13-2. 양도가액

양도가액은 양도로 발생한 실지거래가액을 말한다.

 

양도가액은 시장에서 결정되므로 여기에서 결정된 가액에 대해서는 세법에서 별다른 제재를 하지 않는다.

 

다만, 특수관계인간의 비정상적인 거래에 대해서는 다양한 규제제도를 두고 있다.

1. 「소득세법」상의 양도가액

「소득세법」제96조에서는 양도가액을 아래와 같이 정하고 있다.
자산의 양도가액은 그 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간의 실지거래가액에 따른다.

2. 고가로 양도하는 경우

부동산을 시가보다 고가로 양도하는 경우는 주로 가족 등 특수관계인 간에 많이 발생한다.

세법은 이에 어떤 식으로 관여하고 있을까?

(1) 고가 양도자

고가 양도자는 고가 양수자로부터 부를 이전받으므로 이에 대해서는 증여세가 나올 수 있다. 아래의 규정을 참조하자.

 

상속세 및 증여세법 제35조 [저가양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여]
① 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

대통령령으로 정하는 기준금액: 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.

1. 시가의 100분의 30에 상당하는 가액 2. 3억 원

(2) 고가 양수자

고가 양수자가 해당 부동산을 양도할 때 그 취득가액은 시가로 한다.

3. 저가로 양도하는 경우

저가양도자는 양도소득세를 줄이게 되므로 이에 대해서는 「소득세법」상의 부당행위계산부인제도를, 저가양수자는 저가양도자로부터 부를 이전받으므로 이에 대해서는 증여세가 부과될 수 있다.

(1) 저가양도자

특수관계인 간에 저가양도로 양도소득세를 낮추는 경우에는 부당행위계산부인제도를 적용한다.

아래 Tip을 참조하라.

TIP  양도소득의 부당행위계산( 소득세법 제101조 )

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. ② 거주자가 제1항에서 규정하는 특수관계인(제97조의2 제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우는 제외한다)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서 제1호에 따른 세액이 제2호에 따른 세액보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 증여받은 자의 증여세( [상속세 및 증여세법]에 따른 산출세액에서 공제·감면세액을 뺀 세액을 말한다)와 양도소득세(이 법에 따른 산출세액에서 공제·감면세액을 뺀 결정세액을 말한다)를 합한 세액 2. 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세 ③ 제2항에 따라 증여자에게 양도소득세가 과세되는 경우에는 당초 증여받은 자산에 대해서는 「상속세 및 증여세법」의 규정에도 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다. ▶97조의2 적용: 취득가액 이월과세가 적용되면 부당행위계산 부인은 적용되지 아니한다. ▶실질적 귀속: 양도한 금액이 수증자에게 직접 귀속되면 부당행위계산 부인은 적용되지 아니한다.

 

(2) 저가양수자

저가양수자에게는 앞에서 본 증여세의 과세문제가 있다.

◈증여, 부담부 증여, 매매의 비교

구 분	증 여	부담부 증여	매매
개념	무상 이전	유상과 무상으로 동시에 이전	유상 이전
대가 수반 여부	없음.	일부(대출금이나 전세보증금 승계)	있음(대출금이나 전세보증금 승계 포함)
		※대출금 승계여부는 금융기관에서 확인.
거래가액 측정	시가·매매사례가액·감정가액·기준시가 순 ※상증법상 평가기준 적용		계약금액 ※ 부당행위 적용시 상증법 평가기준 적용
증여추정	해당 사항 없음. ※ 증여추정은 직계간 매매를 증여로 추정하는 제도임.		직계간 매매는 증여로 추정(대가관계를 입증해야 함)
저가양도시 리스크	해당 사항 없음.		• 저가양도자: 부당행위(5%, 3억원 기준) • 저가양수자: 증여의제(30%, 3억원 기준) ※ 시가 확정 후 위 규정을 적용함 (주의!)
이월과세 적용	증여 후 5년 내 양도 시 적용 (취득가액을 당초 증여자의 것으로 함. 비과세주택은 제외)		해당사항 없음