취득가액 및 필요경비 입증

부동산의 양도세 신고에서 가장 애로가 있는 부분이 바로 취득가액과 기타 필요경비를 입증하는 부분이다.

수십 년 전에 발생한 거래 금액을 지금에 와서 입증한 것이 결코 쉽지 않기 때문이다.

지금부터는 취득가액과 필요경비 입증 요령에 대해 순차적으로 살펴보자.

취득가액 입증 요령

취득계약서를 분실했거나 또는 다운계약서를 가지고 있는 경우에는 취득가액을 정하는 것이 쉽지 않다. 이런 경우에는 다음과 같은 흐름에 따라 본인에 가장 유리한 방법을 선택하도록 한다.

첫째, 실지거래가액을 찾는 데 최선을 다한다.

현재의 양도세 신고는 무조건 실지거래가액을 기준으로 한다. 따라서 취득가액도 실지거래가액으로 입증하는 것이 원칙이다. 이때의 취득가액은 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의해 확인되어야 한다.
참고로 실지거래 계약서가 없어 영수증만 보관하고 있다고 하여 그 금액을 무조건 취득가액으로 인정하는 것은 아님에 유의해야 한다. 이때에는 관할 세무서장이 영수증, 전 소유자에 대한 확인 조사, 금융 증빙 등에 근거하여 실지거래가액을 인정하는 경우에 한해 취득가액으로 인정된다.
납세의무자 입장에서는 실제 취득가액이 따로 있다면 전 소유자에 연락하여 매매계약서 보관 유무를 확인해 보거나, 혹은 전 소유자로부터 확인서를 받거나 금융 증빙 등으로 실제 취득가액을 입증하도록 한다.
참고로 취득계약서를 양도 시점에서 소급하여 작성한 경우 그 사실이 밝혀지면 취득가액 자체를 부인당할 가능성이 높다는 점에 유의해야 한다.

둘째, 검인계약서가 취득 시의 매매계약서로 적용되지 않도록 한다

현재 과세당국의 예규나 대법원 등의 판례에서는 매매 당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하고 있다. 그리고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하도록 하고 있다. 따라서 검인계약서로 과세를 받지 않기 위해서는 본인이 직접 검인계약서가 단순 기재 착오 · 허위 등에 의해 작성되었음을 적극적으로 입증하도록 한다(실무적으로 과세당국이 검인계약서를 가지고 과세하기가 매우 어려운 실정이다).
위의 절차에 따라 장부 · 매매계약서 · 영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제7항에서 규정하고 있는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의해 취득가액을 계산하게 된다. 이 경우 취득가액이 불분명한지에 대해서는 관할 세무서장이 조사 확인하여 인정하는 경우에 한한다. 즉, 이 규정을 적용받기 위해서는 관할 세무서장이 이를 최종적으로 인정해야 한다는 것을 의미한다(자칫 세무조사로 연결될 수 있으므로 사전에 충분한 검토가 필요하다). 매매사례가액등이 뭔지 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

① 매매사례가액
양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일하거나 유사한 재산의 매매사례가액이 있는 경우 그 가액을 취득가액으로 한다.

② 감정가액
양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등은 제외)이대하여 2 이상(일정액 이하는 1 이상)의 감정평가법인이 평가한 금액의 평가액을 취득가액으로 하는 것을 말한다. 단, 여기서 감정평가는 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다.

③ 환산가액
이는 양도 당시의 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액을 다음과 같은 방법으로 환산하여 취득가액을 계산하는 것을 말한다.

• 양도 당시의 실지거래가액 등 x 취득 당시의 기준시가 / 양도 당시의 기준시가

참고로 분양받은 아파트, 경매에 의해 낙찰 가격이 있는 경우에는 취득가액이 존재하므로 환산할 수 없다. 이외에 종전에 신고한 거래가격이 있거나 거래 일방에게 탐문을 하여 실제 거래가액이 밝혀진 경우에도 실지거래가액을 우선 적용하게 된다.

(취득가액 환산 사례)
경기도 고양시 일산서구 덕이동에 거주하고 있는 신용수 씨는 오래된 주택을 보유하고 있다.

그런데 문제는 이 주택에 대한 양도세를 알아보고자 하나 취득가액을 알 수가 없다. 어떻게 하면 될까?

다음의 자료를 참고하여 양도세를 계산해 보자.
• 양도 물건 : 단독주택
• 취득일자 : 1988년 1월 1일
• 양도 일자 : 2018년 11월 1일
• 양도가액 : 6억원
• 취득가액 : 취득세 등(취득가액은 환산하기로 함)
• 양도시 기준시가 : 4억원
• 취득시 기준시가 : 5,000만원
• 장기보유 특별공제율은 30% 적용
• 양도세 세율 : 6~45%

구분	금액	비고
양도가액	600,000,000
(-) 필요경비 취득가액 기타 필요경비	76,500,000 75,000,000 1,500,000	취득가액 환산(6억원x 5,000만원/ 4억원) 개산공제액(5,000만 원 3%)
(=) 양도차익	523,500,000
(-) 장기보유특별공제	157,050,000	30% 공제 (10년 × 3%)
(=) 양도소득금액	366,450,000
(-) 기본공제	2,500,000	연간 1회 적용
(=) 과세표준	363,950,000
(x) 세율	40%	누진공제 2,540만원
(=) 산출세액	120,180,000	과세표준 × 40% -2,540만원

