12-1 토지 양도 개괄

토지는 주택과 같이 중과세제도가 존재하고 농지나 토지 수용의 경우에는 감면제도가 발달되어 있다.

이하에서는 토지를 거래할 때 알아야 할 세무상 쟁점들을 정리해보자.

1. 기본사례

 

K씨는 토지를 매수하려고 한다. 상황에 맞게 답하면?

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• 지목 : 농지 • 예상취득가액 : 1억 원

(상황1) 농지를 취득하기 위해서는 농지취득자경증명이 필요한가?
그렇다.

농지를 취득하려는 자는 원칙적으로 관할 시·군·읍·면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.
단, 다음의 경우에는 농지취득자격증명이 필요 없다.
참고로 증여의 경우에는 취득자격증명이 필요할 수 있다. 자세한 것은 「농지법」을 참조하기 바란다.

• 국가, 지방자치단체
• 상속(유증 포함), 공유물 분할, 농업법인 합병, 취득시효완성
• 수용 및 협의취득, 도시지역 내 농지 (녹지지역 안)
• 농지전용 협의, 토지거래허가구역 내 농지
• 저당권자 담보농지, 지목상 농지이나 현황상 비경작 및 재배지 등

(상황2) 이 경우 취득세는 얼마인가?
농지의 경우 취득의 유형에 따라 취득세율이 결정된다.
아래 표를 보면 농지를 유상으로 취득하면 전체 취득관련 세율은 3.4%이다.
2년 이상 자경한 농업인이 취득한 경우에는 50% 감면을 받아 1.6%의 세율로 취득세 등을 낸다.

취득 종류	구 분	취득세	농특세	지방교육세	합계
일반토지의 유상취득		4.0%	0.2%	0.4%	4.6%
농지의 유상취득	신규	3.0%	0.2%	0.2%	3,4%
	2년이상자경한 농업인	1.5%	비과세	0.1%	1,6%
상속취득	농지	2.3%	0.2%	0.06%	2.56%
	농지 외	2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
증여취득		3.5%	0,2%	0.3%	4.0%

(상황3) 이 농지를 향후 양도할 때 과세방식은 어떠한가?
농지의 과세 방식은 다음과 같다.

▶ 중과세
비사업용 토지에 해당하면 16~55%(투기지역은 26~65%)의 세율이 적용될 수 있다.

농지의 경우 재촌 · 자경을 세법에서 정한 기간만큼 하지 않으면 이에 해당한다.

(소득이 3,700만 원 초과하여도 그 연도는 비사업용 토지에 해당함).

▶ 감면
8년 이상 재촌 자경하면 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다(한도 1년간 1억 원, 5년간 2억 원).

▶ 일반과세
비사업용 토지가 아니면 일반과세가 적용된다.

결국 농지는 다양한 형태로 과세방식이 정해질 수 있다.

따라서 최우선적으로 감면을 받도록 하며, 감면되지 않는다면 중과세를 적용받지 않도록 한다.
어차피 과세되는 상황이라면 감정을 받아 배우자에게 증여한 후 5년 뒤에 양도하면 양도차익을 축소시킬 수 있다. 

증여당시 감정가액을 취득가액으로 할 수 있기 때문이다.

2. 핵심 포인트

토지를 거래할 때 점검하여야 할 쟁점을 정리하면 다음과 같다.

▶취득시
취득세(농지의 경우 감면)가 발생

▶보유시
재산세. 종합부동산세의 과세대상이다.

▶임대시
개인이 농지를 농업용으로 임대하면 부가세 과세대상이 아니며, 소득세는 비과세이다.

▶양도시

• 비과세(교환, 분합 등)
• 중과세(비사업용 토지)
• 감면(8년 자경농지 등)
• 일반과세

토지의 양도단계에서는 양도소득세 중과세 그리고 감면제도를 정확히 판단할 필요가 있다.

이 중 비사업용 토지에 대한 중과세제도는 매우 중요하다.

구 분	내용
비과세	농지를 교환하거나 분합하는 경우에는 양도소득세 비과세가 가능하다.
중과세	비사업용 토지에 해당하는 경우에는 장기보유특별공제는 적용되나, 16~55% 등의 세율로 중과세를 적용한다.
감면	▶대토농지 : 4년 자경농지를 대토하는 경우 양도소득세를 감면한다. ▶8년 이상 자경농지 : 8년 이상 자경농지에 대해서도 감면이 적용된다. ▶수용토지 : 공공사업용으로 수용되는 경우 현금보상은 산출세액의 10%, 채권보상을 받으면 10~40%를 감면한다.

3. 실전 사례

 

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• 지목 : 나대지 • 매도예상가액 : 5억 원 • 취득가액 : 1억 원 • 보유기간 : 20년

(상황1) 나대지에 대한 양도소득세 과세방식은?
나대지는 건축을 할 수 있는 공지의 형태로 세법상 비사업용 토지로 분류되어 중과세되고, 사업용 토지와 비교하면 다음과 같다.

구 분	장기보유특별공제	세율
사업용 토지	적용	• 1년 미만 : 50% • 1~2년 미만 : 40% • 2년 이상 : 6~45%
비사업용 토지	적용	• 1년 미만 : Max[50%, 16~55% 등] • 1~2년 미만 : Max[40%,16~55% 등] 2년 이상 : 16~55% 등

(상황2) 이 경우 장기보유특별공제가 적용되는가?
장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산에 대해 원칙적으로 6~30%의 공제율을 적용하는 제도를 말한다.

이 공제는 비사업용 토지에 대해서도 적용이 가능하다.

(상황3) 양도소득세는 얼마인가?
양도소득세는 다음과 같이 계산한다.

구분	금액	비고
양도가액	5억
취득가액	1억
양도차익	4억
장기보유특별공제	1억 2천만	30%
양도소득금액	2억 8천만
기본공제	250만원
과세표준	2억 7,750만
세율	48%	38% + 10% (비사업용 가산)
누진공제	1,940만
산출세액	1억 1,380만

 

ㅁ 토지거래 시 알아두어야 할 것들

• 토지는 중과세와 감면제도 등이 복합적으로 적용된다. • 비사업용 토지에 대한 개념을 확실히 이해해둘 필요가 있다. • 농지감면의 경우 감면요건에 주의해야 한다.