임대부가세와 임대소득세 신고

분양이 완료되고 임차인과 임대차 계약이 성사되었다면 본격적으로 임대업을 영위하게 된다.
그렇다면 임대 후에 발생하는 세금에는 어떤 것이 있을까?

 

우선, 임대 기간에는 부가세와 소득세 신고 등의 문제가 발생한다.
부가세는 월세의 10%나 임차보증금의 이자상당액의 10%를 정기적으로 국가에 내는 세금을 말한다.
소득세는 매출에서 경비를 차감한 이익에 대해 6~45% 세율로 내는 세금을 말한다.

 

이 중 소득세가 부담이 될 수 있는데 임대소득이 많아질수록 소득세가 누진적으로 증가하기 때문이다.
통상 임대업은 경비가 부족하므로 이익이 많이 잡혀 소득세가 많이 나오는 업종 중 하나다.
이하에서 김씨가 부담해야 하는 세금들을 만나 보자.

1.부가가치세

매달 세금계산서를 주고받았다면 임대사업자는 6개월간(1.1~6.30, 7.1~12.31)의 부가세를 모아 납부해야 한다.
또 임대보증금의 이자상당액에 대해서도 부가세를 따로 계산해야 한다.
여기서 임대보증금의 이자상당액을 세법 용어로 ‘간주임대료’라고 한다.
참고로 간이과세자는 1년 단위로 부가세를 신고 및 납부한다(단, 연간 매출액이 4,800만 원에 미달하면 부가세 납부 의무가 면제됨).

김씨의 경우는 다음과 같이 계산한다.

• 월세 : 250만 원 × 10% × 6개월= 150만 원
• 보증금 이자 : (5,000만 원 × 1.2%) × 181일/365일 × 10%=3만 9,670원
• 계 : 153만 9,670원

보증금 이자에 대한 부가세 계산 중 1.2%는 고시된 것(2021년도부터 적용하며 수시 변동된다)이다.
이 간주임대료에 대한 부가세는 원래 임대인이 내는 세금이다. 하지만 임대차 계약시 임차인이 부담할 수 있도록 특약으로 맺을 수 있다. 참고로 월세에 대해서는 세금계산서를 발행해야 하지만, 간주임대료에 대해서는 세금계산서를 발행해서는 안 된다.
그러다 보니 간주임대료를 임차인이 부담하더라도 임차인은 이를 자기의 매출세액에서 공제를 받지 못한다. 일반적으로 부가세는 세금계산서나 신용카드 등에 의해 객관적으로 나타난 것만 공제하기 때문이다.
한편, 임대하면서 부담한 매입세금계산서상의 부가세는 매출세액에서 공제된다.
예를 들면 승강기 수선비 등이 이에 해당한다.

TIP 임대료를 낮춰 신고하면?

임대료를 정확히 신고하는 사업자들이 의외로 많지 않다. 임차인이 간이과세자나 면세사업자로 세금계산서를 요구하지 않거나 임차료를 깎아 주는 대신 세금계산서 발행을 생략하고 있기 때문이다. 하지만 부가세와 소득세 등이 탈세되고 있는 만큼, 이 사실이 과세당국에 알려질 경우 임대기간 동안 탈루된 세금이 한꺼번에 적출될 가능성이 높다. 따라서 임대사업자들은 제대로 세금계산서를 발행하고 신고하는 것이 바람직하다.

2.재산세와 종합부동산세

상가빌딩을 보유한 사람에게는 재산세와 종부세가 과세된다.
재산세는 상가빌딩의 토지와 건물 부분에 부과되며, 종부세는 상가빌딩의 부속토지에 대해서만 부과된다.
종부세는 구체적으로 상가빌딩의 부속토지가 공시지가 80억 원을 초과한 경우 초과금액에 0.5~0.7%로 부과된다.

3.종합소득세

부동산 임대소득도 종합소득(근로 · 사업 · 이자·배당 · 기타 소득 등)에 해당되므로 다음 해 5월(단, 성실신고 확인대상사업자는 5~6월) 중에 모든 소득을 합산해 세금을 정산하게 된다.
예를 들어 앞의 김성실 씨가 제조업영위 사업자라면 여기에서 번 소득과 임대소득을 합산해 재정산한다는 뜻이다.

 

따라서 임대소득이 아닌 소득이 많은 사람들은 처음 명의를 정할 때 재산과 소득 분산을 고려해야 세금을 절약할 수 있다.

