11-4. 오피스텔의 양도소득세

오피스텔은 「건축법」상 준주택으로 업무용 건물에 해당한다. 하지만 이를 주거용으로도 사용할 수 있는데 이때 세법은 이를 주택으로 취급하여 법을 적용하고 있다.

이에 대해 정리해보자.

 

1. 기본 사례

 

K씨는 오피스텔을 취득하려고 한다.

• 매도인의 용도 : 업무용 • 매도인의 사업자등록 형태 : 간이과세자 • 예상취득가액 : 2억 원

 

(상황1) K씨가 매수하고자 하는 오피스텔은 부가가치세가 발생하는가?

오피스텔은 원래 업무용 시설에 해당한다.

따라서 부가가치세가 발생하는 것이 원칙이다.

다만, 사례처럼 매도인이 간이과세자인 경우에는 통상적으로 공급가액 안에 부가가치세가 포함되어 있으므로 매수인이 이를 부담하는 경우는 드문 것이 현실이다.

 

(상황2) K씨가 위 오피스텔을 취득 후 일반인한테 임대 시 어떤 문제점이 발생할까?

업무용 오피스텔을 주거용으로 임대하면 이는 주택에 해당한다.

참고로 이때 주의할 것은 당초 환급받은 부가가치세가 있다면 이를 다시 반환해야 한다는 것이다.

하지만 사례처럼 당초 환급받은 부가가치세가 없다면 이러한 문제가 발생하지 않으므로 주거용으로 임대해도 부가가치세 측면에서는 문제점이 거의 없다.

업무용을 주거용으로 전환될 때 일반과세자로서 부가가치세를 환급받은 경우에는 부가가치세 추징이 발생하는 것이 원칙이다.

 

(상황3) K씨가 향후 이를 양도하면 어떤 세금이 발생하는가?

업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔로 나눠서 살펴보면 다음과 같다.

 

▶ 부가가치세:

• 업무용이면 과세대상이다.(포괄양수도로 납부하지 않을 수 있다)
• 주거용이면 과세대상이 아니다

 

▶ 양도소득세:

• 업무용이면 과세대상이다.
• 주거용이면 과세대상이다.(1세대 1주택 비과세와 기타 감면이 있다)

2. 핵심 포인트

오피스텔을 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 나누어 세무상 쟁점들을 정리하면 다음과 같다.

구분	업무용 오피스텔	주거용오피스텔
취득시	• 취득세율 : 4%(4.6%) • 부가가치세 환급가능	• 취득세율 : 좌동 • 부가가치세 환급 불가
보유시	• 재산세 • 종합부동산세
임대시	• 무조건 종합과세	• 비과세, 분리과세, 종합과세
양도시	• 일반 건물로 보아 무조건 과세	• 주택으로 보아 비과세, 과세

참고로 2021년 4월 현재 주거용 오피스텔도 임대등록을 할 수 있다.

하지만 10년 장기로 등록해야 하므로 그 실익이 크지 않을 수 있다.

한편 기존에 등록한 오피스텔은 의무임대기간이 말소가 되는데 이에 대한 세무처리는 제6장과 제7장을 참조하기 바란다.

 

3. 실전 사례

 

아래와 같은 오피스텔을 양도하고자 한다

• 10년 전에 신축됨. • 전용면적 : 84.9㎡ • 취득가액 : 2억(토지가액 1억, 건물가액 1억) • 양도가액: 2억 2천만(기준시가로 안분한 토지가액 1억 5천만 원, 건물가액 7천만 원) • 부가가치세가 있는 경우에는 부가가치세 별도

 

(상황1) 이 오피스텔이 주거용 오피스텔이라면 부가가치세는 얼마인가?

주거용 오피스텔은 부가가치세가 면제되므로 이를 거래하더라도 이에 대한 부가가치세가 발생하지 않는다.

 

(상황2) 이 오피스텔이 업무용 오피스텔이라면 부가가치세는 얼마인가?

