10-3. 상가겸용주택의 세무

상가겸용주택(겸용주택)은 상가와 주택이 혼합된 건축물을 말한다.

하나의 건물에 주거용과 비주거용 혼합되어 관련 세금이 상당히 복잡해질 수 있다.

 

1. 기본 사례

 

아래 건물을 취득하려 한다

• 매매예상가액 : 8억원 • 주택의 연면적 > 상가의 연면적 • 상가의 기준시가 : 3억 원(상가건물 5천만 원, 상가부속토지 2억 5천만 원) • 주택의 기준시가 : 2억 원 • 매도인은 일반과세자임.

(상황1) 취득세를 얼마나 부담해야 하는가? 단, 세율은 일반세율이 적용된다.

상가주택을 취득하는 경우에는 상가와 주택에 대한 가격을 안분해야 한다.

취득세율이 다르기 때문이다.

전체 취득가액이 8억이고 상가와 주택의 기준시가가 3억과 2억이므로 아래와 같이 상가와 주택의 양도가액을 계산할 수 있다.

• 상가의 취득가액= 8억 × (3억/5억) =4억 8천만
• 주택의 취득가액= 8억-4억8천만= 3억 2천만

 

이를 기준으로 취득세를 계산하면 다음과 같다.

구분	취득가액	취득세율	취득세
상가	4억 8천만	4%	1,920만
주택	3억 2천만	1%	320만
계	8억		2,240만

 

(상황2) 상가에 대해 부가가치세가 얼마나 발생하는가?

부가가치세를 계산하기 위해서는 위에서 계산된 상가의 양도가액을 상가건물분과 토지분으로 나누어야 한다.

상가건물분에 대해서만 부가가치세가 과세되기 때문이다.

상가건물의 기준시가는 5천만 원, 토지의 기준시가는 2억 5천만 원을 기준으로 상가건물분의 공급가액을 계산하면 다음과 같다.

 

• 상가건물 공급가액 :

4억 8천만 원 × (5천만 원/3억 원) =8천만 원

 

사례의 경우 매도인은 일반과세자에 해당하므로 이 금액의 10%가 부가가치세가 된다.

매수인 K씨는 이 부가가치세를 환급받을 수 있다. 참고로 이러한 부가가치세 없이 거래하려면 포괄양수도계약을 맺어 진행하면 된다.

• 상가양도에 따른 부가가치세

8천만원×10%=800만 원

 

(상황3) 상가양도에 따른 양도소득세는 얼마인가?

사례의 경우 매도인의 보유주택 수에 따라 과세방식이 달라진다.

 

① 1세대 1주택자에 해당하는 경우

'주택의 연면적 > 상가의 연면적'이므로 전체가 주택에 해당한다. 따라서 이 경우에는 전체 양도차익에 대해 비과세가 가능하다.

 

②1세대 2주택 이상자에 해당하는 경우

이 경우 상가주택에 대해 비과세가 적용되는 경우에는 주택과 기타의 연면적을 기준으로 과세 물건을 구분하므로 전액 비과세가 가능하다.

하지만 과세되는 경우에는 상가와 주택으로 구분한 후 상가와 주택에 맞는 세법을 적용한다.(결국 둘을 합산하여 과세를 하게 된다).

 

2. 핵심 포인트

 

상가주택을 거래 시 점검하여야 할 세무상 쟁점들을 정리하면 다음과 같다.

 

(1) 취득시

 

• 주택부분에 대하여 1~12%의 취득세가 발생함.
• 상가부분에 대하여 4%의 취득세가 발생함.

 

(2) 보유시

 

• 재산세가 발생함.
• 종합부동산세가 발생함.

 

(3) 임대시

 

▶ 주택임대소득

•  부가가치세 : 없음.
•  종합소득세 : 비과세, 분리과세, 종합과세

▶ 상가임대소득

•  부가가치세 : 발생함.
•  종합소득세 : 종합과세

 

(4) 양도시

 

▶ 주택연면적* > 상가연면적

• 전체를 주택으로 간주

 

▶ 주택연면적 <= 상가연면적

• 주택은 주택, 상가는 상가로 봄

☞연면적이란 각 층의 면적을 합한 것을 말한다.

 

3. 실전 사례

 

사례

1~2층은 점포, 3층은 주택인 상가주택(A)을 가지고 있는데 가치가 15억 원이다. 다른 주택(B) 한 채도 가지고 있다.

이 경우 K씨는 1세대 2주택자가 된다.

따라서 두 주택 중 어떤 주택을 먼저 파는 것이 유리한지 세금계산을 해봐야 한다.

