11-3. 신축한 빌딩의 양도소득세 계산

신축한 빌딩을 양도할 때에는 취득가액의 입증과 철거비용 등이 취득가액에 포함되는지의 여부에 관심을 둘 필요가 있다.

 

1. 기본 사례

 

15년 전에 다음과 같이 건물을 신축하였다

• 구건물의 장부가액 : 5천만 원 • 구건물의 철거비용 : 1천만 원 • 취득 당시 토지 장부가액 : 50억 원 • 공사비 : 30억 원 • 취득세 등 부대비용 : 3억 원 • 이자비용 : 3억 원(완공 전의 금액은 1억 5천만 원) • 감가상각은 없음.

이를 계산하기 위해서는 필요경비가 얼마가 되는지 이를 계산하는 것이 급선무이다.

• 토지 필요경비= 토지 취득가액 + 기타필요경비

• 건물 필요경비= 건물 취득가액 + 기타필요경비

구분	토지	건물	비고
구건물 장부가액		필요경비제외	구건물의 장부가액과 철거비용은 양도가액에 직접적으로 대응되는 원가가 아니므로 필요경비로 볼 수 없다. 다만, 철거비용은 2020년 2월 11일부터 필요경비로 인정된다.
구건물 철거비용		1천만
토지취득가액	50억
공사비		30억
취득세 등		3억
건설자금이자		필요경비제외
	50억	33억1천만

☞사업용 고정자산의 건설에 직접 소요된 특정차입금에 대한 지급이자를 원본에 가산하고 해당 사업용 고정자산을 양도하여 양도차익을 계산하는 경우 해당 지급이자는 「소득세법 시행령」 제163조 【양도자산의 필요경비】에 해당하지 않는다.

 

다음으로, 위의 내용에 맞춰 양도소득세를 계산한다.

토지와 건물의 보유기간은 공히 15년으로 장기보유특별공제는 30%로 동일하다.

이러한 상황이 아니라면 토지와 건물을 구분하여 양도소득세를 계산해야 한다. 양도가액이 100억 원이라면 양도소득세는 다음과 같다.

구분	금액	비고
양도가액	10,000,000,000
-필요경비 취득가액 기타필요경비	8,310,000,000
=양도차익	1,690,000,000
-장기보유특별공제	507,000,000
=양도소득금액	1,183,000,000
-기본공제	2,500,000
=과세표준	1,180,500,000
×세율	45%
-누진공제	65,400,000
=산출세액	465,825,000

 

2. 핵심 포인트

신축한 빌딩을 양도할 때 다음과 같은 점에 주의하여 양도소득세를 계산해야 한다.

• 첫째, 건물취득가액 입증문제에 주의해야 한다. 세법에서는 자기가 행한 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비 ·보험료 · 수수료 · 공과금(취득세 포함)·설치비 기타 부대비용의 합계액을 취득가액으로 한다. 이때의 금액은 장부나 기타 증빙서류(계약서 등)로 입증해야 한다.
• 둘째, 구건물 잔존가액과 철거비용처리에 주의해야 한다.
• 건축물과 부수토지를 함께 취득 후 사용하다가 신축한 후 이를 양도하는 경우로써, 멸실된 건축물의 취득가액은 양도자산의 양도가액과 직접 대응되는 비용으로 볼 수 없으므로 필요경비에 산입되지 않는다(재산 46014-541, 2000.5.6.). 다만, 이 중 철거비용은 2020년 2월 11일부터 필요경비로 인정된다.
• 셋째, 이자비용처리법에 유의해야 한다. 사업을 위한 차입금의 지급이자에 해당하더라도 준공된 날까지의 지급이자는 건물가액에 가산하며, 준공된 날 이후의 지급이자는 해당 과세기간의 필요경비에 산입한다(재소득149,2011.4.22.). 하지만 최근에 해석을 변경해 건설자금이자는 취득가액으로 인정하지 않는다(양도, 서면 -2018-부동산-1729 [부동산납세과-599], 2019.6.10.)

건물 멸실비용의 필요경비 인정여부

건물을 멸실하면서 발생한 구건물의 잔존가액과 철거비용이 양도소득세 또는 종합소득세계산 시 필요경비로 인정되는지 알아보자. 1. 건물멸실 후 건물을 신축하여 양도하는 경우(양도소득세) 본인 소유의 건물을 멸실한 후 건물을 신축하여 향후 일시적으로 양도하는 경우에 구건물의 잔존가액과 철거비용이 양도가액에서 차감되는 필요경비에 해당하는지가 관건이다. 이에 대해 과세관청은 구건물의 잔존가액과 철거비용은 필요경비에서 제외된다는 입장을 가지고 있다(재산 46014-541, 2000.5.6.). 이러한 잔존가액은 양도소득이 아닌 임대소득과 관련이 있다는 취지에서 이러한 규정을 두고 있는 것으로 보인다. 단, 2020년 2월 11일 이후 양도분부터는 노후건물의 철거비용은 양도자산의 필요경비로 인정한다. 2. 토지만을 이용할 목적으로 바로 건물을 멸실한 경우(양도소득세) 토지만을 이용하기 위하여 토지와 건물을 함께 취득한 후 해당 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거 후 남아있는 시설물의 처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다(「소득세법」 기본통칙 97-08). 단, 이때 주의할 점은 건물을 즉시 철거하고 토지만을 이용할 목적이었음이 명백한 경우에 한해 필요경비로 인정된다는 것이다. 이때 철거비용 등에 대한 부가가치세는 토지관련 매입세액이므로 공제를 받을 수 없다. 3. 건물멸실 후 건물을 신축하여 분양하는 경우(종합소득세) 보유한 건물을 멸실한 후 건물을 신축하여 사업적으로 분양하는 경우에는 종합소득세가 부과된다. 이때 구건물의 잔존가액과 철거비용이 수익적 지출(당기비용) 또는 자본적 지출(취득원가)에 해당하는지 여부가 관건이다. 잔존가액과 철거비용에 대한 세법의 태도는 다음과 같다. ① 개인사업자가 본인소유 건물을상당기간 사용 후 철거하고 신축. 건축물에 대한 자본적지출액(소득세 집행기준27-55-8) ② 개인사업자가 일괄구입후 즉시 철거하고 신축 토지에 대한 자본적지출 즉 ①의 경우 구건물의 잔존가액과 철거비용은 건축물의 자본적 지출에 해당하며, ②의 경우처럼 타인의 부동산을 매입해 신축한 경우에는 구건물의 잔존가액과 철거비용을 토지의 자본적 지출로 본다(처분시 필요경비에 산입함). ☞시사점 취득 후 바로 공사에 들어가면 취득 이후 발생한 지출이 모두 토지의 취득원가에 포함되나, 오래 보유한 건물과 관련된 비용은 신축 시의 건물의 취득원가에서 포함된다. 이러한 기준에 의해 필요경비 해당여부를 판정하는 것이 좋다.