업무용 오피스텔에 대해서는 부가가치세가 발생한다. 다만, 이때 토지공급에 대해서는 부가가치세가 면세되므로 건물공급분에 대해서만 부가가치세를 계산해야 한다.

건물의 기준시가 7천만원에 대하여 부가가치세 700만원이 부가되어 총 거래가액은 2억 2,700만원이 된다.

 

(상황3) 이 오피스텔을 양도하면 양도소득세는 얼마인가? 단, 보유기간은 5년이다.

양도소득세는 아래와 같이 계산한다.

구분	금액	비고
양도가액	220,000,000
-필요경비 취득가액 기타필요경비	200,000,000
=양도차익	20,000,000
-장기보유특별공제	2,000,000	10%
=양도소득금액	18,000,000
-기본공제	2,500,000
=과세표준	15,500,000
×세율	15%
-누진공제	1,080,000
=산출세액	1,245,000

 

참고로 양도소득세는 국세이며 양도소득세 산출세액의 10% 만큼 지방소득세가 부과된다.

따라서 정확한 분석을 위해서는 지방소득세를 포함하는 것이 좋다(이하 동일).

 

◈오피스텔거래와 관련하여 알아두어야 할 사항들

• 오피스텔의 태생은 준주택, 즉 업무용 건물이다.
• 세법은 이를 상시 주거용으로 사용하면 주택으로 보아 이를 적용한다(실질과세의 원칙).
• 업무용 오피스텔을 임대나 양도하면 부가가치세가 발생한다.
• 업무용 오피스텔을 10년 내에 주거용으로 전환하거나 면세사업용으로 사용하면 당초 환급받은 부가가치세 중 일부를 반환해야 한다.
• 주거용 오피스텔은 주택에 해당하므로 주택으로 보아 주택에 대한 세제를 적용해야 한다.
• 주거용 오피스텔은 주택으로 취급되므로 당연히 주택임대사업자로 등록이 가능하다. 다만, 2020년 8월 18일부터는 10년 장기임대로만 등록이 가능하다. 참고로 기존등록자들은 4년 단기임대는 무조건 자동말소되며, 자진말소도 가능하다. 하지만 8년 장기임대는 자동말소가 되지 않으며 자진말소 또한 할 수 없다.( 주거용 오피스텔에 대한 임대등록에 따른 각종 세제혜택 등은 제3편을 참조하기 바란다.)

◈ 오피스텔 용도변경관련 리스크

오피스텔을 업무용에서 주거용으로 또는 그 반대로 용도변경을 하는 경우 다양한 리스크가 발생한다.

 

1. 업무용 오피스텔을 주거용 오피스텔로 용도변경한 경우

 

1세대 1주택 비과세 여부

 

업무용 오피스텔을 상시 거주용인 주택으로 사용하는 경우에는 주택으로 사용한 때로부터 주택을 취득한 것으로 보아 2년 이상 보유한 경우에 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

** 주택에 해당하는지 여부는 오피스텔의 내부구조, 형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 관할 세무서에서 사실판단할 사항으로서, 비과세 적용을 받고자 하는 경우에는 임대차계약서 · 세입자의 주민등록등초본·관리사무소 거주사실확인서. 내부구조를 확인할 수 있는 사진 등의 서류를 제출하여 입증할 수 있음.

 

일시적 2주택 비과세 여부

 

1주택자가 업무용 오피스텔을 주거용 오피스텔로 용도변경한 경우에는 그 날에 주택을 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용한다.

 

서면4팀-3244, 2007.11.9.

1세대 1주택이던 자가 소유하던 상가(오피스텔)를 용도변경하여 주택으로 사용하는 때는 주택으로 용도변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용함.

 

업무용, 주거용, 업무용 등으로 반복하여 사용한 경우의 비과세 보유기간 통산여부

 

1세대 1주택 비과세 판단은 양도일 현재의 상황에 의하여 판단하는 것으로서 오피스텔을 주거용으로 사용하던 중 그 사용용도를 변경하여 업무용으로 사용하다 재차 주거용으로 변경하여 사용하는 경우로서, 양도일 현재 주거용에 해당하는 경우에는 주택으로 사용한 기간을 통산하여 2년 이상인 경우 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다.

