토지보상금 조사에는 이렇게 대응하라

토지 보상금에 대한 자금출처조사

토지 보상금은 주로 공공기관 개발사업의 일환으로 발생한다.

그런데 이 보상금이 매우 크다 보니 보상금의 사용처를 두고 여러 가지 고민거리들이 등장한다. 국세청의 세무조사가 따라다니기 때문이다.

 

그렇다면 누가 조사 대상자가 되는지부터 살펴보도록 하자.

 

일단 토지 보상금을 받으면 토지 보상금에 대한 자료가 국세청에 통보된다.
현재 토지 보상금에 대해서는 상시 감독 체계가 구축되어 보상금 수령자 및 가족의 부동산 거래 내역이 6개월 단위로 국세청에 통보되고 있다.

따라서 토지 보상금을 받았다면 일단 조사 대상은 된다고 할 수 있다.

 

그렇다면 토지 보상금을 받은 사람 모두를 조사할 것인가?

 

그렇지는 않다. 세무행정의 효율화를 기하기 위해 조사 대상자 중에서 일부를 선별할 수밖에 없다.
그렇다면 누가 1순위로 걸려들 것인가?
일단 보상 금액이 큰 사람이 1순위다. 100명 중 100억 원을 받은 사람도 있고 1억 원을 받은 사람도 있을 것이다.

이 중 1명을 선정하라고 하면 두말할 필요도 없이 100억원을 받은 사람이 조사받는 것이 당연하다.
일반적으로 보상금을 받은 액수가 크면 클수록 조사의 가능성이 커진다(실무적으로 10억원 정도가 되나 이 금액이 점점 인하되거나 전수조사의 가능성도 있다).

하지만 이렇게 세무조사를 받는다고 하더라도 보상금이 통장에 그대로 있는 경우에는 문제가 없다.
그런데 보상금을 자녀 등에게 이전하거나 자녀 명의로 부동산을 취득하면 문제가 발생한다. 

토지 보상금 세금에 대한 대책은 없을까

토지 보상금에 대한 사용처 조사를 하여 증여임이 밝혀지면 증여세 본세와 가산세를 추징한다.

 

예를 들어 자녀에게 5억원(증여공제 5,000만원)을 주었다면 10~50%의 증여세율로 계산하면 증여세는 약 8,000만원[1억 원 × 10%+(4억 5,000만 원-1억 원) 20%] 정도가 된다.

 

그리고 신고를 하지 않은 데 대한 가산세가 본세의 20%인 약 1,600만 원 그리고 납부 지연에 따른 가산세도 추가로 붙어 1억 원 이상이 세금으로 추징된다.

 

따라서 고액으로 보상금을 받은 집안에서는 자금출처조사를 걱정할 만도 하다.

 

그렇다면 어떻게 해야 국세청의 감시망을 빠져나올 수 있을까?

 

먼저, 보상금으로 부동산을 취득할 때는 본인의 명의로 하되 여의치 않다면 배우자 명의를 고려할 수도 있다.

배우자끼리는 6억 원까지는 증여세가 없다.

 

그다음 생각해 볼 수 있는 것은 증여 금액을 분산하는 것이다.

증여세는 누진세율이 적용되므로 재산을 분산할수록 세금이 줄어든다.

결국 토지 보상금은 자료가 100% 노출된다고 보고 합법적인 범위내에서 사용되어야 문제가 없을 것이다.

토지 보상을 받는 경우의 세금 관리법

토지 보상을 받은 경우의 세금 관리는 다음과 같이 한다. 첫째, 양도세를 계산한다. 이 경우 보상 물건에 따라 다양한 세금 관계가 형성되므로 사전 검토가 필요하다. 주택이 수용되는 경우에는 1주택에 대해서는 비과세를, 토지가 수용되는 경우는 5년 자경농지나 대토 감면을 받을 수 있는지 점검한다. 비과세나 9년 자경 등에 대한 감면이 없는 경우에는 수용에 따른 감면을 받을 수 있다. 보통 사업 인정고시일로부터 2년 전에 취득한 부동산은 10~40%까지 다양하게 감면을 받을 수 있다. 10%는 현금 보상, 40%는 5년 만기 보유 특약한 채권 보상에 적용된다. 대토로 보상을 받은 경우에는 대토로 받은 토지를 처분할 때 세금을 내는 혜택이 주어지기도 한다. 보상금을 수령하면 비과세가 아닌 한 보상금을 받은 날이 속한 달의 말일로부터 2개월 내에 양도세를 신고해야 한다. 셋째, 보상금을 활용하는 방법을 찾는다. 보상금을 가지고 대체 부동산을 살 수도 있고 보험이나 펀드 또는 채권 같은 금융자산에 재투자를 할 수도 있다. 이때 자녀에게 자금이 흘러가는 경우에는 증여 문제가 있으므로 주의하여야 한다.