상속세, 증여세, 양도소득세 실무

상속세와 증여세는 무상으로 이전되는 재산에 부과된다. 따라서 재산을 어떻게 평가하느냐가 상당히 중요하다. 특히 부동산의 경우 어떤 방법으로 평가하느냐에 따라 세금의 크기가 결정된다고 할 수 있다. 이하에서 이와 관련된 문제들을 살펴보자. 시가 과세가 왜 쟁점이 되고 있는가 상속세와 증여세는 시가를 기준으로 과세하는데, 시가는 제3자 간에 거래되는 가액을 말한다. 그런데 상속이나 증여에 의해 이전되는 가격은 시가를 파악하기가 거의 불가능하다. 해당 자산이 거래가 되지 않았기 때문이다. 물론 부동산업체나 국민은행 등에서 시세 정보를 제공하고 있지만 이것은 시세에 해당하지 특정한 가격을 말하는 것은 아니다. 상황이 이렇다 보니 그동안 상속세나 증여세는 시가가 아닌 기준시가 위주로 신고 및 납부가 되어 왔다. ..

상속이나 증여를 받은 후 재산을 처분하면 다음과 같은 세금 문제들이 파생한다. ● 자녀나 배우자에게 증여한 후 수증자가 해당자산을 양도하면 어떻게 과세될까? ● 양도세 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택인 상태에서 배우자에게 증여한 후 배우자가 바로 양도하면 양도세는 과세될까? ● 자녀에게 양도한 후 자녀가 제3자에게 양도하면 세금은 어떻게 과세될까? ● 상속받은 주택을 처분하면 세금은 어떻게 부과될까? 이상과 같은 거래 유형에 제대로 대응하기 위해서는 기본적으로 알아야 할 것들이 있다. 먼저 이에 대해 알아보고 순차적으로 위의 내용들을 다루어 보자. 두 가지 이상의 거래가 결합된 경우의 세금 문제 두 가지 이상의 거래가 결합된 경우에 각 거래 단계별로 내는 세금은 지금까지 보아 온 것처럼 정해져 있다. ..

상가, 빌딩, 오피스텔을 분양받아 임대할 때는 단계별로 세금이 있다. 분양을 받을 때 상가부가세(원래의 용어는 '부가가치세' 이다)의 환급, 임대 관련 소득세와 부가세, 양도시 부과되는 양도세와 부가세가 있다. 김씨는 상가를 분양받아 임대하려 한다. 자료가 다음과 같을 경우 분양부터 폐업까지 관련되는 세금을 알아보자. 자료 • 상가 분양내역 - 토지가액 : 2억원 - 건물가액 : 2억원(부가세 2,000만 원 별도) - 계 : 4억 2,000만 원 •분양대금 지급 스케줄 - 계약금(20%) : 2018년 5월 10일 8,400만 원(부가세 400만 원 포함) - 중도금(30%) : 2018년 7월 10일 1억 2,600만 원(부가세 600만 원 포함) - 잔금(50%) : 2018년 9월 10일 2억 1..

부자일수록 세금에 민감한 것은 당연하다. 재산이 상속이나 증여로 움직이면 10~50%의 세율로 상속세나 증여세가 부과되기 때문이다. 그래서 국세청에 발각되지 않기 위해 다양한 노력(?)들을 한다. 이하는 부자들이 즐겨 쓰는 편법 거래들이다. 물론 이들에 대해서도 다각도로 세무조사가 진행될 수 있다. 1. 자녀에게 몰래 현금을 준다. 부모가 성년인 자녀에게 줄 수 있는 증여세 비과세 한도는 5,000만원이다. 따라서 이 금액을 넘어서면 증여세는 부과될 수밖에 없다. 결국 증여 대상 금액이 5,000만 원을 초과하면 증여세를 신고할 것인지 아니면 하지 않을 것인지 고민에 쌓이게 된다. 현금 증여의 경우에 적발될 가능성이 거의 없기 때문이다. 하지만 금액이 과도한 경우 자금출처조사에 의해 그 사실이 적발되어 ..

근래에 부동산 세법이 강화되면서 부동산 명의를 누구로 할 것인지 관심이 더욱 커졌다. 예를 들면 부동산을 취득할 때 단독명의와 공동명의 중 어느 쪽이 좋은지, 부동산을 취득한 뒤라도 단독명의에서 공동명의로 바꿔도 되는지 등이 그렇다. 실제로 자산 취득, 보유, 양도,처분 등에서 명의를 어떻게 했는지에 따라 세금이 달라진다. 부부가 공동으로 등기를 하면 자금출처조사, 취득세, 재산세와 종부세, 양도세나 상속세 등 세금 전반에 큰 영향을 미친다. 부부 공동등기의 좋은 점을 알아보자. 자금출처조사 자산을 취득하면 자금출처조사에 직면하게 된다. 그런데 부부간에는 6억원까지 증여세가 비과세된다. 따라서 공동으로 등기할 때 한쪽의 지분이 6억원 이하이면 증여세는 없다. 이렇게 부부 공동명의로 하면 6억원까지는 자금..

