10-1. 다가구주택의 세무

다가구주택은 각 호별로 구분하여 등기되지 않고 지분으로 등기된 주택을 말한다.

최근 다가구주택과 관련해 다양한 리스크가 발생하고 있다. 이하에서 이에 대해 알아보자.

 

1. 기본 사례

 

사례

K씨는 현재 1개 필지에 8세대가 살 수 있는 1동의 건물을 신축하였다.

 

(상황1) 다가구주택과 다세대주택의 차이점은?

구 분	다가구주택	다세대주택
구분기준	동당 건축면적이 660㎡, 3층, 19가구 이하 주택	동당 건축면적이 660㎡, 4층, 19가구 이하 주택
세법상 취급	세법상 취급세법상 공동주택으로 간주되나, 하나의 매매단위로 양도하면 1주택으로 보아 비과세 적용함.	각각 1채로 간주

「소득세법」제155조 제15항에서는 다가구주택에 대해 아래와 같은 입장을 취하고 있다.

⑤ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (2015.2.3. 개정)

 

(상황2) 4층으로 신축하였으나 1층이 주차장인 경우에도 다가구주택에 해당될 수 있는가?

다가구주택이 「소득세법」에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 아래의 건축법시행령」별표1 제1호 다목의 요건을 충족해야 한다.

건축법시행령」별표1 제1호 다목의 요건

다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것 3) 19세대(대지 내동별 세대수를 합한 세대를 말한다)이하가 거주할 수 있을 것

 

위의 내용을 보면 주차장으로 사용하는 1층은 층수에서 제외하므로 사례의 경우에는 다른 요건이 부합하면 다가구주택이다.

만일 이러한 요건을 위배하면 더이상 다가구주택이 아닌 것으로 취급되므로 유의해야 한다.

 

(상황3) 위의 주택을 양도하면 양도소득세는 어떻게 될까?

세법은 한 동의 주택을 각 호별로 등기한 경우에는 이를 다세대주택으로 보고 각각을 1채로 보아 양도소득세에 관한 규정을 적용한다.

K씨가 구분하여 등기하였다면 구분등기된 1호가 각각의 1주택이 되는 것에 해당한다.

따라서 8세대로 구분등기된 1동의 다세대주택을 전체 양도하는 경우에는 8주택을 양도한 것이 되어 양도소득세 과세대상이 된다.

구분하여 등기되지 않는 다가구주택이라면 전체를 1개의 주택으로 본다

 

2. 핵심 포인트

다가구주택에 대한 세무상 쟁점을 부동산 거래단계별로 따져보면 다음과 같다.

 

(1)취득 시

 

• 다가구주택은 취득 시 1주택으로 본다.
• 취득세율은 일반적인 주택과 차이가 없다.

☞신축 시에는 별도로 세금문제를 검토해야 한다.

 

(2)보유/임대 시

 

• 다가구주택을 보유하면 주택에 대한 재산세 등이 부과된다.
• 다가구주택을 관할 세무서에 임대 등록하면 종합부동산세를 비과세한다(다가구주택도 재산세 감면을 받을 수 있다).
• 다가구주택을 임대하면 1주택자는 기준시가 9억 원 초과 시, 2주택자는 주로 월세소득에 대해 임대소득세가 부과되는 것이 원칙이다.

 

(3)처분 시

 

• 다가구주택만 보유한 1주택자는 2년 이상 보유 시 비과세될 수 있다(고가주택은 비과세가 일부 제한됨).
• 다가구주택을 포함한 2주택자는 처분순서에 따라 과세형태가 달라진다.
  • 다가구임대주택을 먼저 처분하는 경우 : 과세
  • 주택임대사업자의 거주주택을 먼저 처분하는 경우 : 비과세 가능(뒤에서 살펴봄)

 

다가구주택에 대한 세법(요약)

▶ 취득세 주택가격에 따라 1~12%로 부과된다. 다가구주택은 청구인이 임대를 목적으로 쟁점주택을 취득하였다고 하더라도 쟁점주택은 공동주택이 아닌 다가구주택에 해당하는 사실이 확인되는 이상 감면대상 주택으로는 보기 어렵다(조세심판원 2012지0331, 2012.6.28.). ▶ 재산세 재산세는 과세되는 것이 원칙이나, 전용면적 40㎡ 이하이고 기준시가 2억 원 이하인 호에 대해서는 감면받을 수 있다. ▶종합부동산세 주택가격이 6억 원(1세대 1주택 단독명의는 9억 원) 초과 시 과세된다. 단, 임대등록에 의한 합산배제 신청이 가능하다. ▶임대소득세 1주택은 기준시가 9억 원 초과 시, 2주택 이상은 과세되는 것이 원칙이다. ▶양도소득세 1세대 1주택인 경우에는 비과세가 가능하다. 1세대 2주택 이상인 경우에는 주택임대사업자등록을 하면 거주주택에 대해 비과세를 받을 수 있다. 다가구주택을 임대등록하는 경우에는 각 호의 기준시가가 6억 원(지방은 3억 원)이하여야 한다.

 

3. 실전사례

 

사례

• 10개의 원룸인 다가구주택을 소유함. • 위 주택 중 1호에서 K씨가 2년 이상 거주하고 있음.

 

(상황1) 위 주택을 양도하면 1세대 1주택에 해당하는가?

해당 주택이 상시 주거용으로 사용된 주택에 해당하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.

이때 K씨가 다가구주택에 거주한 경우에는 2년 비과세요건 및 장기보유특별공제를 위한 거주요건을 충족한 것에 해당한다.

 

(상황2) 만일 위 주택이 원룸이 아니라 고시원 형태로 운영하면 비과세가 가능한가?

비과세를 받기 위해서는 해당 건물이 “상시 주거용”으로 사용되었음을 입증해야 한다.

「소득세법」제88조에서 “주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”라고 하고 있다.

“1세대1주택 비과세 적용시 주택을 판단함에 있어, 공부상 고시원으로 등재되어 있는 건물을 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 주택으로 보는 것이며, 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임”라고 하는 예규가 있으므로 사실상 고시원으로 운영되면 비과세가 불가능하다.

 

(상황3) 만일 위 주택을 주택임대사업자등록을 했다면 어떤 혜택이 있는가?

재산세와 종합부동산세, 양도소득세 중과세 제외 등의 혜택을 누릴 수 있다.

다만, 등록시기 등에 따라 혜택의 범위가 달라질 수 있음에 유의해야 한다.

 

 

다중주택과 다가구주택의 구분

「건축법 시행령」 별표1 제1호 나목에서는 단독주택의 하나로 다중주택에 대한 정의를 아래와 같이 내리고 있다. 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. 1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것 2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다) 3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것 이러한 다중주택도 엄연히 단독주택에 해당하나 다가구주택과는 차이가 난다. 예를들어 다중주택은 이를 건축할 때 전체 건축면적이 85㎡를 초과하면 부가가치세가 과세되나, 다가구주택은 각 호별로 면적을 따지므로 부가가치세가 면제된다. 다만, 다중주택을 상시주거용으로 사용한 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세를 해준다. 기타 주택임대업등록 시 세제혜택에서도 차이가 발생하고 있다.

 

서면3팀-2078, 2006.9.8.

부가가치세가 면제되는 국민주택이라 함은 「조세특례제한법 시행령」제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택을 말하는 것으로 「건축법 시행령」별표1에 규정된 다중주택의 경우 국민주택규모의 주택 해당여부는 1동 전체의 전용면적을 기준으로 판단하는 것임.