8-5. 조합원입주권 양도소득세 리스크 관리법

조합원입주권이 과세되는 경우에는 과세방식에도 유의해야 한다.

매매가 자유로운 상황에서는 조합원입주권에 대한 양도소득세를 계산해야 하는 일이 많이 발생하므로 조합원입주권 양도소득세 계산방법을 알아야 한다.

 

1. 기본 사례

K씨는 입주권을 양도하고자 한다. 이 입주권은 비과세 대상이 아니므로 양도소득세를 계산해야 한다.

 

(상황1) 입주권의 양도차익은 기존건물과 권리에서 발생한 것으로 구분해야 하는 이유는?

조합원입주권에 대한 양도소득세를 계산하기 위해서는 조합원입주권의 양도차익을

• 기존 건물분과
• 권리 해당분으로

구분해야 한다.

 

이렇게 하는 이유는 장기보유특별공제가 기존건물에 대해서만 적용되기 때문이다.

 

(상황2) 장기보유특별공제는 어떻게 적용되는가?

• 장기보유특별공제액은 기존부동산의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간에 대해서만 적용한다.
• 권리는 부동산이 아니므로 이에 대해서는 이 공제율이 적용되지 않는다.

 

(상황3) 세율은 어떻게 적용되는가?

• 기존부동산의 취득일로부터 조합원입주권 양도일까지의 보유기간에 해당하는 것을 적용한다.
• 이때 조합원입주권에 대해서는 중과세율은 적용하지 않는다.

 

2. 핵심 포인트

조합원입주권의 양도차익은

• 기존건물과 권리에서 발생한 것으로 구분하고
• 기존건물분에는 장기보유특별공제를 적용하고
• 권리에서는  장기보유특별공제를 적용하지 않는다.

이때 양도가액과 취득가액은 다음과 같이 산정한다.

 

(1) 기존건물

 

양도가액: 권리가액

취득가액: 구건물 취득가액

 

(2) 권리

 

양도가액: 입주권 양도가액

취득가액: 권리가액+청산금

 

☞만일 구건물의 취득가액을 알지 못하는 경우에는 환산 등의 방법을 통해 이를 산정해야

한다.

 

3. 실전 사례

 

아래 사례를 통해 위의 내용을 확인해보자.

사례

• 2001년 5월 31일에 주택 취득 (1억 원) • 이 주택이 재개발에 들어가 2017년 10월 1일에 관리처분인가가 났다. • 이 과정에서 이 주택의 권리가액은 5억 원으로 평가되었다. • 그가 배정받은 아파트의 조합원 분양가는 6억 원이다. • 따라서 그가 추가 부담해야 하는 금액은 1억 원이다. • 그는 조합원입주권을 2021년 중에 양도하고자 한다. • 조합원입주권의 양도가액이 8억 원으로 예상되는 경우 그가 부담해야 할 양도소득세는? • 장기보유특별공제 30%를 받을 수 있다.

 

이러한 상황에서는 먼저 이 조합원입주권에 대해 비과세될 수 있는지를 점검해야 한다.

김씨가 이 조합원입주권을 한 개만 가지고 있다면 비과세가 가능하기 때문이다.

비과세가 적용되지 않는 상황에서 세금을 계산해보자.

양도소득세 과세표준 신고서
구분	기존 주택	부동산 권리	계
양도가액	5억 원 (관리처분계획인가일현재 평가액)	8억 원
취득가액	1억 원 (기존 주택 취득가액)	6억 원 (납부한 청산금포함)
기타 필요경비	0	0
양도차익	4억 원	2억 원	6억 원
장기보유특별공제(30%, 가정)	1.2억원	해당사항 없음.	1.2억원
양도소득금액	2.8억원	2억 원	4.8억원
양도소득 기본공제	1인당 연 250만 원 공제는 없는 것으로 가정
양도소득 과세표준			4.8억원
세율	6~45%		40% (2.540만원)
산출세액	4.8억 원×40%-2,540만원(누진공제)		1억6,666만원

☞ 권리부분에서 프리미엄이 많이 발생한 경우에는 장기보유특별공제의 미적용으로 인해 양도소득세가 많이 나올 수 있다. 주의하기 바란다.

