12-6. 토지 양도시 중과세

비사업용 토지는 투자목적으로 가지고 있는 토지를 말하는데, 세법은 이러한 토지에 대해 양도소득세 중과세로 대응하고 있다.

이하에서 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과세제도에 대해 알아보자.

 

1. 기본 사례

 

자료

• 지목 : 농지 • 취득 원인 : 유상취득 • 재촌자경한 기간 : 없음. • 양도차익 : 3억 원 • 보유기간 : 15년 (장기보유특별공제율 30%)·

 

(상황1) 이 토지는 사업용 토지인가 비사업용 토지인가?

사례의 경우 비사업용 토지에 해당될 가능성이 높다. 농지의 경우 재촌·자경을 법에서 정한 기간동안 해야 하는데 사례의 농지는 해당하지 않기 때문이다.

 

(상황2) 비사업용 토지인 경우 과세방식은?

비사업용 토지에 대한 과세는 세율이 다르다.

• 사업용토지: 50%, 40%, 6~45%
• 비사업용 토지: Max[50%, 16~55%], Max[40%, 16~55%], 16~55%

(상황3) 이 토지에 대한 세금은 얼마인가?

구분		비사업용 토지	사업용 토지인 경우
양도소득세	양도차익	3억	3억
	(-)장기보유특별공제(30%)	9천만	9천만
	(=)양도소득금액	2억 1천만	2억 1천만
	(-)기본공제	250만	250만
	(=)과세표준	2억 750만	2억 750만
	(×) 세율	48%	38%
	(-)누진공제	1,940만	1,940만
	(=) 산출세액	8,020만	5,945만
지방소득세(10%)		802만	594만
계		8,822만	6,539만

 

2. 핵심 포인트

 

세법에서 비사업용 토지를 다음과 같이 판정한다.

구분	사업용 토지 요건	비고
농지	• 재촌 • 자경 • 도시지역 밖 소재 • 사업용기간 충족	• 재촌. 자경을 하지 않아도 되는 경우 : 상속농지 등 • 무조건 사업용 토지로 보는 경우 : 상속농지(직계존속이 8년 이상 재촌 • 자경), 수용농지등
임야	• 재촌 • 사업용기간 충족	• 재촌하지 않아도 되는 경우 : 상속임야 등 • 무조건 사업용 토지로 보는 경우 : 상속임야(직계존속이 8년 이상 재촌), 수용임야 등.
목장용지	• 축산업 영위 • 도시지역 밖 • 가축별 기준면적 내 • 사업용 기간 충족	• 축산업 영위를 하지 않아도 되는 경우 : 상속 목장용지등 • 무조건 사업용 토지로 보는 경우 : 상속 목장용지 (직계존속이 8년 이상 목축업 영위), 수용목장용지 등
주택부속토지	• 기준면적(3~5배, 10배) 내 • 사업용 기간 충족
별장부속토지	(무조건 비사업용 토지에 해당함)
위 외의토지	• 재산세 비과세 대상토지, 분리과세 대상토지, 별도합산 대상토지 • 재산세 종합합과세 대상토지 중 거주 · 사업에 직접 관련된 토지 • 사업용 기간 충족

 

위에서 사업용 기간조건이란 토지 소유기간 중에 세법에서 정한 기간 이상을 사업용으로 사용해야 한다는 것을 의미한다. 예를 들어 농사를 하루만 지어도 사업용 농지로 인정하면 불합리하므로, 사업용으로 사용한 기간이 아래 기준에 미달하면 비사업용 토지로 판정한다.

