13-1. 양도소득세 계산 구조

양도소득세는 양도가액에서 취득가액 등과 각종 공제를 차감한 과세표준에 세율을 적용해 산출세액을 계산한다.

정확한 세금을 계산하기 위해서는 각각의 요소들에 대한 깊은 이해가 있어야 한다.

 

1. 양도소득세 계산구조

 

명칭	핵심포인트
양도가액	실지거래가액, 저가양도시 부당행위계산
-취득가액	환산취득가액, 필요경비 범위 등
=양도차익	비과세되는 고가주택 양도차익의 계산, 양도차손익 통산
-장기보유공제	적용 범위
=양도소득금액	「조특법」상 감면소득금액
-기본공제	적용의 回數
=과세표준
×세율	기본세율, 중과세율, 2회 이상 거래 시 세율
=산출세액
-감면세액	「조특법」상 감면
+가산세	신고불성실가산세, 납부지연가산세
=결정세액
-기납부세액
=납부할 세액	예정신고·납부 및 확정신고·납부

 

2. 양도소득세 계산

양도소득세를 정확히 계산하기 위해서는 위의 모든 계산 요소에 주의해야 한다.

특히 아래의 것들은 조금 더 신경을 써야 한다.

 

(1) 취득가액의 입증

 

계약서 분실 등의 이유로 취득가액이 없거나 또는 오래 전에 취득한 경우 취득가액이 무의미한 경우도 많다.

 

또한

• 부담부 증여의 방식으로 부동산을 이전하거나
• 토지와 건물을 구분해야 할 때는 

취득가액을 안분해야 한다.

 

취득가액의 입증은 이래서 중요하다.

 

참고로 위의 부담부 증여의 경우 채무에 대한 인정여부에 따라 과세방법이 달라진다.

구분	증여세를 계산할 때		양도소득세를 계산할 때
일반적인 부담부 증여	인수한 채무액을 공제		채무인수액에 상당하는 부분은 유상양도로 간주
배우자·직계존비속간 부담부 증여	원칙	인수채무액을 공제하지 않음.	채무인수액에 상당하는 부분은 유상양도로 보지 않음.
	예외	채무의 인수사실이 객관적으로 입증되는 경우에는 인수채무액을 공제	채무인수액에 상당하는 부분은 유상양도로 간주

 

(2) 양도차익의 구분계산

 

양도가액에서 취득가액 등을 차감한 금액을 말한다.

이때 비과세되는 고가주택은 양도차익중 일부에 대해서는 과세가 되는데 이에 대한 계산방법을 이해해야 한다.

한편 1년 내에 2회 이상 거래 시 양도차손익을 통산하는데 이에 대해서도 유의해야 한다.

 

(3) 장기보유특별공제의 적용

 

장기보유특별공제는 양도차익 중 물가상승에 의해 발생한 부분을 상쇄하기 위해 적용하는 제도이다.

다만, 부동산을 3년 이상 보유해야 하는 조건이 있다.

최근에는 이 공제제도를 부동산정책에 도입하면서 중과세가 적용되는 주택에 대해서는 0%를, 8년이상 장기임대한 주택의 경우에는 50% 등을 공제하고 있다.

 

(4) 세율의 적용

 

세율은 양도소득세의 크기를 결정하는 가장 중요한 요소가 된다.

세율은 단일세율, 누진세율, 중과세 등으로 구분된다.

• 단일세율 70% (미등기), 50~70% (단기양도)
• 누진세율→ 6~45% (기본세율)
• 중과세율 기본세율 + 10~30%p

한편 두 가지 세율이 적용되는 경우에는 둘 중 높은 세율이 적용된다.

이외에 1년에 2회 이상의 양도가 있는 경우의 세율 적용법도 중요하다.

 

ㅁ 양도소득세 절세법 요약

• 계약하기 전에 세금이 얼마나 나오는지 절세방법은 없는지 미리 확인하자. • 세금이 나오는 경우에는 스스로 세금을 계산할 수 있어야 한다. • 양도가액과 취득가액은 실거래가가 적용된다. • 매매거래 시 다운계약서는 금물이다. • 취득가액을 입증하기 힘든 경우에는 매매사례가액이나 환산가액으로 입증하자. • 필요경비의 범위에 대해 확인하자. • 장기보유특별공제를 최대한 받도록 하자. • 보유기간을 조절하여 세율을 유리하게 적용받자. • 한해에 2회 이상 양도 시에는 원칙적으로 합산하여 세금을 정산하게 되므로 세금이 증가될 수 있다. • 양도차손은 양도차익과 통산이 가능하므로 이를 활용하는 방안을 강구하자.