8-1. 재건축 · 재개발주택의 세무

보유한 주택이 재건축이나 재개발되는 경우 양도소득세 처리가 복잡하다.

사업의 진행에 따라 부동산이 입주권으로 바뀌는 등의 변화에 따라 세법규정도 복잡하기 때문이다.

이하에서 핵심적인 내용을 위주로 대안을 찾아보자.

 

1. 기본 사례

현재 서울에 1주택과 재개발 중에 있는 입주권 1개를 가지고 있다.

 

(STEP1 입주권은 무엇인가?)

• 입주권(入住權)은 말 그대로 주택이 완공되면 그 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다.
• 세법에서는 재건축 또는 재개발사업 절차상 '관리처분계획인가일~완공일 전'까지를 입주권으로 부른다
• 유상으로 분양받은 경우에는 분양권이라 한다.

 

(STEP2 세법의 규정은 어떠한가?)

세법은 입주권에 대하여 주택이 있는 것으로 보고 세법을 적용하므로, 다음과 같이 세법이 적용된다.

 

① 입주권 하나만 경우 

실질은 1세대 1주택이므로 비과세 적용이 가능해진다.

 

② 입주권도 있고 다른 주택도 있는 경우

2주택자가 되므로 일시적 2주택 등 비과세요건을 충족하지 않으면 먼저 처분하는 것이 주택이든 입주권이든 양도소득세가 과세된다.

 

(STEP3 K씨는 어떻게 해야 하는가?)

앞의 내용으로 보면 사례의 K씨는 현재 2주택자에 해당한다.

우선 비과세가 가능한지 따져보고 비과세를 받을 수 없다면 양도소득세 과세금액을 점검해야 한다.

비과세가 가능하려면 다음과 같은 것 중의 하나에 해당되어야 한다.

• 새로운 주택을 취득한 날로부터  3년 내에 입주권을 양도한다.
• 또는 이와 반대로 입주권 취득한 날로부터 3년 내에 기존주택을 양도한다.

☞ 입주권(또는 분양권)이 포함된 상태에서 일시적 2주택 처분기한은 3년이며 전입의무 등은 없다.

 

재건축·재개발 양도소득세 절세법

• 관리처분계획인가일 전에는 부동산에 관한 세법규정이 그대로 적용된다. • 관리처분계획인가일 이후에 입주권이나 주택을 처분한 경우에는 비과세받을 수 있다. • 준공 후에 처분하는 경우에는 반드시 전문가의 세무상담을 받도록 한다.

 

2. 핵심 포인트

주택 재건축 또는 재개발사업과 관련된 양도소득세 문제는 다음과 같은 절차에 따라 문제를 해결해보자.

 

(1) 관리처분 전 양도

• 주택, 토지, 상가건물이 존속하므로 이 단계에서는 해당 건물에 적용되는 세법을 그대로 적용한다

 

(2) 공사중 양도

• 1입주권만 있는 상태에서 양도시 1세대 1주택 비과세요건(2년 보유)을 충족하면 비과세가 가능하다.
• 1입주권과 1주택 이상을 가지고 있는 경우에는 비과세구조가 복잡하다. 반드시 이 분야 세무전문가로부터 확인을 받아 처리하도록 한다.

(3) 준공 후양도

• 관리처분 전의 1주택자는 준공 후에 언제든지 양도해도 비과세를 받는다.
• 관리처분 후에 입주권을 승계취득한 경우에는 준공일로부터 2년 후에 양도해야 비과세된다.

 

원조합원과 승계조합원의 구분실익

• 관리처분 전의 조합원을 원조합원, 그 후에 원조합원의 권리의무를 승계한 조합원을 승계조합원이라고 한다. • 원조합원은 양도소득세 비과세를 받는데 상당히 유리하다(보유기간을 당초 주택 취득기간부터 따지기 때문이다). • 원조합원은 재개발사업에 의해 취득한 주택이 전용면적 85㎡ 이하에 해당하면 취득세가 비과세될 수 있다(재건축은 과세됨). • 승계조합원은 완공일부터 2년 이상 보유를 해야 비과세될 수 있다(원조합원에 비해 다소 불리). 단, 관리처분계획인가일 이후에 주택을 취득하여 실제 거주한 경우에는 완공일로부터 비과세기간이 기산되는지에 대해서는 별도로 검토해야 한다(실질과세의 원칙 적용). • 승계조합원은 완공된 건물분에 대해 취득세를 무조건 내야 한다(승계한 토지에 대한 취득세는 취득 당시에 납부를 해야 한다. 토지취득세율은 원칙적으로 4.6%가 된다).

 

3. 실전 사례

 

살고 있는 지역이 최근 재개발에 들어갔다. 그는 현재 1주택을 보유하고 있다.

 

(상황1) 청산금도 양도소득세가 과세되는가?

주택재개발사업에 따라 청산금을 지급받으면 주택 양도의 대가로 보아 과세되는 것이 원칙이다.

다만, 관리처분인가일 현재 재개발되는 주택이 1세대 1주택 비과세요건(2년 이상 보유 등)을 충족한 경우에는 당해 청산금에 대하여도 1세대 1주택으로 비과세될 수 있다.

 

(상황2) 청산금 대신 주택을 2채 받은 후 이를 양도하면 양도소득세는 어떻게 과세되는가?

현금청산을 신청하지 않고 종전의 1주택에 대하여 2개의 조합원입주권을 신청하여 완공 후에 양도하는 경우,

• 먼저 양도하는 1주택은 양도소득세가 과세되며
• 그 이후에 양도하는 1주택은 비과세요건을 따져서 비과세가 결정된다.

 

재건축 또는 재개발사업과 양도소득세

재건축 또는 재개발사업 중에 주택이나 입주권을 처분하는 경우 예기치 않은 양도소득세 문제가 발생하는 경우가 많다. 이에 관련된 양도소득세 문제를 풀어내기가 만만치 않다. 실제 실무현장에서 보면 입주권을 주택이 아닌 것으로 보아 다른 주택에 대한 양도소득세 신고를 누락하여 과세를 당하는 경우를 종종 보게 된다. 따라서 이와 관련하여 손해를 보지 않기 위해서는 계약 전에 반드시 세금문제를 알아보는 것이 좋다.