토지소유기간	구분별로 다음 중 하나 이상의 기간 기준을 충족하면 사업용토지이다
3년 미만	• 토지 소유기간 중 2년 이상 사업에 사용(토지 소유기간이 2년 미만이면 이 기준은 사용하지 않고 아래 60% 기준을 사용한다) • 60% 이상 사업에 사용
3~5년	• 토지 소유기간 중 3년 이상 사업에 사용 • 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업에 사용 • 토지 전체 소유기간 중 60% 이상 사업에 사용
5년이상	• 양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업에 사용 • 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업에 사용 • 토지 전체 소유기간 중 60% 이상 사업에 사용

 

3. 기간 기준에 관계없이 비사업용 토지로 보지 않는 경우

비사업용토지로 보지 않는 경우

①2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지, 임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 ②2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지, 임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 ③'공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 ④'공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지 ⑤직계존속 또는 배우자가 8년 이상 기획재정부령으로 정하는 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 이를 해당 직계존속 또는 해당 배우자로부터 상속ㆍ증여받은 토지. 다만, 양도 당시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안의 토지는 제외한다.   ⑥2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중 소유의 농지 ⑦상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지 ⑧공장의 가동에 따른 소음, 분진, 악취 등으로 인하여 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역 안의 토지로서 당해 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용부속토지의 인접토지 ⑨2006년 12월 31일 이전에 이농한 자(8년 이상 농업경영을 하던 자가 이농하는 경우)가 이농당시 소유하고 있던 농지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 ⑩'기업구조조정 촉진법'에 따른 부실징후기업과 채권금융기관협의회가 같은 법 제10조에 따라 해당 부실징후기업의 경영정상화계획 이행을 위한 약정을 체결하고 그 부실징후기업이 해당 약정에 따라 양도하는 토지. 단, 2008년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한정합니다. ⑪채권은행 간 거래기업의 신용위험평가 및 기업구조조정방안 등에 대한 협의와 거래기업에 대한 채권은행 공동관리절차를 규정한 '채권은행협의회 운영협약'에 따른 관리대상기업과 채권은행자율협의회가 같은 협약 제19조에 따라 해당 관리대상기업의 경영정상화계획 이행을 위한 특별약정을 체결하고 그 관리대상기업이 해당 약정에 따라 양도하는 토지 ⑫'산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률' 제 39조에 따라 산업시설구역의 산업용지를 소유하고 있는 입주기업체가 산업용지를 같은 법 제2조에 따른 관리기관에 양도하는 토지 ⑬'농촌근대화촉진법'에 따른 방조제공사로 인한 해당 어민의 피해에 대한 보상대책으로 같은 법에 따라 조성된 농지를 보상한 경우로서 같은 법에 따른 농업진흥공사로부터 해당 농지를 최초로 취득하여 8년 이상 직접 경작한 농지. 이 경우 농지소재지 거주요건은 적용하지 않음. ⑭ 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제242조에 따른 회생계획인가 결정에 따라 회생계획의 수행을 위하여 양도하는 토지

4. 부득이하여 비사업용으로 보지 않는 기간

아래의 경우에는 해당기간 동안 비사업용으로 보지 않는다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가 「건축법」 제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간(2009.04.14 개정) 2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지 : 착공이 제한된 기간 (2005.12.31 신설) 3. 사업장(임시 작업장을 제외한다)의 진입도로로서 「사도법」에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용되는 기간 (2005.12.31 신설) 4. 「건축법」에 따라 건축허가를 받을 당시에 공공공지(公共空地)로 제공한 토지 : 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간 (2005.12.31 신설) 5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다) (2005.12.31 신설) 6. 저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지 : 취득일부터 2년 (2005.12.31 신설) 7. 당해 토지를 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속(係屬) 중인 토지 : 법원에 소송이 계속되거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간 (2005.12.31 신설) 8. 「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년 (2005.12.31 신설) 9. 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 날부터 2년 (2005.12.31 신설) 10. 거주자가 2년 이상 사업에 사용한 토지로서 사업의 일부 또는 전부를 휴업ㆍ폐업 또는 이전함에 따라 사업에 직접 사용하지 아니하게 된 토지 : 휴업ㆍ폐업 또는 이전일부터 2년 (2005.12.31 신설) 11. 천재지변 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생일부터 소급하여 2년 이상 계속하여 재촌(영 제168조의8 제2항의 규정에 따른 재촌을 말한다)하면서 자경(영 제168조의8 제2항의 규정에 따른 자경을 말한다. 이하 이 호에서 같다)한 자가 소유하는 농지로서 농지의 형질이 변경되어 황지(荒地)가 됨으로써 자경하지 못하는 토지 : 당해 사유의 발생일부터 2년 (2005.12.31 신설) 12. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 : 당해 사유가 발생한 기간 (2005.12.31 신설)

 

5. 실전 사례

 

K씨는 이번에 다음과 같은 토지에 대해 매매계약을 체결하려고 한다. 상황에 맞게 답하면?

