3-5. 1세대1주택 거주요건

최근 1세대1주택 양도소득세 비과세를 위한 거주기간 계산법이 변경되고 장기보유특별공제를 거주기간로 공제율 적용하게 되어 거주요건의 중요성이 더 커지고 있다.

여기서는 거주요건과 관련된 세제를 분석해보자.

​1. 거주의 개념

세법에서 거주에 대해 직접 정의하지 않지만, 1세대나 주택 등의 개념에서 간접적인 정의를 내리고 있다.

아래는 「소득세법」 제88조 제6호에서 정한 1세대에 대한 정의이다.

1세대의 개념

6. “1세대"란 거주자 및 그 배우자 (법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 이려운 관계에 있는 사람을 포함한다) 가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자 [거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다] 와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다. (2018.12.31. 개정)

위의 1세대와 관련해서도 다양한 세무상 쟁점들이 등장하고 있다. 예를 들어 1세대의 경우 일시퇴거자의 동일세대원 여부, 위장전입, 세대분리 인정여부 등이 그렇다.

2. 거주요건과 1세대 1주택 비과세

(1) 1세대 1주택 비과세요건

「소득세법 시행령」 제154조에서 아래와 같이 1세대 1주택 비과세요건 중 거주요건 등에 대하여 규정하고 있다.

1세대 1주택 비과세요건

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경 우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 (제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주 자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. (2020.2.11. 단서개정) 부칙 ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제 155조의 2, 제15조의 2 및 제156 조의 3 (신설)에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여, 「건축법」 제19조에 따른 용도변경 포함하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다. 이하 동일하다.]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. (2019.2.12.개정) 부칙 ⑥ 제1함에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다. (2019.2.12. 신설)

위는 1세대 1주택 비과세요건 중 보유요건과 거주요건을 나열하고 있다.

(2) 제1항 분석

1세대 1주택자의 비과세에는 양도일 현재 2년(고가주택 3년) 이상 보유가 필요하다.
한편 취득 당시 해당 주택이 조정지역 내에 소재한 경우에는 해당 주택의 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이 되어야 한다.
이 중 거주요건은 2017년 8월 3일 이후에 조정지역 내에서 취득한 경우에 적용된다. 이에 대한 내용은 이미 다른 곳에서 다루었으니 이곳에서는 자세한 설명은 생략한다.

참고로 아래와 같은 사유에 해당하면 보유기간과 거주기간(제5호의 경우) 요건을 적용하지 아니한다.

거주 및 보유의 예외

아래의 1~3호는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1~2. 생략 3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우 (20112.21. 개정) 4. 삭제 (2020.2.11.) 5. 거주자가 조정지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우 (2018.2.13. 개정) 등

(3) 제2항 분석

2021년 1월 1일부터 본래 비과세가 적용되는 일시적 2주택을 제외한 2주택 이상 주택을 보유한 1세대가 1주택 외의 모든 주택을 처분( 증여, 용도변경 등을 포함한다.)하여 1주택이 된 경우에는 1주택만( 3주택 이상 보유자가 주택을 처분하여 1주택자가 된 후 새로운 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우에도 개정 규정을 적용받는다.)을 보유한 날로부터 2년 보유기간을 계산한다.
이에 대한 자세한 분석은 이미 다른 곳에서 많이 다루었으니 설명을 생각하기로 한다.

(4) 제3항 분석

비과세를 위한 거주요건은 원칙적으로 해당 주택에의 전입일부터 전출일까지의 기간을 통산해 이의 충족여부를 따지게 된다.

그런데 앞의 제2항에서 보유기간 계산법이 2021년부터 바뀜에 따라 거주기간 계산법도 이에 맞춰 변경될 수밖에 없다. 제1항에서 거주기간은 주택의 보유기간 중에 2년 이상 거주할 것을 요구하고 있기 때문이다.

이에 대해서는 아래에서 별도로 분석해보자.

(4) 2021년 비과세 거주기간 계산법

2021년 1월 1일부터 1세대 1주택에 대한 보유기간의 계산법이 변경되면 거주기간도 변경되는지의 여부가 불투명했다.

2년 거주를 했지만 거주를 다시 해야 하는 것은 당사자에게는 큰 부담으로 작용하기 때문이다.

최근 기획재정부는 아래와 같은 예규를 발표해 이에 대한 논란을 잠재웠다. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 대괄호 안의 거주기간은 해당 주택의 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 하고, 이에 대한 보유기간이 같은 조 제5항에 따라 최종 1주택으로부터 기산하고 있으므로 이러한 점을 감안해 이에 대한 예규를 발표한 것으로 보인다.

양도, 기획재정부 재산세제과 - 35, 2021.1.14.