사례에서는 취득시 기준시가를 5,000만 원으로 하고 있지만 실무에서는 단독주택의 경우 다음과 같이 파악해야 한다(소득세법 시행령 164조 7항 등)
• 취득 당시의 기준시가
= 최초로 공시한 주택 가격 x 취득 당시 토지·건물 기준시가 합계액 /최초로 고시한 당시의 토지·건물 기준시가의 합계액

필요경비 입증 요령

필요경비는 취득가액 외에 양도차익에서 차감하는 자본적 지출액등을 말한다. 실무에서 보면 이 부분에서 취득가액 입증과 함께 분쟁이 가장 많이 발생하고 있다. 그래서 공제되는 필요경비 범위와 이에 대한 입증 요령을 체계적으로 살펴보고자 한다.
먼저, 필요경비의 범위를 보자.
실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제되는 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비를 말한다. 따라서 건물의 수선 비용 등이 모두 필요경비로 공제되는 것은 아니며, 자본적 지출에 해당되는 비용만 필요경비로 공제된다.
여기서 자본적 지출액이란 해당 자산의 가치를 증대시키는 대수선비를 말하며 필요경비로 공제가 가능하다. 반면, 수익적 지출은 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용으로 필요경비로 공제받을 수 없다.
이를 좀 더 구체적으로 살펴보자.

① 자본적 지출 공사비
자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 수선비는 모두 필요경비로 인정한다.
(예시) 아파트 베란다 새시비, 홈오토 설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방 확장 등의 내부시설 개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자바라 및 방범창 설치 비용, 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니 새시 설치 대금, 자본적 지출에 해딩하는 인테리어 비용 등

 

② 수익적 지출 공사비
정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 다음과 같이 지출한 수선비는 필요경비로 인정하지 않는다.
(예시) 벽지 · 장판 교체 비용, 싱크대 · 주방기구 교체 비용, 외벽 도색 작업, 문짝이나 조명 교체 비용, 보일러 수리 비용, 옥상 방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조 설비 교체비, 타일 및 변기 공사비, 파손된 유리 또는 기와의 대체, 재해를 입은 자산의 외장 복구 및 도장, 유리의 삽입, 화장실 공사비, 마루 공사비

③ 자본적 지출 공사비+수익적 지출 공사비
자본적 지출 공사비와 수익적 지출 공사비를 함께 지출한 경우에는 자본적 지출 공사비만 필요경비로 인정한다. 예를 들어 거실 확장 공사와 마루 교체 공사를 같이한 경우 거실 확장 공사비만 필요경비로 인정한다는 것이다.
참고로 주택을 풀옵션으로 임대하기 위해 구입한 냉장고, 세탁기, TV, 전기 쿡 등은 건물과 별개의 시설물이므로 양도세 계산 시 건물의 취득가액이나 필요경비에 포함되지 않는다.

다음으로 필요경비에 대한 입증 요령을 보자.
필요경비에 대한 입증은 실무적으로 난감할 때가 많다. 공사 당시에 계약서 등을 구비하지 않고 현금 거래를 한 경우가 많기 때문이다. 하지만 지출사실을 입증하지 못하면 상당한 손해를 볼 수 있으므로 적극적으로 나서서 해결하는 것이 좋을 것으로 보인다.

첫째, 취득가액을 환산하는 경우에는 필요경비를 입증할 필요가 없다.

왜냐하면 이때에는 필요경비를 개산공제(취득 당시 기준시가의 3%)로 적용하며, 실제 소요된 경비는 필요경비로 인정하지 않기 때문이다.

둘째, 지출한 비용이 자본적 지출에 해당되는지 여부는 공사 계약서, 실제 공사 내역 등을 종합적으로 검토하여 자산의 가치를 증가시키는 비용인지를 최종적으로 관할 세무서장이 판단한다. 따라서 실무 단계에서 최선을 다해 필요경비를 인정받을 수 있도록 노력하는 것이 중요하다.

셋째, 양도세 계산 시 필요경비로 공제받으려면 증빙에 의하여 지출사실이 확인되어야 한다.

이때 필요경비 입증서류는 지출 사실을 입증할 수 있는 계약서 및 영수증(세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증등)을 말한다. 영수증에는 공급자의 인적사항(성명이나 상호, 주민번호나 사업자번호, 주소나 사업장소재지 등)과 공급일자, 가액 등이 명시되어야 한다.

이처럼 계약서와 세금계산서 같은 영수증이 있다면 굳이 자금흐름을 입증하지 않아도 큰 문제가 없다.

넷째, 계약서가 없거나 영수증이 없는 경우에는 관할 세무서장이 실제 공사 여부 및 지급 증빙 등을 확인하여 사실 판단하게 된다.

따라서 이에 대한 명확한 근기가 없으면 필요경비로 인정받기가 상당히힘들게 된다.

다만, 2016년 이후에 발생한 자본적 지출은 반드시 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 같은 법정증빙에 의해 입증된 것만 공제할 수 있음에 주의해야 한다.