13-3. 취득가액

양도소득세를 계산할 때 필요경비는 해당 부동산을 취득 및 양도할 때 필수적으로 발생하는 경비를 말한다.

필요경비는 양도가액에서 차감이 된다.

 

필요경비와 그 중 하나인 취득가액에 대하여 살펴본다.

1.  필요경비

「소득세법」제97조에서는 양도소득 계산 시 필요경비계산에 대해 아래와 같이 정하고 있다.

 구분

• 취득가액. (가목의 실지거래가액을 확인할 수 없으면 나목의 금액을 적용한다)\
  • 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 든 실지거래가액
  • 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액
• 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
• 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 계산

• 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 자본적 지출, 양도비 등의 금액을 더한 금액으로 한다.
  • 가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
  • 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산취득가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 「소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우에는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우에는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우에는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
  • 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산취득가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
  • 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액
• 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비 누계액은 이를 취득가액에서 공제한다.

위의 내용을 좀 더 자세히 살펴보자.

첫째, 필요경비는 아래와 같이 세 가지 항목으로 구성된다.
취득가액 + 자본적 지출액 등 + 양도비 등

둘째, 취득가액은 실지거래가액을 말한다.

실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액을 말한다.

 

여기서 대통령령은 「소득세법 시행령」제176조의 2(추계결정 및 경정)을 말한다. 이를 요약하면 다음과 같다.

• 매매사례가액 : 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 말한다.
• 감정가액 : 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억 원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.
• 환산취득가액 : 아래처럼 계산한 금액을 말한다.
  양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액, 또는 동항제2호의 감정가액
  × 취득당시의 기준시가
  / 양도당시의 기준시가

셋째, 취득가액을 실지거래가액이 아닌 경우로 하는 경우 그 밖의 필요경비는 아래처럼 적용한다.
① 필요경비 3% 공제
취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가로 하는 경우에는 취득당시의 기준시가 × 3/100를 곱해 계산한다.
② 취득가액을 환산한 경우의 특칙
이 경우 필요경비는 아래 중 큰 금액으로 할 수 있다.

• 환산취득가액 + 기준시가의 3/100
• 실제 자본적 지출액 + 양도비 등

2. 부담부 증여의 취득가액 계산

부채를 포함하여 증여하면

• 해당 부채에 대하여 증여자에게 양도소득세를 과세하고
• 부채액을 양도가액으로 삼는다.

이때 취득가액은 아래와 같이 계산한다.

취득가액

당초 취득가액 ×  부채가액 /  전체 증여재산평가액 (증여재산가액을 "임대료등환산가액"으로 하는 경우 취득가액은 기준시가로 한다).

 

부동산의 세금계산을 하고자 하나 취득가액을 알 수가 없다. 어떻게 하면 될까?

• 양도물건 : 단독주택 • 양도일자 : 2021년 5월 31일 • 취득일자 : 1986년 12월 31일 • 양도가액 : 6억 원 • 취득가액 : 불명 (취득가액은 환산하기로 함) • 양도 시 기준시가 : 4억 원 • 취득 시 기준시가 : 5천만 원 • 양도소득세 세율 : 6~45% • 장기보유특별공제율은 30% 적용

 

구분	금액	비고
양도가액	600,000,000
(-) 필요경비 취득가액 기타필요경비	76,500,000 75,000,000 1,500,000	취득가액 환산(6억 원×5천만 원/4억 원) 개산공제액(5천만원x3%)
(=)양도차익	523,500,000
(-)장기보유특별공제	157,050,000	30% 공제 (가정)
(=)양도소득금액	366,450,000
(-)기본공제	2,500,000	연간 1회 적용
(=)과세표준	363,950,000
(x) 세율	40%
(-)누진공제	25,400,000
(=) 산출세액	120,180,000

사례의 경우 취득연도는 1986년이므로 취득가액이 상당히 낮고, 그 결과 양도차익이 상당히 많아져 양도소득세가 많아진다.
따라서 이렇게 오래된 부동산은 취득가액을 입증하기가 힘들어 부득이 이를 환산하는 경우가 많다.

그런데 취득가액을 환산하는 경우 필요한 기준시가 중 취득시점의 기준시가를 파악하는 것이 쉽지 않다.
이 사례에서는 취득시 기준시가를 5천만 원으로 하였지만 실무에서는 단독주택의 경우 다음과 같이 파악해야 한다(「소득세법 시행령」 제164조 제7항 등).

취득당시의 기준시가

최초로 공시한 주택가격 × 취득당시 토지·건물기준시가 합계액 / 최초로 고시한 당시의 토지·건물기준시가의 합계액

참고로 단독주택에 대한 기준시가는 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 비교적 쉽게 계산할 수 있다. 이를 위해서는 건축물 대장과 공시지가 등에 관한 정보를 미리 준비해야 한다.