자료

• 매매대상 지목 : 공부상 임야, 실지 용도는 대지 • 예상양도가액 : 5억 원· • 취득연도 : 1990년 • 취득가액 : 1억 원 • 소유자는 임야소재지에서 거주함.

 

(상황1) 이 토지가 사업용 토지인 경우와 비사업용 토지인 경우의 산출세액은?

사업용 토지인 경우와 비사업용 토지인 경우로 나누어서 양도소득세를 계산해보자.

구분	사업용 토지	비사업용 토지
양도가액	5억	5억
-취득가액	1억	1억
=양도차익	4억	4억
-장기보유특별공제	1억 2천만	1억 2천만
=양도소득금액	2억 8천만	2억 8천만
-기본공제	250만	250만
=과세표준	2억 7,750만	2억 7,750만
×세율	38%	48%
-누진공제	1,940만	1,940만
=산출세액	8,605만	1억 1,380만
+ 지방소득세	860만 5,000	1,138만
=총납부할 세액	9,465만 5,000	1억 2,518만

사례의 토지가 사업용 토지이면 9,500만원, 비사업용 토지이면 1억 2,500만 원 정도의 양도소득세가 발생한다.

 

(상황2) 이 토지는 사업용 토지인가 비사업용 토지인가?

임야를 기준으로 볼 때에는 매도인이 거주하고 있으므로 사업용 토지이다.

세법은 실질과세 원칙을 적용하므로 토지의 실지용도인 대지로 판단해야 한다. 따라서 대지를 어떤 용도로 사용하고 있는지가 중요하다.

만일 공터로 방치되어 있다면 여전히 비사업용 토지에 해당된다.

 

(상황3) 비사업용 토지인 경우 사업용 토지로 전환시킬 수 있는 방법은?

사례의 토지가 대지로써 비사업용 토지에 해당한다면 다음과 같은 방법으로 사업용 토지로 전환시킨다.

• 대지 위에 주택을 지어 사업적으로 분양하면 언제든지 사업용 토지로 바뀐다(단, 개인이 비사업적으로 양도하면 비사업용 토지에 대한 판단을 별도로 해야 한다).
• 대지 위에 주택 외의 건물을 지어 양도하면 기간기준을 충족하여야 사업용 토지로 인정된다.

■ 지목별 비사업용 토지 판정요령

비사업용 토지 중 농지와 임야, 그리고 농지와 임야, 목장용지 외의 기타토지에 대한 비과세판정요령을 그림을 통해 대략적으로 정리하면 다음과 같다.

참고로 아래의 그림은 국세청에서 발간한 책자에서 인용하였다. 비사업용 토지에 대한 구체적인 판단요령은 「소득세법」제104조의 3을 참조하기 바란다.

 

1.농지

 

 

① 재촌 • 자경 기간기준 : 3년 중 2년, 5년 중 3년, 60% 조건을 말함. 이러한 기간기준을 충족하지 못하면 비사업용 토지에 해당될 가능성이 높음.

② 재촌 • 자경으로 간주하는 농지 : 주말농장, 상속농지 등을 말함. 이러한 농지들은 재촌 ·

자경을 하지 않아도 위 기간기준만 충족하면 사업용 토지가 됨.

③ 도시지역 안의 농지 : 상속개시일로부터 5년 내에 처분한 농지 등을 말함. 상속농지는 상속개시일로부터 5년 내에 처분하면 도시지역 등과 무관하게 사업용 토지에 해당함.

