8-3. 조합원입주권의 양도소득세 비과세

재건축(또는 재개발, 소규모재건축) 사업과 관련된 양도소득세 비과세는 일반주택에 비해 다소 다른 부분이 있다.

권리인 조합원입주권을 주택으로 보아 과세하다 보니 특례제도가 많이 존재하고 있기 때문이다.

지금부터 재건축 등과 관련된 조합원입주권의 양도소득세 비과세제도에 대해 상세히 살펴보자.

조합원입주권은 통상 관리처분계획인가일부터 주택이 완공될 때까지의 권리를 말한다.

 

1.  조합원입주권에 대한 양도소득세 비과세 규정

재건축 등과 관련해 발생한 조합원입주권에 대한 양도소득세 비과세는 「소득세법」 제89조에서 아래와 같이 규정하고 있다.

「소득세법」 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)의 양도로 발생하는 소득   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 4. 제2항에 따른 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.   가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것   나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유*에 해당하는 경우를 포함한다) ② 1세대가 주택과 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위**를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 빈집 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. * 법원에 경매를 신청한 경우 등을 말한다. ** 같은 법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다.

 

위에서 조합원입주권과 관련된 규정은 제1항 제4호와 제2항이다. 이에 대해 좀 더 자세히 보자.

 

제1항 제4호 분석

 

첫째, 조합원입주권을 1개 보유한 1세대도 비과세받을 수 있다.

• 이러한 특례가 적용되는 조합원입주권은 「도시 및 주거환경정비법」또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상의 것만 해당된다.
• 임의로 재건축 등을 하는 것은 이와 무관하다.

 

둘째, 아래의 날 현재 2년 이상 보유 등을 해야 한다.

•  「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가일
•  「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일
•  위 인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일

셋째, 양도일 현재 다른 주택이 없거나 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우에는 아래와 같은 요건을 갖춰야 한다.

• 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유*에 해당하는 경우를 포함한다)

 

* 법 제89조 제1항 제4호 나목에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 매각 등의 방법으로 양도하는 경우를 말한다.

1. 「금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우

2. 법원에 경매를 신청한 경우

3. 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우

4. 현금으로 청산을 받아야 하는 토지등 소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 해당 청산금을 지급받지 못한 경우

5. 재개발사업 등의 사업시행자가 토지등 소유자를 상대로 제기한 매도청구소송 절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 토지등 소유자가 해당 매도대금을 지급받지 못한 경우

 

넷째, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준(12억 원)을 초과하는 경우에는 일부양도차익에 대해서는 양도소득세를 과세한다.

 

제2항 분석

 

제2항은 주택과 조합원입주권이 있는 상태에서 비과세 특례를 적용하는 것을 규정한다.

그런데 조합원입주권이 있는 경우에는 주택에 대한 비과세 특례(「소득세법 시행령」 제155조)을 적용하지 않고 별도로 마련된 비과세 특례규정을 적용한다(「소득세법 시행령」 제156조의 2).

이에 대해서는 아래에서 별도로 살펴보자.

 

3. 1주택과 1조합원입주권을 소유한 경우의 비과세 특례

 

1주택과 1조합원입주권을 보유하여 세법상 2주택이 될 수 있다.

따라서 요건을 갖춘 경우에는 비과세를 해줄 필요가 있다. 이에 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제3항과 제4항에서 두 가지의 형태로 비과세를 적용하고 있다.

 

3년 내에 종전주택을 양도하는 경우

 

1주택을 소유 중에 조합원입주권을 취득(승계)해 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 보유할 수 있다.

이 경우에는 종전주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년 내에 양도하면 비과세 받을 수 있다. 다만, 이를 위해서는 주택과 조합원입주권의 취득기간이 1년 이상이 되어야 한다.

「소득세법 시행령」 제156조의 2 제3항

③ • 국내에 1주택을 소유한 1세대가 • 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 • 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 • 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 • 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. ☞이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호에 해당하는 경우에는(보유 및 거주기간의 제한을 받지 않는 것) 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.

이는 일시적 2주택 비과세 특례에 대한 내용에 해당한다.

다만, 조합원입주권은 실제 주택이 아니므로 비과세를 위한 처분기한 단축 규정을 적용받지 않는다.

 

3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우

 

1주택을 보유 중에 1조합원입주권을 취득한 경우 원래 3년 내에 종전주택을 양도해야 비과세 받을 수 있다. 다만, 3년이 지나서 종전주택을 양도해도 비과세를 적용하는데 이때에는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사해야 하는 등의 요건을 충족하면 제4항에 따라 비과세가 적용된다.

「소득세법 시행령」 제156조의 2 제4항

④ • 국내에 1주택을 소유한 1세대가 • 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 • 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 • 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 • 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는   이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.   1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택을 양도할 것

이처럼 일시적 2주택 처분기한인 3년을 넘긴 경우라도 재건축사업 등의 특성을 고려해 일정한 조건을 붙여 비과세 특례를 부여하고 있다.

참고로 앞의 제3항은 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득해야 하는 조건이 있지만, 제4항은 이러한 조건을 적용하지 않는다.

 

2주택 보유 중 한 채가 재건축 등에 들어간 경우

2주택 보유 중에 한 채가 재건축 등에 들어가면 조합원입주권으로 변하게 된다. 이 경우 주택이 완공되면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있을까? 그렇지 않다. 이는 종전주택의 연장으로 보기 때문이다. 세법은 앞에서 본 비과세 규정을 제외하고는 별도의 특례를 마련하고 있지 않다.

 

양도소득세 집행기준 89-155-3 [일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정 적용시 기존주택을 멸실하고 재건축한 경우]

일시적 2주택에 대한 양도세 비과세특례를 적용할 때, 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 본다. A주택 취득 2002.5.1. A주택 멸실 2007.1,6. B주택 취득 2007.3.1. A주택 준공 2009.1,5 B주택 양도 2010.3.10. 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보는 것이므로 B주택 양도시 비과세 특례규정을 적용받을 수 없음.