토지 세금에는 어떤 것들이 있을까?

1.취득 단계

• 토지를 취득하면 취득 금액에 4.6%(농지 취득 시 3.4%)의 세율이 적용된다.
• 여기서 취득금액이란 실거래가를 의미한다.
• 이러한 취득 관련 세금은 경작용 농지를 취득할 때 일정한 사유(농사용 농지, 농지 조성용 임야 등)가 발생하면 감면되기도 한다.
• 또한 세금 자체가 아예 없는 비과세도 있다.
  예를 들어 수용으로 인해 토지를 대체 취득하면 취득세가 비과세된다. 토지수용은 강제적으로 진행되므로 대체 취득에 대해 특별히 취득세를 비과세하고 있다.
  다만, 계약일(또는 사업인정 고시일) 이후에 부동산 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 보상금을 받은 날부터 1년 이내 대체할 부동산(대체부동산 구입시 취득세 비과세 대상지역이 제한되어 원칙적으로 지방보상금으로 서울의 부동산을 사면 취득세를 부과함)을 취득해야 한다.
• 한편 상속으로 인한 취득 중 무주택 상태에서 상속받은 1주택과 자경농민이 취득한 농지에 대해서는 취득세가 일부 경감된다.

 

▶2.보유 단계

• 땅을 보유하면 재산세(종전에는 종합토지세)가 부과된다.
• 또 나대지나 임야 또는 상가빌딩 부속토지를 많이 보유하고 있으면 종부세가 부과된다.
• 농지, 공장용지, 골프장 토지 등은 재산세만 부과되고 종부세는 없다. 이때 농지 등은 저율로, 골프장 등 사치성 재산은 높은 세율로 재산세만 과세된다.
• 보유세의 과세 기준은 공시가격인 개별 공시지가다. 따라서 공시지가가 시세에 근접하게 고시되면 보유세 부담이 높아진다.

3.양도 단계

• 토지를 양도하면 비과세나 감면받을 방법이 많지 않다.
• 토지의 양도에 대해서는 대부분 과세하고 있기 때문이다.
• 다만, 농지의 대토나 8년이상 경작한 농지에 대해서는 양도세를 100% 감면한다. 하지만 이 둘의 규정으로 감면받을 수 있는 한도는 1년간 1억 원이다. 농특세는 비과세된다.
  2016년부터 1년간 감면한도가 2억 원에서 1억 원으로 축소되었다. 5년간 한도는 2억 원이다.

(1)농지의 대토 감면

자경 농민이 경작상 필요에 의해 종전의 토지를 양도하고 새로운 토지를 취득한 것을 '대토'라고 한다.
일단 농지를 양도했으니 양도세가 부과되는 것이 원칙이다. 하지만 농사를 짓기 위해 새로운 농지를 사면 양도한 농지에 대해서는 감면을 적용한다. 다만, 감면을 받기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖춰야 한다.

• 종전의 농지 소재지에서 4년 이상 거주하면서 경작한 농민이 종전 농지 양도일부터 1년(수용 시는 2년) 안에 새 농지를 취득하고 경작을 개시해야 한다(또는 새 농지 취득 후 기존 농지는 1년 안에 양도해야 한다).
• 새 농지는 기존 농지 면적의 1/2 이상이거나 구입 가격(기준시가나 실거래가액)이 1/3 이상이 돼야 한다.
• 종전 농지, 대체농지 소재지에 거주 · 경작한 기간이 합산하여 8년 이상이어야 한다.
  
  

 

(2) 8년 자경농지에 대한 양도세 감면

• 8년 이상 직접 농사를 지은 농지에 대해서는 한도 내에서 100% 양도세를 감면한다.
• 여기서 상속받은 농지는 바로 전의 피상속인 (사망자)이 농사지은 기간도 상속인이 자경한 기간으로 보아 준다.
• 하지만 농지를 상속받은 경우 상속인이 자경을 하지 않으면 상속개시일로부터 3년 안에 해당 농지를 양도해야 감면받을 수 있음에 유의해야 한다.
• 만약 3년이 지난 경우에는 상속인이 1년 이상 재촌자경하면 피상속인의 재촌 · 자경기간과 통산할 수 있다.
  
  

 (3)비사업용 토지와 중과세

토지 중 비사업용 토지에 대해서는 2016년 이후부터 중과세율 [1년미만 50%, 1~2년 미만 Max(40%, 16~50%), 2년 이상 16~50%]이 적용되고 있다.
다만, 2017년 이후 양도하는 토지에 대해서는 당초 취득일로부터 소급하여 장기보유 특별공제가 적용되므로 세금 부담이 종전보다 많이 줄어들었다.
하지만 다주택자에 대한 세제 강화로 인해 비사업용토지에 대한 세제도 강화될 것으로 보인다.
현행 세법에서는 비사업용 토지의 범위를 소득세법 제104조의 3 등에서 규정하고 있다. 주요 내용을 보면 다음과 같다.