 

① 만약 B주택을 먼저 양도하는 것이 유리하다면 남아 있는 A주택은 비과세를 받을 수 있다.

그런데 A주택은 상가주택으로 주택부분만 비과세되므로 비과세 혜택을 늘리기 위해서는 건물 전체를 주택으로 인정받는 것이 좋다.

이를 위해서는 미리 2층을 주택으로 용도변경을 하거나 실제 주택으로 사용하여 주택으로 인정받도록 한다.

 

② 만일 A주택을 먼저 양도하는 것이 유리하다면 이러한 상황은 보통 B주택이 A주택의 비과세에 영향을 주지 않을 때 가능하다. 예를 들어 B주택에 대해 감면이 적용되거나 상속주택 등에 해당하는 경우가 이에 해당한다.

 

◈잠깐퀴즈

상가주택 지하의 보일러실, 계단 등은 어느 건물로 구분되는가?

겸용주택의 부설된 보일러실이나 계단 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라 구분한다.

다만, 용도가 불분명한 경우에는 주택의 면적과 주택 외의 면적비율로 안분계산한다(부동산 거래관리-1502, 2010.12.21. 등).

 

상가주택 거래 시 알아두어야 할 것들

• 상가에 대해서는 부가가치세가 과세되며, 주택에 대해서는 부가가치세가 과세되지 않는다. • 상가와 주택의 연면적은 취득세, 부가가치세, 양도소득세 과세판단에 많은 영향을 미친다. 연면적 판단 시 지하실, 옥탑방, 부속건물, 계단, 공실, 실질용도 등과 관련하여 다양한 쟁점이 발생한다. 사전에 다각도로 검토해야 세무리스크를 예방할 수 있다. • 상가임대 시에는 사업자등록을 의무적으로 해야 하나, 주택임대 시에는 선택적으로 하면 된다. • 상가주택을 양도 시에는 비과세가 적용되는 경우에는 연면적의 크기로 과세물건을 구분하되, 과세되는 경우에는 상가와 주택을 각각 구분하여 과세한다. 단, 2022년 1월 1일 이후 12억 원 초과 겸용주택의 양도분부터는 상가와 주택을 각각 구분하여 과세한다.

 

 

4. 1세대 1주택과 겸용주택

 

「소득세법」제154조에서는 1세대 1주택의 범위에 대해 아래와 같이 정하고 있다.

「소득세법」제154조

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

 

즉 겸용주택에 대해서는 주택과 주택 외의 면적을 기준으로 아래와 같이 1세대 1주택 범위를 판단한다.

일반적인 경우	12억원 초과 겸용주택(2022.1.1.일 이후 양도
● 주택 연면적>주택 외 연면적 : 전체를 1주택으로 봄 ● 주택 연면적 <=주택 외연면적 : 주택부분만 주택으로 봄	●주택부분만 주택만 주택, 그 외는 상가 등

 

참고로 주택에 딸린 토지로 보는 사례 등에 대해서는 아래를 참조하기 바란다.

양도소득세 집행기준 89-154-25 [주택에 딸린 토지로 보는 해석 사례]
한 울타리 내 여러 필지	필지 수에 불구하고 사실상 주택과 경제적 일체를 이루는 경우
같은 세대원이 소유한 주택에 딸린 토지	주택과 그에 딸린 토지를 같은 세대원이 각각 소유한 경우
매매계약체결 후 주택을 멸실한 경우	매매계약 체결 후 양도일 전에 매매계약조건에 따라 경우 주택을 멸실한 경우
환지청산금	1세대 1주택 비과세요건(고가주택 제외)을 갖춘 조합원이 조합으로부터 환지청산금을 지급받는 경우
전용 사도	해당 토지가 양도 주택에만 전용으로 사용되는 별도 필지의 도로

 

주택에 딸린 토지로 보지 않는 사례는 다음을 참조하라.

89-154-26 [주택에 딸린 토지로 보지 않는 해석 사례]
울타리 경계 밖에 있는 토지	담장 또는 울타리 경계 밖에 있는 토지
타인이 소유한 주택에 딸린 토지	같은 세대원이 아닌 자가 소유한 주택에 딸린 토지
주택 양도 후 주택에 딸린 토지가 수용되는 경우	주택을 제3자에게 먼저 양도한 후 나중에 수용되는 주택에 딸린 토지
공동으로 사용하는 사도	다른 세대도 공동으로 사용하는 사도

 

89-154-27 [겸용주택의 주택과 그에 딸린 토지면적 계산]

주택의 정착면적 = 건물전체 정착면적 × 주택부분 연면적 / 건물전체 연면적 주택에 딸린 토지면적= 건물에 딸린 전체토지면적 × 주택부분 연면적 / 건물전체 연면적

 

5. 겸용주택의 근린생활시설을 불법으로 용도변경한 경우

 

이 경우에도 주택으로 사용한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 판단한다.