 

• 위에서 조합원입주권 양도차익을 기존주택에서 발생하는 부분과 관리처분계획인가일 이후의 부분으로 나눈 이유는 장기보유특별공제제도 때문이다.
• 현행 세법에서 이 공제는 부동산에 대해서만 적용하도록 하고 있기 때문이다.

1+1 재건축과 양도소득세

「소득세법 시행령」제154조 제1항에 따른 1세대 1주택으로 보는 조합원입주권은 같은 법시행령(2017년 2월 3일 대통령령 제27829호로 개정되기 전의 것) 제155조 제17항에서 규정한 요건에 해당하는 경우를 말하는 것으로, 조합원입주권을 2개 이상 소유한 상태에서 양도하는 1개의 조합원입주권은 1세대 1주택으로 볼 수 없다(서면부동산 2017-2005, 2017.12.28.). 즉 1개에 대해서는 비과세를 적용한다. 참고로 2개의 입주권을 받으면 이에 대한 취득가액은 권리가액 등으로 안분계산해야 할 것으로 보인다.

 

 

◈필수 세무상식

 

1. 청산금과 양도소득세

재건축이나 재개발 과정을 보면 자신이 보유한 부동산이 있어야 조합원 자격을 얻는다.

그런데 보유한 부동산에 대한 평가액과 배정받은 주택의 분양가액에서 차이가 나는 것이 일반적이다.

이때 평가액이 분양가액보다 더 크면 일부를 돌려받게 되고 부족하면 부족분을 추가로 내야 한다.

이렇게 평가액과 분양가액과의 차액을 납부하거나 수령하게 되는데 이때의 금액을 “청산금”이라고 한다.

 

청산금과 관련되어 파생되는 문제를 차례로 다루어 본다.

 

(1) 조합원입주권 수령 없이 현금청산을 받으면 양도소득세는 어떻게 과세될까?

부동산을 보유하고 있지만 여러 가지 이유로 인해 조합원입주권을 받을 수 없는 경우에는 현금으로 청산하게 되는데 이때 과세는?

 

• 국세청은 청산금은 종전의 부동산에 대한 유상대가이므로 이에 대해 양도소득세가 과세된다고 한다.
• 부동산이 주택이면 주택에 관한 세법제도가 적용되며, 토지이면 토지에 관한 세법제도가 적용된다.
• 따라서 청산대상이 주택에 해당하며 1세대 1주택으로서의 비과세요건을 충족한 경우라면 비과세도 가능하다.
• 만일 비과세요건을 충족하지 못한 경우에는 과세될 수밖에 없을 터이다.

 

(2) 조합원입주권 및 청산금을 동시에 받으면 청산금에도 세금이 부과될까?

• 현금으로 일부가 청산된 경우에 당해 주택이 1세대 1주택 비과세 대상이 아니라면 양도소득세가 과세된다.
• 관리처분액이 12억 원을 초과한 고가주택에 해당하는 경우에는, 청산금을 포함하여 12억 원 초과여부를 따지며,  초과하면 양도소득세가 과세된다.

 

(3) 조합원입주권을 양도하여 과세되는 경우 청산금은 어떤 역할을 할까?

조합원입주권에 대한 양도소득세가 과세되는 경우 양도차익은 기존건물에서 발생하는 부분과 관리처분계획인가일 이후에 발생하는 부분으로 나누어야 한다. 이에 대한 계산 사례는 앞에서 살펴보았다.

 

(4) 완공 후 양도소득세 비과세요건을 따질 때 청산금은 어떤 영향을 미칠까?