[제목] 조정지역 1세대 1주택 비과세 특례 적용 시 거주기간 기산일 [요지] 2주택 이상을 보유한 1세대가 다른 주택을 양도하고 조정지역에 있는 주택만 남은 경우, 그 최종 주택의 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위하여 거주기간도 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 새로 기산 [질의내용] 2주택 이상 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고 취득 당시 조정지역에 있는 남은 최종 1주택을 최종 1주택이 된 날부터 2년 이상 보유하다 양도하는 경우로서 - 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위하여 최종 1주택이 된 날부터 2년 이상 새로 거주해야 하는지 여부 (제1안) 보유 및 거주기간 모두 새로 기산함. (제2안) 보유기간만 새로 기산함. [회신] 귀 질의의 경우 제1안이 타당함. [사실관계] O A주택(조정지역 소재) : 2018년 4월 3일 취득 후 바로 세대전원이 입주하여 2020년 4월30일까지 2년 이상 거주 - 2020년 5월 1일부터 타인 소유 주택으로 이사하여 현재까지 거주 중임. O B주택 : 2018년 5월 3일 취득 후 2021년 5월 9일 양도함. - A주택을 B주택 양도일로부터 2년 이상 경과 후 양도할 예정 * 소득령 155, 155의 2, 156의 2에 따라 일시적으로 2주택이 된 경우에 해당하지 않음을 전제함.

이 예규로 인하여 일시적 2주택을 제외한 다주택자들의 양도소득세 비과세 적용이 한층 힘들어졌다.

3. 실전 사례

사례를 통해 위의 내용들을 확인해보자.

 

Q. A씨는 현재 1세대 1주택자에 해당한다. 이 주택의 비과세요건 중 거주요건은 어떤 식으로 적용되는가?

이 주택의 취득시점이 2017년 8월 2일 이전이라면 전국의 어느 지역에서 취득했더라도 거주요건이 적용되지 않는다. 2017.8.2 이후에 조정지역 내에서 취득한 주택에 해당하면 거주요건이 적용된다.  참고로 거주요건이 적용되더라도 이에서 제외하는 예외가 있으므로 별도로 확인해야 한다.

Q. A씨는 2주택을 보유 중에 2020년에 1주택을 처분해 양도소득세를 냈다. 남아 있는 1주택을 2021년 이후에 양도하면 비과세를 받을 수 있는가?  남아 있는 주택은 2018년 1월에 조정지역에 소재한 것을 취득하였고 현재 이 주택에서 거주하고 있다.

양도일 현재 1세대 1주택에 해당하고 취득일로부터 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우라면 비과세 요건을 충족한 것에 해당한다.  참고로 이 사례처럼 2020년 12월 31일 이전에 다주택자가 1주택을 만들어 둔 경우라면 최종 1주택에 대한 보유기간 등에 대한 개정 규정이 적용되지 않는다.

Q. A씨는 2주택을 보유 중에 2021년 1월에 1주택을 처분해 양도소득세를 냈다. 남아 있는 1주택을 2021년도 중에 양도하면 비과세가 적용되는가?  남아 있는 주택은 2018년 1월에 조정지역에 소재한 것으로서 현재 이 주택에서 거주하고 있다.

이 경우에는 최종 1주택에 대한 보유기간 및 거주기간을 계산해야 한다. 즉 2021년 1월에 최종 1주택이 되었으므로 이날을 기 준으로 2년 이상 보유 및 2년 거주가 필요하다.

Q. K씨는 현재 비과세가 적용되는 일시적 2주택자에 해당한다. 이 경우 보유기간 및 거주기간의 계산법이 달라지는가?

당초부터 일시적 2주택 관계가 성립되면 보유기간 및 거주기간은 당초 취득일 및 전입일이 기산일이 된다.  인위적으로 일시적 2주택을 만든 경우에는 이에 대한 계산법이 달라진다. 이에는 아래와 같은 유형이 해당한다.   ① 3주택 이상 보유자가 처분, 증여, 용도변경 등을 통해 일시적 2주택이 된 경우   ② 2주택 이상 보유자가 처분, 증여, 용도변경을 통해 주택을 처분한 후 신규주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우 다만, 이 중 ①에 대해 과세관청은 개정 규정을 적용하지 않는다고 해석을 하고 ②에 대해서는 개정 규정을 적용한다고 하고 있다. 따라서 ②처럼 인위적으로 일시적 2주택이 된 경우에는 이러한 보유기간 등의 계산법이 달라지므로 비과세가 받기가 힘들어진다는 점에 유의해야 한다(단, 이에 대해서는 실무적으로 논란이 있으므로 최종 유권해석 등을 통해 확인해야 한다).

Q. 현재 1주택자가 2021년 2월에 분양권 매수 후 이를 양도했다. 이후 주택을 양도하고자 하는 경우에도 보유기간 및 거주기간의 계산법이 달라지는가?

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권도 주택 수에 포함되므로 최종 1주택만 보유한 날로부터 보유기간 및 거주기간 계산법이 적용된다.  입주권이나 주거용 오피스텔도 마찬가지의 원리가 적용된다. 주의해야 한다.