2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권도 주택 수에 포함되어 당연히 다른 주택의 양도소득세 비과세와 중과세방식에 영향을 준다.
이하에서는 이 중 양도소득세 비과세에 대하여 살펴보자.
1. [소득세법 시행령] 개정
정부는 주택 수에 포함되는 분양권에 대해 「소득세법 시행령」제156조의 3을 아래와 같이 개정하여 다른 주택에 대한 양도소득세 비과세를 적용한다. 이러한 비과세제도는 재건축 등에서 발생한 조합원입주권과 유사하게 적용된다.
현재 1주택을 보유 중에 입주권을 승계취득한 경우에는 위와 같이 3가지의 형태로 비과세를 적용하고 있다.
- ①은 일반적인 비과세 규정이고,
- ②와 ③은 조합원입주권의 경우 비과세 특례제도에 해당한다.
그런데 이번 개정안에서 분양권은
- ①과 ②에 대해서만 비과세를 적용하고,
- ③에 대해서는 비과세를 적용하지 않는다.
입주권에 대한 특례제도와는약간 차이가 나고 있다.
2. 적용 사례
아래 사례를 통해 위의 내용을 확인해보자.
Q. K씨는 현재 1주택 보유자로 2020년 5월에 분양권을 취득하여 보유 중이다. 이 경우 종전주택에 대해서는 어떻게 양도해야 비과세될까?
2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 양도소득세 비과세를 따질 때 주택 수와 무관하다.
따라서 이 경우에는 분양권 주택이 완공(잔금)된 날로부터 종전주택을 원칙적으로 3년 내에 처분하면 비과세된다.
Q. K씨는 현재 1주택 보유자로 2021년 7월에 분양권을 취득할 예정이다. 이 경우 종전주택에 대해서는 어떤 식으로 양도해야 비과세를 받을 수 있을까?
이 경우에는 앞에서 본 2가지 방식에 의해 비과세를 받을 수 있다.
첫 번째는 분양권 취득일로부터 3년 내에 종전주택을 양도하는 것이다. 이때 주의할 것은 주택과 분양권취득일 사이의 간극이 1년 이상 벌어져야 한다는 것이다.
두 번째는 분양권이 완공주택이 된 경우를 상정해서 비과세를 받을 수 있는 경우이다.
이때에는 아래와 같은 요건을 충족해야 한다(이 경우에는 분양권과 주택의 취득 간극이 1년 이상 벌어지지 않아도 된다).
- 신규주택 완성 후 2년 내 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주
- 신규주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내 종전주택 양도
참고로 앞의 첫 번째 유형으로 비과세를 받을 때에는 종전주택을 분양권 취득일로부터 3년 내에 양도하면 문제가 없다.
분양권은 실제 주택이 아니므로 종전주택을 3년 내에 처분하면 비과세를 적용해준다. 입주권도 마찬가지다.
Q. K씨는 분양권을 취득해 일시적 2주택이 되었다고 하자. 그런데 주택과 분양권을 보유 중에 다른 주택을 사고팔았다. 이 경우 종전주택에 대한 비과세 보유기간 계산법이 달라지는가?
그럴 수 있다.
2021년 1월 1일부터 3주택 이상 보유자가 주택을 처분 등을 하여 일시적 2주택이 된 경우 최종 1주택만 보유한 날로부터 2년 이상 보유해야 비과세를 적용받을 수 있기 때문이다.
하지만 과세관청은 3주택 이상 보유자가 처분(양도, 증여, 용도변경등)을 통해 일시적 2주택이 되었다면 당초 취득일로부터 보유기간을 계산한다고 한다.
즉 사례처럼 일시적 2주택 상태에서 주택이나 분양권 등을 사고팔아도 보유기간 기산일이 변경되지 않는다고 한다. 이러한 과세관청의 해석에 대해서는 제3장에서 자세히 살펴보았으므로 해당 부분을 참조하기 바란다.
Q. 만일 종전주택을 비과세요건을 갖추지 못한 상태에서 양도하면 어떻게 되는가?
이 경우에는 2주택자에 해당되어 주택에 대해서는 양도소득세가 과세된다.