양도, 부동산거래관리과-460, 2012.8.29.

[제목] 겸용주택의 근린생활시설을 불법으로 용도변경하여 주택으로 사용하는 경우 1세대 1주택 비과세 해당 여부 등 [요지] 확인된 사실상의 주택을 포함하여 1동의 건물이 「건축법 시행령」별표1에 따른 공동주택 기준에 해당하는 경우에는 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부 등을 판단하는 것임.

 

6. 점포를 주택으로 용도변경한 경우의 비과세 보유기간 계산

 

점포를 주택으로 용도변경한 경우 주택으로 사용한 기간을 통산한다.

양도소득세 집행기준 89-154-33 [점포를 주택으로 용도변경한 경우 보유기간 계산]

주택을 점포로 용도변경하여 사업장으로 사용하다 이를 다시 주택으로 용도변경한 후 해당 주택을 양도하는 경우 거주기간 및 보유기간 계산은 해당 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산한다.

 

 

7. 「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 한 경우의 보유기간 계산법

 

「건축법」제19조에 따라 주택을 근린생활시설 등으로 용도변경한 경우에는 「소득세법시행령」제154조 제5항의 최종 1주택 보유기간 계산규정을 적용받게 된다.

따라서 2주택이상자가 비과세를 받기 위해 1주택 이상을 아래 규정에 따라 용도변경을 하면 비과세 대상 주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 더 보유(거주)한 후에 양도해야 비과세를 받을 수 있다.

제19조 [용도변경]

① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다. ② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. (2013.3.23., 2014.1.14. 개정) 1. 허가 대상 : 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우 2. 신고 대상 : 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우

 

8. 멸실한 경우의 보유기간 계산법

 

1주택자가 신규주택을 취득한 후에 멸실하는 경우에 종전주택의 비과세 보유기간은 당초 취득일부터 계산한다. 아래 예규를 참조하기 바란다.

양도,서면-2020-법령해석재산-2354 [법령해석과-487], 2021.2.8.

[제목] 신규주택을 멸실한 후 종전주택 양도 시 소득령 제154조 제5항에 따른 보유기간 계산방법 [요지] 1세대 2주택자가 신규주택을 멸실한 후 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 적용시 소득령 제154조 제5항에 따른 보유기간은 종전주택 취득일부터 기산함. [최신] 귀 질의의 사실관계와 같이 2주택 보유세대가 신규주택 멸실 후 종전주택 양도시 「소득세법시행령」제154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때, 같은 법 시행령 제154조 제5항에 따른 보유기간의 기산일은 당해 주택의 취득일로 하는 것임.

9. 사택과 기숙사에 대한 세무

 

개인이나 법인회사가 사택이나 기숙사 등을 취득하고 유지 또는 양도할 때 부동산 세금이 어떻게 작동되고 있는지 살펴보자. 물론 이러한 내용들은 앞으로 주택에 관련된 세무리스크를 예방할 것이다.

 

(1) 최근 법인의 부동산관련 세제개편 내용

 

2020년 6·17대책과 2020년 7. 10대책에 따라 법인이 주택을 취득·보유·양도하면 아래와 같이 세율을 적용한다.

 

구분	종전	개정	적용시기
취득세	1~3%	12%	2020.8.12
보유세(종합부동산세	0.5~2.7%등	3%, 6%	2021.6.1
법인세(추가과세분)	10%	20%	2021.1.1

이러한 강력한 조치들로 인해 법인이 주택을 취득하는 것이 힘들어지며, 주택을 보유하고 있는 경우라면 이를 계속 보유할 것인지 양도할 것인지 결정해야 하는 숙제를 안게 되었다.

그렇다면 투자목적이 아닌 기업경영활동을 위해 취득한 사택이나 기숙사들도 같게 취급하는가? 이에 대해서는 아래에서 검토해보자.

 

(2) 사택과 기숙사에 대한 세법의 취급

 

◈ 사택

사택은 회사가 소유 또는 임차한 주택으로서 임직원에게 무상 또는 저가로 제공하는 주택을 말한다(「소득세법 시행령」 제38조 참조).

일반적으로 「주택법」상의 주택이 이에 해당한다.

이러한 사택에 대해서는 주택에 관련된 세법이 적용되는 것이 원칙이다.

 

◈ 기숙사

「건축법 시행령」 별표1에 따르면 기숙사는 "학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50% 이상인 것(학생복지주택을 포함한다)"을 말한다.