• 주택을 완공한 후에 이를 양도하는 경우 기존주택의 취득일로부터 양도일까지를 기준으로 보유기간을 따지게 된다.
• 그런데 청산금 납부분에 대해서는 보유기간 기산점이 달라질 수 있다.
• 현행 세법은 청산금을 납부하는 경우로서 당초보다 부수토지 면적이 늘어난 경우 그 증가된 부수토지는 완공일로부터 보유기간을 따지도록 하고 있다.
• 건물면적이 늘어나는 것은 문제가 없다(재산-1913, 2008.7.25.)

 

2. 완공 후의 아파트 양도소득세 계산법

 

재건축 등으로 아파트를 완공하고 이 아파트를 양도하는데 비과세되지 않으면 양도소득세를 계산해야 하는데, 재건축이나 재개발을 거친 아파트의 양도소득세 계산방법이 일반적인 주택과 다르다.

왜냐하면 기존주택에서 멸실되고 다시 새로운 주택이 건축되면서 재산이 변동되었기 때문이다.

아래에서는 청산금을 지급한 경우에 완공 주택의 양도소득세 계산법을 알아보자.

 

(1) 기본 사례

 

재개발로 취득한 주택을 양도하고자 한다

• 취득일 : 2012.1.5. • 취득가액 : 1억 5천만 원 • 관리처분계획인가일 : 2015.3.1. • 완공일 : 2018.8.1. • 양도일 : 2021.6.30. • 양도가액 : 4억 원 • 권리가액 : 2억 5천만 원 • 추가부담금(청산) : 5천만 원 • 장기보유특별공제는 편의상 보유기간의 2%를 적용함.

 

재건축 완공 후의 아파트에 대한 양도소득세 계산의 핵심은 양도차익을

• 기존건물분과
• 청산금분으로

안분하는 것이다.

 

알다시피 장기보유특별공제를 달리 적용하기 위해서이다.

구분	금액				비고
	기존건물	관리처분계획인가일 이후		계
		기존건물	청산금
양도가액	250,000,000	400,000,000
필요경비 취득가액	150,000,000	300,000,000
양도차익	100,000,000	100,000,000
수정후 양도차익	100,000,000	83,333,333	16,666,667		1억원×2억5천만/3억=83,333,333
장기보유특별공제	16,000,000	13,333,333	1,333,333		• 기존건물 : 8년 보유(16%,취득일~양도일) • 청산금: 4년 보유(8%, 관리처분계획인가일~양도일)
양도소득금액	84,000,000	70,000,000	15,333,334	169,333,334
기본공제				2,500,000
과세표준				166,833,334
세율				38%
산출세액				43,996,666	과세표준×38%- 1,940만

 

재건축이나 재개발 아파트의 양도소득세 계산 시에는 양도차익을 기존건물분과 청산금분으로 나눠 계산해야 한다.

이렇게 하는 이유는 장기보유특별공제의 적용법이 다르기 때문이다.

 

장기보유특별공제는 다음과 같이 적용한다.

 

① 기존건물분에 대한 양도차익

당초 취득일 ~ 양도일까지의 기간이 3년을 넘으면 공제한다.

 

② 청산금부분에 대한 양도차익

관리처분계획인가일~양도일까지의 기간이 3년이 넘으면 공제한다.

 

☞재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공 및 청산금을 납부하고 관리처분계획등에 따라 취득한 1세대 1주택에 해당하는 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서 기존주택에서는 2년 이상 거주했으나 신축주택에서는 2년 이상 거주하지 않은 경우에는 청산금납부분 양도차익에 대해 「소득세법」 제95조 제2항 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 적용하지 아니한다(사전-2020 - 법령해석재산-0386 [법령해석과-3824]).

 

☞참고로 고가주택에 대한 장기보유특별공제율은 보유기간과 거주기간으로 나눠 적용되는데, 완공주택에서 거주하지 않으면 이 공제율이 축소될 수 있다.