 

2. 임야

 

① 재촌기간기준 : 3년 중 2년, 5년 중 3년, 60% 조건을 말함. 임야는 농지와는 달리 자경요건의 개념은 없음.

② 공익 · 산림보호용 임야 : 이에 대해서는 재촌요건을 적용하지 않음. 공익용 등의 임야에 대한 일종의 세법상의 혜택임.

③ 도시지역 안의 임야지 : 상속개시일로부터 5년 내에 처분한 임야 등을 말함. 상속받은 임야를 상속개시일로부터 5년 내에 처분하면 도시지역 등과 무관하게 사업용 토지로 봄.

앞의 상속농지와 같은 논리임.

 

3. 목장용지

4. 주택부수토지

 

5. 별장부속토지

 

 

6. 기타 토지

① 종합합산과세대상이 아닌 토지 : 재산세 비과세, 분리과세토지, 별도합산과세토지를 말함. 이러한 토지는 사업용 토지에 해당함. 물론 3년 중 2년 등의 기간기준을 충족해야 함.

② 거주·사업 관련 토지 : 재산세 종합합산과세대상이 되는 토지라도 해당 토지가 거주나 사업에 필수적인 경우에는 사업용 토지로 봄. 야적장, 주차장 등이 이에 포함됨. 이에 대한 비사업용토지 판단은 법조문 등으로 일일이 확인해야 함.

 

■저자 주

무허가건물(상가)이 있는 토지의 재산세 과세방식이 종합합산으로 과세되면 비사업용토지에 해당될 수 있다. 하지만 재산세가 별도합산 또는 분리과세되는 토지는 사업에 사용하는 토지로 본다(서면5팀 -628, 2007,2.1.).

 

■나대지 임야 절세법(신축판매업의 수익모델)

나대지(노는 땅)는 보통 비사업용 토지로 분류된다(임야는 양도 전 2년간 재촌해야 사업용토지에 해당함).

따라서 이를 피하기 위해서 주택 등을 신축해 판매하는 경우가 많은데 이때 고려할 수 있는 수익모델을 알아보자.

 

▶ 지주가 단독사업을 하는 형태

이는 지주가 사업에 대한 모든 책임을 지는 형태를 말한다. 비교적 단순하게 일처리를 할 수 있으나 토지 취득시기가 오래 전이라면 낮은 취득원가로 인해 이익이 많이 발생한다는 것이 단점이다.

 

▶ 지주가 배우자(또는 자녀)에게 증여를 하여 사업을 하는 형태

지주가 배우자(또는 자녀에게 증여하면 토지가액을 올릴 수 있다는 장점이 있다. 다만, 증여와 관련하여서는 여러 가지 규제를 두고 있으므로 세무전문가를 통해 이에 대한 문제점을 사전에 확인하는 것이 좋다.

 

▶ 지주와 시공자가 공동사업을 하는 형태

공동사업을 하는 경우에는 세금이 분산되는 장점이 있다. 또한 토지 취득가액을 감정평가를 받아 처리할 수 있어 이를 올릴 수 있는 장점도 있다. 다만, 현물출자는 토지의 유상양도가 되므로 지주에게 양도소득세가 부과되고 이자비용도 제대로 필요경비로 처리할 수 없다는 단점이 있다.

 

▶ 제3자가 토지를 인수하여 개발하는 형태

법인 등 제3자가 토지를 인수하여 개발할 수도 있지만 이 경우 지주는 양도소득세를 내야 한다. 참고로 토지 인수는 개인이 하는 것이 좋은지 법인이 하는 것이 좋은지에 대해서는 별도로 검토해야 한다. 특히 법인이 취득하는 경우에는 취득세 중과세 문제에 주의해야 한다. 세법은 수도권 과밀억제권역 내에서 설립된 지 5년이 안된 법인이 이 지역 내의 부동산을 취득하면 원칙적으로 취득세를 2배로 중과세하기 때문이다