서면5팀-406,2008.2.29.

「소득세법 시행령」제155조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택의 특례 규정을 적용함에 있어서 국내에 1주택(이하 “A주택"이라 함)을 소유하는 1세대가 업무용시설인 오피스텔 1채를 취득하여 업무용 시설 또는 주거용 시설로 반복·변경하여 사용하는 경우로서, 오피스텔의 사용현황이 아래와 같은 경우 2007년 1월 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우 동 규정을 적용할 수 있는 것임. 자료 • 2001년 1월 : A주택(3년 보유 및 2년 거주)을 보유한 상태에서 오피스텔 1채 취득하여 업무용으로 사용 • 2002년 1월~2004년 12월 : 오피스텔을 주거용으로 사용 • 2005년 1월~2006년 12월 : 오피스텔을 업무용으로 사용 • 2007년 1월~ : 오피스텔을 주거용으로 사용 • 2007년 3월 : A주택 양도

 

2. 주거용 오피스텔을 업무용 오피스텔로 용도변경한 경우

 

업무용 오피스텔로 용도 변경하고 바로 이를 양도하는 경우

 

사무실 구조 등이 변경되지 않았다면 주택으로 볼 가능성이 높다.

 

업무용 오피스텔로 용도변경해 임대 중에 이를 양도하는 경우

 

주거용으로 사용하던 오피스텔을 사무실 구조로 용도 변경하여 법인 등이 사용하고, 양도시점에 업무용인 경우에는 양도일 현재 주택에 해당되지 않는다.

따라서 이 경우에는 주택에 대한 양도소득세가 아닌 일반건물에 대한 양도소득세가 부과될 것으로 보인다(장기보유특별공제 및 세율 적용면에서 유리할 수 있음).

 

업무용 오피스텔로 용도 변경한 후에 다른 일반주택을 양도할 때 비과세 적용 여부

 

2021년 1월 1일부터 적용되는 최종 1주택에 대한 보유기간 계산법이 적용된다. 따라서 용도변경 후 2년 이상 보유 등을 한 후에 다른 주택을 양도해야 비과세를 받을 수 있게 된다. 주의가 필요하다.

 

3. 오피스텔을 공실로 둔 경우

 

 주거용으로 사용 후 공실이 된 상태

주택으로 볼 가능성 높다.

 

 업무용으로 사용 후 공실이 된 상태

업무용으로 볼 가능성 높다. 이에 대해서는 아래 예규를 참조하자.

 

 

서면인터넷방문상담4팀-285, 2005.2.23.

[제목] 오피스텔을 공실로 보유하는 경우 주택수 포함 여부 [요지] 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 아니하고 당초 「건축법」상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 볼 수 없음. [회신] 오피스텔을 취득하여 임대사업자등록을 하고 임대하는 경우 다른 주택의 양도일 현재 임차인이 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 사실이 확인되는 경우에는 이를 주택의 임대로보고 관계법령을 적용하는 것입니다. 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 않고 당초 「건축법」상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 볼 수 없는 것이며 이에 대하여는 관련 사실을 종합하여 판단할 사항입니다.

 

오피스텔과 관련해 아래 두 가지는 기억해야 한다

• 주거용 오피스텔은 세법상 주택에 해당하여 다른 주택의 취득세와 양도소득세의 세율에 결정적인 영향을 준다.
• 주거용 오피스텔을 업무용 오피스텔로 용도변경하면 다른 주택의 2년 보유기간은 용도변경한 날로부터 계산해야 한다.

 

◈포괄양수도로 부가가치세 납부 생략

주로 수익형 부동산에서 약방의 감초처럼 자주 등장하는 포괄양수도계약에 대해 알아보자.

포괄양수도계약은 사업장별로 사업용 자산을 비롯한 인적 시설 및 권리·의무 등을 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말한다.