 

완공 후 아파트가 과세되는 경우의 세금예측

재개발 또는 재건축 아파트를 양도할 때에는 중과세가 적용되는지부터 살펴볼 필요가 있다. • 중과세 장기보유특별공제가 적용되지 않으므로 양도차익에서 기본공제를 적용한 금액에 세율을 곱하면 세금을 바로 예측할 수 있다. • 일반과세 장기보유특별공제를 공제받을 수 있는데 이를 받기 위해서는 양도차익을 청산금과 기존건물에서 발생한 것으로 나누어야 한다.

 

3. 소규모재건축사업과 세무상 쟁점 검토

보유한 주택이 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법」에 따른 소규모재건축사업에 들어가는 경우 세제의 변화에 대해 알아보자.

 

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법」상 주택 정비사업의 내용

 

이 법에 따르면 주택 정비사업은 크게

• 빈집정비사업과
• 소규모주택정비사업으로

구분된다.

 

이 중 소규모주택정비사업은 크게

1. 자율주택정비사업,
2. 가로주택정비사업,
3. 소규모재건축사업으로

구분된다.

 

「소득세법」상 조합원입주권 해당 여부

 

▶ 「소득세법」상 조합원입주권에 해당되는 경우

위 소규모주택정비사업 중 ③ 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 입주자로 선정된 지위는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업의 관리처분계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위와 같이 「소득세법」상 조합원입주권으로 본다.

 

▶ 「소득세법」상 조합원입주권에 해당되지 않는 경우

이외 ① 자율주택정비사업이나 ② 가로주택정비사업의 사업시행인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」상 조합원입주권에 해당하지 않는다. 따라서 멸실 후에 보유하고 있는 부동산 권리는 「소득세법」상 입주권이 아닌 분양권에 해당한다.

서면법령해석재산2019-898(2019.9.3.)

[제목] 가로주택정비사업으로 취득한 조합원 지위가 「소득세법」상 조합원입주권에 해당하는지 여부 [요약] 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업의 사업시행계획인가에 의해 취득한 입주권은 「소득세법」제89조 제2항에 따른 조합원입주권에 해당하지 않음. [질의] (사실관계) ○ 2016년 5월 9일 경기도 여주 소재 A주택 취득 ○ 2017년 11월 27일 서울 영등포 소재 B주택을 어머니(신청인과는 별도세대)와 1/2지분씩 공유취득 ★B주택은 가로주택정비사업 구역에 편입된 주택으로 2016년 2월 15일 조합설립인가, 2019년 5월 31일 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가 접수됨. ★★B주택에는 신청인의 세대만 2017년 11월 28일부터 거주 중이며, 신축주택 2채를 조합원분양신청하였으며, 2022년 10월경 입주예정임. ○ 2018년 10월 A주택 양도 ○ 2019년 9월 C주택 분양권 취득 예정 (질의내용) 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 가로주택정비사업으로 종전주택 소유자가 취득한 입주자로 선정된 지위가「소득세법」제89조 제2항에 따른 조합원입주권에 해당하는지 여부 [회신] 귀 서면질의의 경우, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제3호 나목에 따른 가로주택정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 같은 법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」제89조 제2항에서 규정하는 “조합원입주권”에 해당하지 아니하는 것입니다.

 

세법의 적용

 

▶ 소규모재건축사업관련 입주권

이에 대해서는 「도시 및 주거정비환경법상 조합원입주권과 동일하게 비과세 특례제도를 적용받을 수 있다.

 

▶ 자율주택정비사업이나 가로주택정비사업상의 부동산 취득권리

이 경우에는 「소득세법상 조합원입주권이 아니며 부동산 취득권리(분양권)에 해당하는 것으로 본다.

따라서 해당 주택이 준공되기 전까지 주택 수에 포함되지 않는다.

물론 주택이 준공되기 전에 해당 권리를 양도하는 경우에는 다주택자 중과세율이 아닌 분양권에 대한 세율이 적용된다.

 

적용 사례

 

사례

K씨는 • 2016년에 성남시에서 1주택(A)을 취득 후 임대 중에 있으며 • 2020년 8월 28일에 서울에 있는 다세대주택 1채(B)를 취득하였다. • B주택은 6개월 후 가로주택정비사업에 의해 관리처분 및 멸실될 예정이다. • 완공은 2023년 8월 예정이다.