한편 「주택법」 제2조 등에서는 위의 기숙사를 주택이 아닌 준주택으로 구분하고 있다. 따라서 이러한 기숙사는 「주택법」상 주택이 아니므로 원칙적으로 주택에 관한 세법이 적용되지 않는다.

 

◈ 사택과 기숙사 구분의 실익

위에서 본 것과 같이 사택은 「주택법」상의 주택이며, 기숙사는 「주택법」상의 주택에 해당하지 않는다. 따라서 세법을 적용할 때에는 사택은 주택으로, 기숙사는 주택이 아닌 것으로 보아 관련 규정을 적용해야 할 것으로 보인다.

 

(3) 사택과 기숙사에 대한 부동산 세제 규제

 

◈ 취득세 중과세

먼저 사택은 「주택법」상의 주택에 해당하므로 취득세 중과세 규정을 적용받는다.

다만, 「지방세법 시행령」제28조의 2 제12호에서는 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택으로서 1구의 건축물의 연면적(전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하인 공동주택에 대해서는 중과세를 적용하지 않도록 하고 있다.

취득세에서는 면적과 주택형태를 가지고 중과세에서 제외하고 있음을 눈여겨보기 바란다.

참고로 법인이 과점주주에게 주택을 제공하거나 개인사업자가 「지방세법」에서 정하고 있는 특수관계자에게 이를 제공하면 취득세 중과세를 적용한다. 악용의 가능성이 있기 때문이다.

 

다음으로 기숙사의 경우에는 「지방세법」상 주택이 아니므로 원칙적으로 4%의 세율이 적용된다. 다만, 「지방세특례제한법」등에서 기숙사에 대해 다양한 방법으로 감면을 실시하고 있으므로 이 부분을 확인할 필요가 있다.

 

◈ 종합부동산세 중과세

보유세는 크게 재산세와 종합부동산세를 말한다.

이중 재산세는 정부의 세제정책에 영향을 적게 받으므로 저율로 부과되는 경우가 일반적이다. 하지만 종합부동산세는 주택에 해당하면 상당히 높은 세율이 적용될 수 있음에 유의해야 한다.

먼저 사택의 경우에는 「주택법」에서 정하고 있는 주택에 해당하므로 법인이 보유한 주택에 대해서는 3%나 6% 같이 높은 종합부동산세율이 적용되는 것이 원칙이다.

다만, 「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항에서는 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 3억 원 이하인 주택에 대해서는 이를 부과하지 않는다.

다만, 다음 아래 중 하나에 해당하는 종업원에게 제공하는 주택을 제외한다.

• 사용자가 법인인 경우에는 「국세기본법」 제39조 제2호에 따른 과점주주

• 사용자가 개인인 경우에는 그 사용자와의 관계에 있어서 「국세기본법 시행령」제1조의 2 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자

 

다음으로 기숙사는 「건축법 시행령」 별표1 제2호 라목에서 규정한 기숙사에 해당하면 종합부동산세를 부과하지 않도록 하고 있다.

 

◈ 법인세 추가과세

먼저 사택은 「주택법」상 주택에 해당하므로 원칙적으로 법인세 추가과세제도를 적용받는다. 따라서 해당 주택을 법인이 양도하면 일반법인세 외에 추가법인세(2021년 20%)를 별도로 내야한다.

다만, 「법인세법 시행령」 제92조의 2 제2항 제2호에서는 주주 등이나 출연자가 아닌 임원 및 직원에게 제공하는 사택 및 그 밖에 무상으로 제공하는 법인 소유의 주택으로서 사택제공기간이 또는 무상제공기간이 10년 이상인 주택에 대해서는 법인세 추가과세를 적용하지 않도록 하고 있다.

다음으로 「건축법 시행령에 규정된 기숙사가 공부상 기숙사로 등기되어 있고 실제 종업원을 위한 용도로 사용하고 있다면 법인세 추가과세를 적용하지 않는다(서면2팀-666, 2007.4.13.).

 

◈ 사택과 기숙사에 대한 부동산 세금체계 요약

구분	개념	취득세	종합부동산세	법인세 추가과세
사택	「주택법」상 주택	• 중과세 적용 • 60㎡ 이하 공동주택은 제외	• 중과세 적용 • 85㎡ 이하 주택 또는 3억 원 이하 주택은 중과 제외(과점주주 등은 미해당)	• 추가과세 적용 • 10년 이상 제공한 주택은 제외
기숙사	「주택법」상준주택	• 중과세 미적용 • 감면 등 적용	종부세 면제	추가과세 미적용