이때 중과세와 일반과세가 적용될 수 있음에 유의해야 한다.
Q. 1분양권만 보유한 상태에서 대체주택을 취득하면 이에 대해서는 비과세를 받을 수 없는가?
분양권 보유 상태에서 거주용으로 취득한 대체주택에 대해서는 별도의 비과세 특례규정이 없다.
이 부분이 입주권과 다른 점이다.
Q. 만일 종전주택이 아닌 분양권을 먼저 양도하면 어떻게 될까?
분양권은 실질이 주택이 아니므로 이를 먼저 양도하는 경우에는 비과세가 적용되지 않는다.
또한 분양권의 세율은 주택과 다르니, 아래와 같다.
▶2021년 6월 1일 전
- 조정지역 내의 분양권 : 50%
- 위 외 : 1년 미만 50%, 1~2년 미만 40%, 2년 이상 6~45%
▶2021년 6월 1일 이후
- 1년 미만 : 70%
- 1년 이상 : 60%
Q. 분양권이 주택 수에 포함되는 구체적인 시점은?
분양권이 주택 수에 포함되는 시점은 2021년 1월 1일 이후 취득분이다.
그런데 여기서 "취득"은 구체적으로 어떤 날을 의미할까?
이에 대해서는 명확한 지침은 없지만, 당첨받은 경우에는 계약일 정도, 전매를 통해 취득한 경우에는 잔금지급일이 되지 않을까 싶다. 향후 유권해석 등을 통해 이를 확인하기 바란다.
2018년 9월 13일 이전에 2개의 분양권을 보유한 경우 잔금을 청산한 주택(종전 주택)을 기준으로 일시적 2주택 비과세판단을 한다. 반드시 예규(양도, 기획재정부 재산세제과-512, 2021.5.25.)를 통해 관련내용을 확인하기 바란다
| 상속·혼인ㆍ동거봉양 합가 등으로 1주택 분양권 등을 보유한 1세대에 대한 양도소득세 비과세 특례 |
상속 등에 의해 1주택 1분양권 등을 보유한 경우에도 입주권 취득과 동일하게 비과세 특례가 적용된다.(아래 규정은 입주권에 대한 개정 전의 내용으로 개정 후에는 분양권에도 적용된다) □ 상속으로 1주택 1입주권 등을 소유한 1세대에 대한 비과세 특례 ① 일반주택 + 상속(입주권) ② 【일반주택 + 입주권】 + 상속(주택 또는 입주권) → 일반주택에 대해 1세대 1주택 비과세 *②의 일반주택은 일시적 1주택+1입주권에 따라 비과세 적용을 받는 한정 □ 혼인 · 동거봉양 합가로 1주택 1입주권 등을 소. 유한 1세대에 대한 비과세 특례 ○(대상) 다음 중 하나를 소유한 자간 혼인 또는 세대간 동거봉양을 위해 합가 - ㉠ 1주택, ㉡ 1입주권, ㉢ 1주택 1입주권 →혼인일부터 5년 또는 합가일부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택* *㉢의 주택은 동거봉양 합가. 혼인 전 입주권을 취득하기 전부터 소유하던 경우에 한정 □ 문화재주택 또는 이농주택과 일반주택 + 입주권 각 1개를 소유한 1세대가 일반주택* 양도시 비과세 특례 *일시적 【1주택+1입주권】에 따라 비과세 적용을 받는 경우에 한정 〈개정이유〉 주택, 조합원입주권, 분양권간 과세형평 제고 <적용시기> 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터 적용 |
'양도소득세 > 리스크' 카테고리의 다른 글
| 10-1. 다가구주택의 세무 (0) | 2022.06.16 |
|---|---|
| 9-3. 분양권 주택 수 산입이 양도소득세 중과세에 미치는 영향 (0) | 2022.06.12 |
| 9-1. 분양권의 稅制 (0) | 2022.06.12 |
| 11-4. 오피스텔의 양도소득세 (0) | 2022.06.09 |
| 11-3. 신축한 빌딩의 양도소득세 계산 (0) | 2022.06.09 |