상가, 오피스텔 분양시 세금을 환급받는 방법

상가, 빌딩, 오피스텔을 분양받아 임대할 때는 단계별로 세금이 있다.

분양을 받을 때 상가부가세(원래의 용어는 '부가가치세' 이다)의 환급, 임대 관련 소득세와 부가세, 양도시 부과되는 양도세와 부가세가 있다.

 

김씨는 상가를 분양받아 임대하려 한다. 자료가 다음과 같을 경우 분양부터 폐업까지 관련되는 세금을 알아보자.

 

자료

• 상가 분양내역  - 토지가액 : 2억원  - 건물가액 : 2억원(부가세 2,000만 원 별도)  - 계 : 4억 2,000만 원

•분양대금 지급 스케줄  - 계약금(20%) : 2018년 5월 10일 8,400만 원(부가세 400만 원 포함)  - 중도금(30%) : 2018년 7월 10일 1억 2,600만 원(부가세 600만 원 포함)  - 잔금(50%) : 2018년 9월 10일 2억 1,000만 원(부가세 1,000만 원 포함)

• 임대 현황  - 보증금 5,000만 원  - 월세 250만 원(부가세 10% 별도)

 

일반과세자가 유리할까, 간이과세자가 유리할까

• 상가를 분양받아 임대를 시작하면 임대사업자가 된다. 임대사업자가 사업자등록을 하는 방법은 일반과세자와 간이과세자가 있다.
• 일반과세자는 분양받을 때 낸 세금을 환급받고 추후 임대료를 받을 때 월세의 10%를 세금으로 내는 사업 형태다.
• 간이과세자는 분양받을 때 낸 세금을 환급받지 않고 대략 월세의 4%를 부가세로 낸다. 하지만 임대료가 월 400만 원(1년 4,800만원)에 미달하면 부가세를 낼 필요가 없다.
• 때에 따라서는 사업자등록을 하지 않기도 한다. 주로 임차인이 간이과세자이거나 사업자등록이 없어 세무서에서 임대차 내용을 알 수 없는 경우가 그렇다.
• 하지만 추후 사실이 밝혀지면 그때까지 내지 않은 세금을 한꺼번에 내야 한다.

앞의 김 씨의 사례를 통해 분양받은 뒤 3가지 유형에 대한 1년 동안의 세금을 비교해 보자. 단, 보증금 이자상당액에 대해서도 부가세는 내야 하나 편의상 계산을 생략한다.

구분		사업자등록		무등록
		일반과세자	간이과세자
부가세	환급	2,000
	과세	-300	0
	계	1,700	0
소득세		동일하게 부과
건강보험료등		동일하게 부과

 

• 사업자등록을 하지 않으면 세금에서 자유롭다. 소득세나 보험료 등이 발생하지 않기 때문이다.
• 하지만 현실적으로는 문제가 많다. 신규분양의 경우 분양업체가 세금계산서를 발행하지 않으면 불이익을 당하고 임차인의 세금계산서나 영수증 발행 요구를 거절할 수 없다. 그리고 거래 상대방이 사업자등록을 내게 되면 필수적으로 임대차 계약서가 세무서에 들어가기 때문에 더더욱 그렇다.
• 따라서 사업자등록은 할 수밖에 없다.
• 다만, 일반과세자 또는 간이과세자를 선택할 수 있는 입장이라면 전자가 현금 흐름 측면에서 좋다.
• 임대하면서 내는 부가세는 원래 임차인이 부담하는 세금이므로 분양 당시 부담한 세금을 환급받는 편이 유리하기 때문이다.
• 참고로 일반과세자는 환급이 가능하나 간이과세자는 환급이 불가능함에 유의하자.

 

일반과세자로 등록해 부가세를 환급받는 방법

• 사업자등록은 분양계약 체결 시점에 해야 한다. 
• 김씨의 경우 2018년 5월 10일에 계약금을 지급했으므로 2018년 5월 30일까지는 사업자등록이 돼야 한다. 세법에서는 사업자등록 신청일부터 역산해 20일 안의 부가세만 공제해 주기 때문이다. 다만 최근에는 사업자등록 신청을 과세기간 종료일로부터 20일 내에 하는 경우에도 매입세액을 환급해 주고 있다. 따라서 사례의 경우에는 2018년 7월 20일까지 등록을 신청하면 계약금에 대한 부가세부터 환급받을 수 있다.
• 사업자등록을 신청하기 위해서는 분양 계약서, 신청서, 신분증이 필요하다.
• 이렇게 신청을 하면 언제 환급이 될까?
• 부가세는 원칙상 확정신고 기한(7월 25일, 다음 해 1월 25일)이 경과한 후 30일 안에 환급해 준다. 다만, 사업설비 등에 투자한 금액은 조기환급신고를 하면 신고 기한 경과 후 15일 안에 환급해 준다.
• 신고는 매월, 2개월 단위, 분기 등을 기준으로 하면 된다. 김씨가 부가세를 빨리 환급받으려면 5월, 7월, 9월 등 격월로 25일까지 신고서를 꾸며 신고하면 된다. 분양계약서, 대금지급 영수증 등과 신고서류 신고서, 매입 세금계산서 합계표, 건물 등 감가상각 자산취득 명세서 등)를 제출하면 된다.
• 한편 세금 부과와 관련해 일반과세자가 주의해야 할 점이 있다.
• 임대료가 연간 8,000만원에 미달하면 세무서에서 직접 일반과세자를 간이과세자로 바꿔버리는 경우가 있다. 이렇게 되면 당초 분양받을 때 환급받은 부가세의 대부분을 다시 추징당할 수도 있다. 따라서 과세유형 변경 통지를 받은 임대사업자가 있다면 간이과세 포기신고를 통해 일반과세자를 유지해야 한다. 통지서를 받은 즉시 신고해야 불이익을 예방할 수 있다.

TIP. 상가빌딩의 분양권 양도

상가빌딩이 완공되기 전에 분양권 상태로 양도나 증여를 할 수 있다. 이때 양도세와 증여세가 반드시 나타난다. 양도세는 실거래가로 계산한 양도차익에 보유 기간에 따른 양도세율이, 증여는 순수한 증여재산가액(프리미엄 포함)에 증여세율을 적용해 과세된다.