상속·증여와 양도가 결합할 때 절세법

상속이나 증여를 받은 후 재산을 처분하면 다음과 같은 세금 문제들이 파생한다.

 

● 자녀나 배우자에게 증여한 후 수증자가 해당자산을 양도하면 어떻게 과세될까?

● 양도세 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택인 상태에서 배우자에게 증여한 후 배우자가 바로 양도하면 양도세는 과세될까?
● 자녀에게 양도한 후 자녀가 제3자에게 양도하면 세금은 어떻게 과세될까?
● 상속받은 주택을 처분하면 세금은 어떻게 부과될까?

 

이상과 같은 거래 유형에 제대로 대응하기 위해서는 기본적으로 알아야 할 것들이 있다. 먼저 이에 대해 알아보고 순차적으로 위의 내용들을 다루어 보자.

두 가지 이상의 거래가 결합된 경우의 세금 문제

두 가지 이상의 거래가 결합된 경우에 각 거래 단계별로 내는 세금은 지금까지 보아 온 것처럼 정해져 있다.

예를 들어 상속을 받으면 상속세가 부과되고, 증여를 받으면 증여세가 부과된다. 또한 양도를 하면 양도세가 부과된다. 하지만 이러한 거래들이 결합되는 경우에는 부과 내용이 달라지는 경우가 많다.
이중 거래를 통해 세부담이 감소하는 경우가 종종 발생하기 때문이다.

특히 특수관계자가 개입되었을 때에 세금의 크기가 확 줄어드는 경우가 많다.

그래서 세법은 특수관계자 간의 거래에 대해서는 엄격하게 세법을 적용한다.

예를 들면 자녀가 증여를 받은 후 제3자에게 양도하면 우선 증여세와 양도세가 발생하지만, 세법이 이 거래가 부당하다고 인정하면 자녀가 부담하는 증여세와 양도세 대신 당초 증여자에게 양도세를 부과하는 식으로 규제를 한다.

상속은 취득의 불가피성이 있으므로 법이 배려해 준다.

증여 후 양도를 하는 식으로 이중 거래를 하면 법이 다양하게 규제하는데 상속이 개입되는 경우에는 오히려 배려해 준다. 상속은 비자발적으로 취득한 것에 해당하기 때문이다.

예를 들면 피상속인과 거주한 주택이 1주택인 경우에는 피상속인이 취득한 때부터 보유 기간을 인정하여 비과세 요건을 따진다.

또한 상속주택 1채와 비과세 일반주택 1채가 있는 경우로서 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 이 주택에 대해서는 비과세를 적용해 준다.

따라서 증여보다는 상속을 통해 주택을 이전받는 것이 유용성이 큰 경우가 많다. 물론 실무적으로 세밀한 검토가 필요하다.

☞종전에는 '1상속주택+1일반주택 규정에 따라 일반주택을 몇 번 팔고 사든지 간에 관계없이 1일반주택만 유지하고 있다면 계속해서 비과세가 적용되었다.

하지만 현재는 과도한 세금 혜택을 주지 않기 위해 상속받은 시점에 보유하고 있는 상속인의 일반주택에 대해서만 비과세 특례를 적용하고 있다.

따라서 상속 후에 취득한 일반주택에 대해서는 1상속주택 +1 일반주택' 에 해당하더라도 비과세를 받을 수 없다.

감면주택을 상속받으면 감면이 될까?

양도세가 감면되는 주택을 상속을 받으면 감면 규정도 여전히 유효할까?  답은 ‘그렇지 않다'이다.  왜냐하면 감면 규정은 원칙적으로 그 당시 감면 요건을 충족한 사람에 한해 적용되기 때문이다.  따라서 감면주택은 증여하면 손해가 발생하므로 이에 유의할 필요가 있다.

증여받은 주택은 1세대 1주택 비과세 판정 시만 혜택이 있다.

증여의 경우에는 취득의 불가피성이 없으므로 원칙적으로 일반 취득과 동일하게 취급한다.

따라서 원칙적으로 세금 혜택은 일반주택들이 누리는 것으로 한정된다.

예를 들면 기존 주택이 있는 상태에서 1년이 지난 후에 증여로 주택을 받고 증여받은 날로부터 3년 내 기존주택을 양도하면 비과세를 적용하는 정도를 말한다.
하지만 예외적으로 1세대 1주택을 가지고 있던 남편이 부인에게 증여하고 부인이 제3자에게 양도한 경우에는 동일 세대원으로서 보유한기간을 인정한다. 실질이 1세대 1주택에 해당하기 때문이다. 물론 이러한 상황은 현실적으로 잘 발생하지 않는다. 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택을 배우자에게 증여하면 취득세 등이 발생할 수 있기 때문이다.

참고로 농지의 경우에는 상속으로 이전받는 것이 증여보다 훨씬더 유리하다. 피상속인(사망자)의 경작 기간을 상속인이 승계받을 수 있는 길들이 많기 때문이다.