 

1. 기본 사례

 

오피스텔 양도자료가 다음과 같다

• 매도인 : 일반과세자 • 예상양도가액 : 2억원(VAT 1천만 원 별도) • 취득가액 : 1억 8천만 원

 

(상황1) 매도인이 매수인으로부터 받아야 할 총 금액은 얼마인가?

부가가치세 1천만 원을 포함한 총 2억 1천만 원이다.

 

(상황2) 매수인은 부가가치세 1천만 원을 환급받을 수 있는가?

그렇다.

다만, 매수인도 일반과세자로 등록해야 하고 적법하게 세금계산서를 교부받아야 한다.

세금계산서는 건물에 대해서만 교부가 되며, 토지에 대해서는 계산서를 받거나 받지 않아도 문제가 없다.

 

(상황3) 부가가치세 1천만 원을 제외하고 거래할 수 있는가?

국가 입장에서는 부가가치세를 받았다가 이를 환급해주므로 실익이 없다.

그래서 매도인의 사업자체를 매수인에게 그대로 포괄적으로 승계하면 납부와 환급이 없이 거래할 수 있도록 하고 있다.

 

2. 핵심 포인트

 

포괄양수도계약이 성립되려면 다음과 같은 요건들이 동시에 충족되어야 한다.

 

▶사업양수도의 내용이 확인될 것

• 사업양도·양수계약서 등에 의거 사업의 포괄적 양도 사실이 확인되어야 한다.

 

▶매도인과 매수인이 과세사업자일 것

• 사업양수 후 매수인이 면세사업으로 전환하는 경우에는 사업양수도가 인정되지 않는다.

 

▶사업양도신고서를 제출할 것

• 사업양도 후「사업양도신고서」를 제출하여야 한다.

☞매도인은 부가가치세 확정신고를 할 때 사업양도신고서를 제출하여야 하고, 매수인은 사업자등록을 할 때 일반과세자로 사업자등록을 하여야 하며, 이때 양도양수계약서 사본을 제출하여야 한다.

 

3. 실전 사례

 

다음과 같이 상가를 양도하려고 한다.

• 예상양도가액 : 6억 원(VAT별도) • 취득가액 : 4억 원 • 토지의 기준시가는 2억 원이고, 건물의 기준시가는 1억 원이다 • 매수인은 간이사업자이다.

(상황1) 양도인이 매수인으로부터 징수해야 하는 부가가치세는 얼마인가?

상가건물과 토지를 일괄공급하는 경우 부가가치세는 ‘감정평가액→기준시가’의 비율 순으로 안분계산한다.

사례의 경우에는 감정평가액이 없으므로 기준시가 비율로 안분하여 토지와 건물의 공급가액을 계산한다.

• 6억 × 1억/3억= 2억

부가가치세는 건물 공급가액에 대해서만 부과되므로 2억 원의 10%인 2천만 원이다.

 

(상황2) 매수인은 위의 부가가치세를 환급받을 수 있는가?

매도인은 매수인으로부터 2천만 원의 부가가치세를 징수해서 이를 국가에 납부해야 한다.

그 다음 매수인은 이를 환급받을 수 있는데, 이때 매수인은 간이과세자가 아닌 일반과세자에 해당되어야 한다.

따라서 사례의 경우에는 매수인이 간이사업자이므로 이 부가가치세를 환급받을 수 없다.

 

부가가치세를 환급을 받을 수 없는 경우

• 매수인이 간이과세자인 경우 • 매수인이 비영리법인으로서 목적사업용으로 사용하는 경우(예 : 교회의 예배당으로 사용). • 매수인이 비사업자인 경우 등

 

(상황3) 위의 부가가치세를 생략한 채 거래하기 위한 조건은?

포괄양수도계약을 맺으면 부가가치세 없이 처리할 수 있다.

포괄양수도계약이란 사업자체를 매수인에게 그대로 이전하는 계약을 말한다.

매수인은 일반과세자로 전환해야 한다.