 

▶ 농지

• 원칙적으로 개인이 재촌 · 자경(소재지나 연접한 시·군·구에 소재하면서 직접 경작을 해야 함)하는 농지와 농업이 주업인 법인이 소유한 농지만 중과세를 배제한다.
• 또한 농지법에서 소유가 인정되는 토지(주말 체험영농 소유 농지로서 세대당 1,000m(300평) 이내, 5년 내 양도하는 상속 · 이농농지, 농지은행에 8년 이상 위탁한 농지 등)도 중과세에서 제외한다.
• 단, 이러한 농지는 원칙적으로 도시지역의 주 · 상 · 공 지역 외에 소재해야 하며, 사업용 기간기준(5년 중 3년, 3년 중 2년, 60% 이상 사업에 사용)을 충족해야 최종적으로 비사업용 토지에서 제외된다.
  특히 주거지역 등에 소재한 농지는 주거지역에 편입된 날로부터 3년 정도까지는 사업용 토지로 봐주지만 편입된 지 오래된 경우에는 사실상 농지로서의 기능을 상실한 경우가 많으므로 비사업용 토지로 볼 가능성이 높다.
• 한편 농지소유자가 직장 등을 다니면서 연간 소득이 3,700만 원 이상이 되면 그 기간은 재촌자경한 것으로 보지 않음에 유의해야 한다. 따라서 이 기간은 비사업용으로 토지를 사용한 것으로 보는 불이익이 주어진다.
• 농지 소재지에 주민등록이 되어 있어야 한다. 농지 소재지로부터 직선거리로 30km 내 거주하는 경우도 재촌한 것으로 인정한다.

 

▶ 임야와 목장용지

• 사업용 토지 요건을 갖춘 개인 소유의 임야와 목장용지, 임업 또는 축산업이 주업인 법인이 소유한 임야와 목장용지 등은 중과세에서 제외한다.
• 또 공익상 필요하거나 실제 사업에 사용되는 임야로 중과가 불합리한 토지도 중과세에서 제외한다.
• 참고로 직계존속(배우자 포함)이 8년 이상 재촌 · 자경한 농지와 8년이상 재촌한 임야, 그리고 8년 이상 목축을 한 목장용지를 상속 또는 증여로 받으면 이들을 비사업용 토지에서 제외하는 것이 원칙이다.
  직계존속이 재촌 · 자경 등을 충분히 하였으므로 비사업용 토지로 보는 불이익을 최소화하기 위한 취지가 있다. 따라서 이러한 정보도 놓치지말고 기억해 두자.

 

▶ 비사업용 나대지 · 잡종지

• 지방세법상 종합합산 과세 대상 토지(나대지, 일반건축물 부수토지 기준면적 초과분)는 비사업용 토지로 본다. 또한 주택 부수 토지의 초과분과 별장과 별장 부수토지도 비사업용 토지에 해당한다.
• 다만, 종합합산 과세 대상 토지라고 하더라도 사업이나 거주에 필수적이어서 중과가 불합리한 토지(휴양시설업용 토지 등)는 비사업용 토지에서 제외한다.
  이때 사업영위를 가장할 우려가 있는 토지에 대해서는수입금액 비율(주차장업은 토지가액의 3% 이상이 되어야 한다)을 적용해 중과 여부를 판정한다.
• 사업성 여부 판단 시에는 양도 시점뿐만 아니라 보유 기간 중에 사업용으로 사용된 기간도 고려하도록 하고 있다.
• 예를 들어 나대지에 건물을 지어 사업용 토지로 바꾼 경우라도 사업용 토지가 되려면 양도일 직전 3년 중 2년(또는 5년 중 3년) 또는 보유기간 중 60% 이상을 사업에 사용해야 한다는 것이다. 다만, 소송이 진행되는 등 부득이하게 사업에 사용하지 못한 경우에는 예외가 인정된다(소득세법 시행규칙 제83조의 5참조).
  
  

 

4.증여 단계

• 땅을 증여하면 주택과 마찬가지로 증여세가 부과된다.
• 그런데 땅이 택지개발지구로 편입되거나 형질 변경으로 가치가 갑자기 증가하는 경우가 있다. 이러한 상황에서는 가격이 낮은 시점을 골라 증여한다. 이렇게 하면 상대적으로 낮은 가격에 세금이 부과되므로 세금이 줄어든다.
• 하지만 땅을 증여받은 후 5년 이내에 형질 변경 등으로 가치가 증가하면 그 가치에 대해서도 증여세를 부과할 수 있다.
  종전에는 법에 열거된 항목에만 증여세를 부과했는데 이제는 열거되지 않더라도 무상으로 경제적 가치가 발생하면 여기에 증여세를 매길 수 있도록 한 것이다.
  이를 '완전포괄주의' 에 의한 증여세 과세 방식이라고 한다(단, 소득세 등이 부과되면 증여세는 부과되지 않는다).

 

☞ 최근 완전포괄주의에 의한 증여세 과세가 점점 많아지고 있다. 다만, 최근 대법원에서는 구체적인 과세요건 없이 과세할 수 없도록 하는 판결이 내려지고 있는 점이 다행스럽다.
그러나 여전히 완전포괄주의방식에 의한 증여세 과세 문제가 살아 있으므로 거래 전에 이러한 문제를 검토하는 것이 좋을 것이다.

토지 무상 사용 이익에 대한 증여세

특수관계자로부터 부동산을 무상으로 빌려 사용하면 무상 이익에 대해 증여세가 부과된다. 또한 무상으로 빌려준 사람에게는 무상으로 사용케 한 금액을 수입으로 보아 소득세를 부과한다. 따라서 특수관계자 간의 무상임대차는 이러한 세금 문제가 있으므로 사전에 이에 대한 대책을 꾸미는 것이 좋다. 이를 위해서는 정식적으로 임대차계약을 맺는 것이 좋다. 세법에서는 통상 개별공시지가의 2%를 연간 적정한 임대료로 보고 있기 때문이다. 예를 들어 개별공시가가 10억원이면 이 금액의 2%는 연 2,000만 원이고 이를 월로 나누면 166만원 정도가 된다. 이렇게 정상적으로 임대료를 주고받으면 무상사용을 하는 것이 아니므로 증여세 문제 등을 없앨 수 있다.