Q. K씨는 일시적 2주택 처분조건(1년)으로 취득세 1~3%를 받았는데 이 경우 언제까지 A주택을 처분해야 취득세 중과세를 적용받지 않을까?

2020년 8월 12일 이후에는 조정대상지역 내에서 일시적 2주택자가 되면 1년 내에 처분해야 취득세 중과세를 피할 수 있다. 따라서 이 경우에는 2021년 8월 27일이 처분기한이다.

다만, B주택이 중도에 멸실된 경우 사업시행자처럼 3년 내에 멸실되면 중과세에서 제외하거나, 분양권 주택이 완공된 날로부터 1년 내로 처분기한을 연장을 해주는 것이 타당할 것으로 보인다.

하지만 과세관청은 이에 대해 주택을 취득했으므로 처분기한내에 처분하지 않으면 8%를 적용한다고 한다.

 

Q. K씨가 A주택에 대해 양도소득세 비과세를 받으려면 언제까지 처분해야 하는가?

B주택이 있는 상태에서는 원칙적으로 1년 내에 처분 및 전입의무가 있다(부득이한 경우 2년까지 연장).

따라서 1년 내에 양도하면 양도소득세 비과세를 받을 수 있다.

 

그렇다면 1년을 넘긴 경우에는 어떻게 될까?

• 만일 멸실이 안된 경우라면 : 과세를 피할 수 없을 것으로 보인다. 이때 과세형태는 일시적 2주택으로 3년 내 양도하는 중과세가 아닌 일반과세가 적용된다.
• 만일 멸실되고 준공 전이라면 : 가로주택정비사업에 의해 주택이 멸실되면 분양권 상태가 되고 따라서 이때에는 A주택이 1채만 남는다. 따라서 이 경우에는 A주택에 대해 1세대 1주택에 의한 비과세가 성립한다. 만약 이 분양권이 2021년 1월 1일 후에 계약한 것이라면 비과세 판단 시 주택 수에 포함되므로 일시적 2주택 등에 대한 비과세 여부를 판단해야 한다.
• 멸실 후 준공 후라면 : 가로주택정비사업에 의해 주택이 멸실되어 완공되면 2주택이된다.

그렇다면 이 경우 준공일로부터 1년 내에 A주택을 양도하면 비과세가 성립할까?

아니다.

일시적 2주택에 대한 비과세요건을 따질 때에는 멸실로 완공된 주택은 기존주택의 연장으로 보기 때문이다(아래 예규 참조). 따라서 이 경우에는 비과세를 받을 수 없다.

 

사례의 경우 A주택에 대한 비과세 처분기한은 B주택이 멸실이 안된 경우라면 1년, 멸실된 경우라면 B주택의 완공일 전까지다.

다만, 가로주택정비사업에 의한 분양권을 주택 수에 포함하는 경우에는 처분기한이 달라질 수 있음에 유의해야 한다.

 

소득세 집행기준 89-155-3[일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정 적용 시 기존주택을 멸실하고 재건축한 경우]

일시적 2주택에 대한 양도세 비과세 특례를 적용할 때, 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 본다. • A주택 취득 2002.5.1. • A주택 멸실 2007.1,6. • B주택 취득 2007.3.1. • A주택 준공 2009,1,5, • B주택 양도 2010.3.10. ☞ 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보는 것이므로 B주택 양도시 비과세 특례규정을 적용받을 수 없음.

☞앞에서 살펴본 가로주택정비사업 등에서 발생한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」상 조합원입주권이 아니라는 해석이 있었다. 하지만 이 사업에 의해 진행되는 절차 등은 「도시및 주거환경정비법」상의 재건축·재개발과 같은 방식으로 진행되기 때문에 조합원입주권으로 보는 것이 타당해 보인다. 이 부분에 대한 입법적인 개선이 필요해 보인다.