8-4. 사업시행 중에 대체주택을 구입한 경우의 비과세

재건축이나 재개발 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주용으로 주택을 매수할 수 있다.

이때에도 비과세 특례를 준다.

 

1. 기본 사례

K씨는 재건축 대상주택 A를 소유하고 있는데 조만간 사업시행에 들어갈 예정이다.

 

(상황1) 「소득세법 시행령」제156조의2 제5항에 따른 대체주택이 비과세되려면 대체주택은 언제 구입해야 하는가?

사업시행일 이후에 구입해야 한다.

 

(상황2) 만일 A주택 외에 B주택이 일시적 2주택 관계에 있다면 대체주택에 대한 비과세혜택은 받을 수 없는가?

인가일(사업시행인가일 이후 취득한 경우 그 취득일) 현재 2주택 이상인 경우에는 적용되지 않는 것이나, 사업시행인가일 현재 일시적 2주택에 해당하는 경우로서 대체주택 취득전(재건축대상 주택 취득한 날부터 2년 이내)에 종전주택을 양도한 경우에는 해당 규정을 적용받을 수 있다(부동산거래관리-762, 2010.6.3.).

 

(상황3) 만일 A주택 외에 감면주택이 있는 상태에서 대체주택을 구입한 경우 이에 대한 비과세 혜택은 받을 수 없는가?

사업시행인가일 이후 관리처분계획인가일 전에 재건축 대상 주택을 취득한 경우, 「조세특례제한법」제99조의 2 제1항을 적용받는 주택은 재건축 대상 주택 취득일 현재 해당거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

따라서 감면주택을 제외하고 1주택을 보유 중에 사업시행에 들어가면 대체주택에 대해서는 비과세가 가능할 것으로 보인다(양도,서면-2019-법령해석재산-2449 [법령해석과-4355], 2020.12.30.).

 

2 핵심 포인트

 

재건축 등의 사업시행에 따른 대체주택 비과세는 「소득세법 시행령」제156조의 2 제5항에서 규정하고 있다. 이 규정을 정리해보자.

「소득세법 시행령」제156조의 2 제5항

⑤ • 국내에 1주택을 소유한 1세대가 • 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 • 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.   이 경우 제154조 제1항의 보유기간및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다. 3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

 

위는 재개발사업 등의 과정에서 대체주택을 취득한 경우 이에 대한 양도소득세 비과세특례를 규정하고 있다. 이를 좀 더 세부적으로 살펴보자.

 

첫째, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업 등의 시행기간 동안에 거주하기 위하여 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우에 해당되어야 한다.

2주택을 소유한 경우에는 원칙적으로 해당 규정을 적용받을 수 없다.( 단, 일시적 2주택이나 감면주택 등이 있는 경우에는 주택 수에서 제외될 수 있다.)

 

둘째, 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 그곳에서 1년 이상 거주해야 한다.

사업시행인가일 전에 취득한 경우에도 이 규정을 적용받을 수 없다.

 

셋째, 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 그 곳에서 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.

 

넷째, 대체주택은 재개발사업 등으로 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 양도해야 한다.

 

3. 실전 사례

위의 사례를 좀 더 확대해보자. 만일 위의 상황에 대체주택을 2개 이상 구입하면 대체주택에 대한 비과세를 받을 수 있을까?

 

이에 대해서는 아래의 예규를 참조하자.

기획재정부 재산세제과 - 874, 2011.10.17.

[제목] 재건축사업 관련 대체주택에 대한 1세대 1주택 특례 적용 여부 [요지] 대체주택에 대한 1세대 1주택 특례를 적용함에 있어 「도시 및 주거환경정비법」의 사업시행인가일 이후 취득한 주택이 2개인 경우 해당 주택 중 먼저 양도하는 주택은 「소득세법 시행령」제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 갖춘 '대체주택'에 해당하지 않는 것임. [회신] 「소득세법 시행령」제156조의 2 제5항에 따른 대체주택에 대한 1세대 1주택 특례를 적용함에 있어 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 취득한 주택이 2개인 경우 해당 주택 중 먼저 양도하는 주택은 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 갖춘 '대체주택'에 해당하지 않는 것임.

 

기타 상속 등에 포함된 조합원입주권의 비과세 특례

① 상속 상속받은 조합원입주권과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. ② 동거봉양 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권을 소유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택(이하 “최초 양도주택"이라 한다)을 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이외에 혼인이나 농어촌주택 등이 있는 사유에 의해 조합원입주권이 있는 경우에도 특례가 적용된다.