부동산을 처분할 때보다 취득할 때 챙겨야 할 절세법들이 상당히 많다. 어떤 것들을 알아야 하는지 살펴보자. 방법 1 : 취득세를 최대한 아껴라 부동산을 취득하면 실거래가의 4.6%로 과세되는 것이 원칙이나 주택은 주택 수와 관계없이 1.1~3.5%가 적용된다. 취득 전에 취득 관련세금을 미리 확인하자. 방법 2 : 취득세 감면 제도를 활용하라 분양 시장이 좋지 않을 때에는 취득세를 감면해 주는 경우가 있다. 이에 대한 정보는 수시로 매스컴 등을 이용해 얻을 수 있다. 참고로 감면은 법에서 정한 감면 기간 내에서만 적용된다는 점에 유의하자. 방법 3 : 분양가 할인 시 취득세 등도 줄여라. 아파트 분양 회사가 분양가를 할인하면 분양가가 내려가지만 이에 따라 취득세도 내려가고, 부가세도 줄어든다. 방법 4 ..

부동산 처분 시 알아 둬야 할 절세법 21가지 부동산을 처분하면 대부분 양도세 문제가 발생한다. 이하에서는 부동산 처분 시 필수적으로 알아둬야 할 절세법을 정리해 보기로 한다. 방법 1 : 비과세나 감면을 우선하여 받는다. 비과세나 감면을 받기 위해서는 미리 조건을 충족하는지 점검한다. 조건을 충족하지 않으면 조건을 만든 후 처분하도록 한다. 방법 2 : 중과세 제도의 변화를 읽어라 주택 중과세 제도는 폐지되었으나 토지에 대한 중과세 제도는 존치되었다. 다만, 주택에 대한 중과세 제도는 2018년 4월 1일부터 도입될 예정이다. 주로 청약 조정대상지역 내에서 2주택 이상을 보유한 상태에서 이 지역 내의 주택을 처분하면 이 제도가 적용된다. 한편 비사업용 토지에 대해서는 이미 중과세가 적용되고 있다. 방법..

부모가 자녀에게 집을 마련해 주는 방법 중 대표적인 것에는 증여가 있다. 자녀가 새로운 주택을 구입할 때, 취득자금의 일부를 도와주는 것은 현금증여가 되며, 이미 보유한 주택을 증여하는 것은 부동산의 증여에 해당한다. 이 중 현금증여는 본인의 자발적인 신고가 없으면 과세당국이 이를 발견할 가능성은 크지 않다. 그래서 과세당국은 일정한 금액을 초과하여 부동산을 취득한 사람들의 재산 취득자금에 대한 자금출처조사를 시행함으로써 간접적으로 현금증여를 적발한다. 그런데 부동산 증여는 ‘증여 등기’임이 과세당국에 자동 통보가 되므로, 신고 여부를 100% 검증할 수 있다. 따라서 자녀에게 부동산을 증여하면 증여세과세표준을 반드시 신고해야 한다. 1.부담부 증여가 성행하는 이유 현실적으로 증여를 선뜻 선택할 수 없는..

특수관계자 간에는 이해관계가 일치하기 때문에 마음만 먹으면 조세를 회피하는 거래를 성사시킬 수 있다. 따라서 세법은 특수관계자 간에 거래가 발생하면 다양하게 규제하고 있는데 이는 다음과 같은 원리하에 시행한다. 편법 거래를 규제하는 원리 ▶ 특수관계자간의 증여 낮은 취득가액 등의 이유로 양도세가 많이 나올 것으로 예상되면 증여를 한 후 양도를 생각하게 된다. 세법은 이런 상황에 대해 이월과세 제도와 부당행위계산 부인 제도를 적용한다. ▶ 특수관계자간의 양도 특수관계자 간에 양도를 선택하는 경우 대개 증여의 성격을 띠고 있다. 세법에서는 이런 거래에 대하여 일단 증여추정을 적용하여 유상양도임을 입증하지 못하면 양도세 대신 증여세를 부과한다. 구체적인 규제 형태 그렇다면 구체적으로 어떤 거래들이 문제가 되는..

토지 보상금에 대한 자금출처조사 토지 보상금은 주로 공공기관 개발사업의 일환으로 발생한다. 그런데 이 보상금이 매우 크다 보니 보상금의 사용처를 두고 여러 가지 고민거리들이 등장한다. 국세청의 세무조사가 따라다니기 때문이다. 그렇다면 누가 조사 대상자가 되는지부터 살펴보도록 하자. 일단 토지 보상금을 받으면 토지 보상금에 대한 자료가 국세청에 통보된다. 현재 토지 보상금에 대해서는 상시 감독 체계가 구축되어 보상금 수령자 및 가족의 부동산 거래 내역이 6개월 단위로 국세청에 통보되고 있다. 따라서 토지 보상금을 받았다면 일단 조사 대상은 된다고 할 수 있다. 그렇다면 토지 보상금을 받은 사람 모두를 조사할 것인가? 그렇지는 않다. 세무행정의 효율화를 기하기 위해 조사 대상자 중에서 일부를 선별할 수밖에 ..