부동산을 취득할 때 지급한 취득세가 양도세 계산에서 필요경비로 인정되는지를 알아보겠습니다.
1. 원칙
취득 시 납부한 취득세 등은 취득가액에 산입합니다.
부동산을 취득할 때 납부한 취득세, 등록세, 부가되는 농어촌특별세 및 지방교육세, 인지세 등은 부동산의 취득가액에 산입합니다. 해당 비용은 부동산을 취득하면서 반드시 발생되는 지출이기 때문입니다.
이때 유의할 점은 부동산의 취득가액을 실가에 의하여 산정하는 경우이어야 한다는 것입니다. 만약 취득가액을 실가가 아닌 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가로 신고할 경우에는 취득세가 필요경비로 인정되지 않습니다.
2. 취득세 감면분과 취득세 가산세, 체납 · 소멸시효 된 취득세는 취득가액에 가산할 수 없습니다.
취득세를 취득 부대비용으로 인정하는 이유는 취득할 때 지출한 실제 비용이기 때문입니다. 따라서 만약 지방세특례제한법 등에 따라 취득세를 감면받을 경우 실제 지출한 비용이 아니기 때문에 감면된 취득세는 필요경비로 인정받을 수 없습니다.
이와 유사하게 납부하지 않은 취득세는 필요경비로 인정받을 수 없습니다. 즉, 필요경비로 인정되는 금액은 실제 지출한 비용이어야 하는데 체납된 취득세는 필요경비가 될 수 없습니다. 그리고 체납 후 소멸시효가 완료된 취득세도 납부하지 않았기 때문에 취득가액에 포함되지 않습니다.
그러나 취득세에 대한 가산세는 실제 지급한 금액이지만, 의무불이행에 대한 제재 성격의 비용이기 때문에 취득가액에 가산해 주지 않습니다.
3. 취득세 중과분은 취득가액에 가산됩니다.
1주택자(또는 비조정대상지역의 주택을 취득하는 2주택자)가 주택을 취득하면 취득세율이 기본세율(1% ~ 3%)이 적용됩니다. 하지만 다주택자가 주택을 추가로 취득하면 취득세가 중과세가 될 수 있습니다. 이때 보유 주택 수와 지역에 따라 최대 8%, 12%의 중과 취득세율이 적용됩니다.
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구 분
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주택의 위치
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비조정대상지역
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조정대상지역
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1세대 1주택
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기본세율
(1% ~ 3%)
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기본세율 (1% ~ 3%)
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1세대 2주택
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8%
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1세대 3주택
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8%
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12%
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1세대 4주택
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12%
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중과 취득세는 실제 납부한 취득세에 해당되고 정책적인 목적에서 취득세를 가중할 뿐, 의무불이행 등에 대한 제재 성격으로 부과된 세금이 아니므로, 중과 취득세는 취득가액에 가산됩니다.
4. 상속 · 증여받은 자산에 대한 취득세는 취득가액으로 인정됩니다
상속 · 증여받은 자산의 취득가액은 실제거래가액이 없으므로, 신고 당시의 상황에 따라 매매사례가, 감정가액, 수용 · 공매 · 경매가액, 유사매매사례가액, 기준시가 등으로 결정됩니다.
이때 기준시가로 취득가액을 계산하여도 그 자산의 취득세 등이 취득가액에 포함된다는 점을 유의하여야 합니다.
실지거래가액으로 취득가액을 결정하면 이에 따른 취득세도 당연히 취득가액으로 가산합니다.
상속 · 증여받은 자산은 기준시가로 평가하더라도 이는 기준시가가 아니라 실가로 의제 되기 때문에, 납부한 취득세가 취득가액에 포함됩니다.
앞서 언급한 실가에 의하여 취득가액을 산정할 때만 취득세을 취득가액에 산입한다는 동일성 기준 때문에, 기준시가로 취득가액을 계산하였다는 이유로, 취득세를 제외하는 실수가 있을 수 있습니다.
5. 요약
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구 분
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필요경비 산입 여부
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취득세, 등록세, 농어촌특별세, 지방교육세, 인지세
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O
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취득세의 가산세
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X
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취득세 감면분
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X
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체납, 소멸시효 된 취득세
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X
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중과된 취득세
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O
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상속 · 증여받은 자산의 취득세
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O
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