 결합된 주택을 말한다. 따라서 이런 종류의 건물을 취득하거나 보유할 때 발생하는 취득세나 재산세 등 지방세는 상가와 주택을 구분하여 매겨진다.

따라서 이 중 취득세를 절세하고 싶다면 가급적 주택 취득가액을 높이면 된다.

주택 취득세율은 1~3%이나, 상가는 4%가 기본이기 때문이다.

다만, 무리하게 이를 구분하는 경우에는 기준시가비율로 안분하여 세금을 추징하는 경우가 있으므로 주의해야 한다.

 

국세인 양도세에서는 다음처럼 면적에 따라 1세대 1주택에 대한 과세 방식이 결정된다(옥탑방 등 부수적인 시설은 용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우 아래 면적별로 안분).

● 주택의 면적 > 상가의 면적

모두 주택으로 본다.

 

● 주택의 면적 <= 상가의 면적

주택 부분은 주택, 상가 부분은 상가로 본다.

겸용 주택이 12억원을 초과하는 경우 고가 주택이 될 수 있다.

이때 고가 주택에 해당되는지의 여부는 바로 앞의 기준을 사용하여 판정한다.

따라서 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보는 경우에는 주택 외의 부분을 포함한 겸용주택 전체의 실거래가액으로 고가 주택 여부를 판정한다.

만일 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적은 경우에는 주택과 그 부수토지의 가액만으로 고가 주택 해당여부를 판정한다.

일반적으로 겸용주택만 보유하고 있는 경우에는 모두 주택으로서 비과세를 받는 것이 가장 좋다.

1세대 1주택은 실거래가액이 12억원까지는 비과세를 적용하기 때문이다.

따라서 이를 위해서는 건물 전체를 주택으로 사용하고 주택으로서 2년 이상을 보유(일부 지역은 거주)하면 될 것이다.

 

이렇게 사용할 수 없으면 주택으로 사용되지 않는 부분에 대해서는 양도세를 내야 한다.
보유 중에 상가를 주택으로 용도 변경하는 경우에는 용도 변경일로 부터 2년을 주택으로 보유 및 거주해야 양도세 비과세를 받을 수 있다.

 

참고로 주택에서 상가, 다시 주택으로 용도변경을 한 경우 주택 보유 및 거주 기간은 총 보유 및 거주 기간 중 주택의 보유 및 거주 기간을 합산하여 판정한다.