토지보상금 조사에는 이렇게 대응하라

1.토지 보상금에 대한 자금출처조사

• 토지 보상금은 주로 공공기관 개발사업의 일환으로 발생한다. 그런데 이 보상금이 매우 크다 보니 보상금의 사용처를 두고 여러 가지 고민거리들이 등장한다.
• 국세청의 세무조사가 따라다니기 때문이다.
• 그렇다면 누가 조사 대상자가 되는지부터 살펴보도록 하자.
  일단 토지 보상금을 받으면 토지 보상금에 대한 자료가 국세청에 통보된다.
  현재 토지 보상금에 대해서는 상시 감독 체계가 구축되어 보상금 수령자 및 가족의 부동산 거래 내역이 6개월 단위로 국세청에 통보되고 있다. 따라서 토지 보상금을 받았다면 일단 조사 대상은 된다고 할 수 있다.
• 토지 보상금을 받은 사람 모두를 조사할 것인가?
  그렇지는 않다. 토지 보상금 수령자가 100명인데 모두 조사한다는 것은 세무행정상 가능하지도 않다. 그래서 세무행정의 효율화를 기하기 위해 조사 대상자 중에서 일부를 선별할 수밖에 없다.
• 그렇다면 누가 1순위로 걸려들 것인가?
  일단 보상 금액이 큰 사람이 1순위다. 100명 중 100억 원을 받은 사람도 있고 1억 원을 받은 사람도 있을 것이다. 이 중 1명을 선정하라고 하면 두말할 필요도 없이 100억원을 받은 사람이 조사받는 것이 당연하다.
  일반적으로 보상금을 받은 액수가 크면 클수록 조사의 가능성이 커진다(실무적으로 10억원 정도가 되나 이 금액이 점점 인하되거나 전수조사의 가능성도 있다).
• 이렇게 세무조사를 받는다고 하더라도 보상금이 통장에 그대로 있는 경우에는 문제가 없다.
• 그런데 보상금을 자녀 등에게 이전하거나 자녀 명의로 부동산을 취득하면 문제가 발생한다. 조금만 노력하여도 증여 사실이 드러날 수 있기 때문이다.

2.토지 보상금 세금에 대한 대책은 없을까

 

• 토지 보상금에 대한 사용처 조사를 하여 증여임이 밝혀지면 증여세 본세와 가산세를 추징한다.
  예를 들어 자녀에게 5억원(증여공제 5,000만원)을 주었다면 10~50%의 증여세율로 계산하면 증여세는 약 8,000만원[1억 원 × 10%+(4억 5,000만 원-1억 원) 20%] 정도가 된다.
  그리고 신고를 하지 않은 데 대한 가산세가 본세의 20%인 약 1,600만 원 그리고 납부 지연에 따른 가산세도 추가로 붙어 1억 원 이상이 세금으로 추징된다.
  따라서 고액으로 보상금을 받은 집안에서는 자금출처조사를 걱정할 만도 하다.
• 그렇다면 어떻게 해야 국세청의 감시망을 빠져나올 수 있을까?
  • 먼저, 보상금으로 부동산을 취득할 때는 본인의 명의로 하되 여의치 않다면 배우자 명의를 고려할 수도 있다. 배우자끼리는 6억 원까지는 증여세가 없다.
  • 그다음 생각해 볼 수 있는 것은 증여 금액을 분산하는 것이다. 증여세는 누진세율이 적용되므로 재산을 분산할수록 세금이 줄어들기 때문이다.
• 결국 토지 보상금은 자료가 100% 노출된다고 보고 합법적인 범위내에서 사용되어야 문제가 없을 것이다.

☞ 현재 금융업계는 토지 보상금을 끌어들이기 위해 치열한 판촉 전쟁을 전개하고 있다.

토지 보상을 받는 경우의 세금 관리법

토지 보상을 받은 경우의 세금 관리는 다음과 같이 한다. 첫째, 양도세를 계산한다. 이 경우 보상 물건에 따라 다양한 세금 관계가 형성되므로 사전 검토가 필요하다. 주택이 수용되는 경우에는 1주택에 대해서는 비과세를, 토지가 수용되는 경우는 5년 자경농지나 대토 감면을 받을 수 있는지 점검한다. 비과세나 9년 자경 등에 대한 감면이 없는 경우에는 수용에 따른 감면을 받을 수 있다. 보통 사업 인정 고시일로부터 2년 전에 취득한 부동산은 10~40%까지 다양하게 감면을 받을 수 있다. 10%는 현금 보상, 40%는 5년 만기 보유 특약한 채권 보상에 적용된다. 대토로 보상을 받은 경우에는 대토로 받은 토지를 처분할 때 세금을 내는 혜택이 주어지기도 한다. 둘째, 보상금 지급 방법에 맞게 양도세를 신고한다. 보상금을 수령하면 비과세가 아닌 한 보상금을 받은 날이 속한 달의 말일로부터 2개월 내에 양도세를 신고해야 한다. 셋째, 보상금을 활용하는 방법을 찾는다. 보상금을 가지고 대체 부동산을 살 수도 있고 보험이나 펀드 또는 채권 같은 금융자산에 재투자를 할 수도 있다. 이때 자녀에게 자금이 흘러가는 경우에는 증여 문제가 있으므로 주의할 필요가 있다.