세율 및 장기보유특별공제 착오

세율 및 장기보유특별공제 착오

 

(1) 실수 사례

 

「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제13호가 신설되기 전에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 일시적 2주택 비과세 특례와 동조 제20항 장기임대주택 비과세특례가 중첩되어 비과세가 적용되는 고가주택의 경우, 장기보유특별공제 적용이

배제되고 중과세율이 적용되는 것이나, 이를 간과하고 장기보유특별공제 및 일반세율을 적용하여 양도소득세가 과소신고된 사례입니다.

 

(2) 주의사항

 

2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제13호에 ‘제155조 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항이 적용되는

주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택’을 중과대상에서 제외하는 규정이 신설되었으나, 해당 시행령의 적용 시점을 이 영 시행(2021.2.17.) 이후 양도하는 분부터 임을 명백히 하였습니다.

따라서, 해당 조문 신설 당시 별도의 소급 규정을 두고 있지 않아 2021.2.17. 전에 양도한 주택에 대해서는 다주택자 중과세율 적용 배제를 소급 적용할 수 없습니다.

신설 및 개정규정은 항상 관련 부칙을 잘 확인하여 적용이 가능한지를 확인하는 습관을 들여야겠습니다.

 

(3) 관련 법령

 

■ 소득세법 제95조 [양도소득금액]

• ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
• ② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)

 

■ 소득세법 제104조 [양도소득세의 세율]

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. (2020.08.18 개정)

• 3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(2017.12.19. 신설)

■ 소득세법시행령 제154조 [1세대1주택의 범위]

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것<취득 당시에 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것>을 말한다.(단서 생략)

⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

 

■ 소득세법시행령 제155조 [1세대1주택의 특례]

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

⑳ 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 거주기간이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

 

■ 소득세법시행령 제167조의3 [1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위]

① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

• 13. 제155조 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택

부칙 ＜대통령령 제31442호, 2021.2.17.＞

• 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
• 제2조(일반적 적용례)
  • ② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.