만일 김씨에게 사업 순소득이 3억원이 있고 부인은 주택만 보유하고 있다면 명의를 정할 때 어떻게 하는 것이 좋을까?
김씨 부부의 연간 임대수익은 3,000만 원(250만 원 × 12개월)이며, 이 금액의 약 60%는 세금이 부과되는 소득이라고 하자. 기타 임대보증금에 대한 이자상당액을 무시하면 1,800만원이 과세소득이다.

 

① 김씨 명의로 하는 경우
김씨는 이미 사업소득이 소득세의 높은 세율인 38%를 적용받고 있기 때문에 추가되는 임대소득도 마찬가지로 이 세율을 적용받게 된다.
• 김씨에게 증가되는 세금 : 1,800만 원 × 38%=684만원

 

② 부인 명의로 하는 경우
부인은 현재 소득이 없으므로 김씨보다 낮은 세율이 적용된다.
• 김씨 부인의 세금 : 1,800만원 × 15% - 108만원(누진공제액)= 162만원

 

부인이 김씨보다 세금이 522만 원 적다.

 

다만, 부인의 명의로 하면 재산에 대한 자금출처조사가 이뤄질 수 있다. 상가는 세대주가 아닌 30세이상인 사람이 5,000만 원, 40세 이상이 1억 원을 초과해 취득하면 자금출처를 조사할 수 있다.
하지만 사례의 김성식 씨 건물 및 토지의 총취득금액이 4억원이므로 배우자간 증여시 비과세 한도인 6억 원에 미달하므로 이에 대한 세무상 문제점은 없다.

 

③ 공동으로 소유하는 경우
배우자간 증여공제액이 3억원에서 6억원으로 증가되었으므로 이 사례에서는 증여세 문제는 없다.
그런데 문제는 임대소득세다.
임대소득은 총괄적으로 계산된 뒤 지분비율로 나뉘어 각자의 다른 소득에 합산된다. 김씨의 지분비율이 50%라면 과세소득 1800만원 중 900만원을 가져가게 된다. 부인에게는 나머지 900만원의 과세소득이 발생한다.

• 김씨에게 증가되는 세금 : 900만원 × 38%=342만원
• 김씨 부인의 세금 : 900만원 × 6%=54만원
• 계 : 396만원

김씨 명의로 할 때보다는 낮게 도출됐지만 부인명의로 할 때보다는 높게 나왔다.

 

그런데 부부나 가족간에 이렇게 공동명의로 사업을 하는 경우가 많은데 세법상 문제는 없을까?
가족 간 공동사업을 할 때는 각자의 지분비율을 인정하고 있다.
다만, 조세 회피가 의심될 때는 지분비율이 큰 사람의 것으로 고쳐서 과세된다는 점에 주의하자.

 

한편 임대수입이 연간 4,800만 원에 미달하는 사업자는 장부를 작성하지 않더라도 무기장가산세는 없다. 또한 소득을 신고할 때도 간편하게 처리할 수 있다.

하지만 4,800만 원을 초과하면 장부 작성이 필요해진다. 기장을 하지 않으면 무기장가산세가 20% 붙기 때문이다.

 

TIP
상가 건물의 지분 증여와 임대소득세

상가 건물을 단독으로 소유하는 것보다 지분으로 소유하면 임대소득세가 줄어든다. 예를 들어 혼자 임대한 경우 2억 원의 순소득이 발생하는데, 배우자에게 30%, 자녀 2명에게 각각 10%씩 지분을 증여한 경우의 임대소득세를 계산해 보면 다음과 같다.

① 단독 :
2억원 × 38%-1,910만원(누진공제)=5,660만원

② 증여 후:

구분	본인	배우자	자녀1	자녀2	계
지분율	50%	30%	105	10%	100%
임대소득금액	1억원	6,000만원	2,000만원	2,000만원	2억원
세율	35%	24%	15%	15%
산출세액	2,010만원	918만원	192만원	192만원	3,312만원

단독으로 임대하는 경우와 비교하여 2,348만 원 정도의 세금 차이가 발생하고 있다.
참고로 상가 건물의 지분을 정할 때에는 건강보험료를 포함하여 분석하는 것이 좋다.
일반적으로 공동등기에 의해 줄어드는 소득세가 늘어나는 건강보험료를 초과하는 경우가 많다.
이외 건물 증여 시에는 부가세 과세 문제도 검토해야 한다(서면3팀-3163.2006.12.15).