1-5. 증여, 부담부증여와 취득세

1. 주택 증여 취득시 과세표준과 취득세율 

 

■ 주택 증여 취득시 과세표준과 취득세율 변화

구분	2022년 이전 증여	2023년 이후 증여
과세표준	시가표준액 (공동주택가격,개별주택가격)	시가인정액 (매매사례가액, 감정가액 등)
취득세율	3.5%(기본세율) or 12% (중과세율)

 

■ 주택 증여 취득시 취득세율 적용사례(시가 : 6억원, 주택공시가격 : 4억원 가정)

구분	2022년 이전 증여		2023년 이후 증여
적용기준	시가표준액		시가인정액
과세표준	400,000,000		600,000,000
취득세율	3.5% (기본세율)	12% (중과세율)	3.5% (기본세율)	12% (중과세율)
취득세	14,000,000원	48,000,000원	21,000,000원	72,000,000원

 

2. 주택 증여 취득시 중과세율 적용대상과 적용제외

 

■ 주택 증여 취득시 중과세율(12%) 적용대상 주택

① 증여 당시 조정대상지역에 소재하고 있는 주택일 것 ② 증여 당시 주택공시가격이 3억원 이상일 것 (지분이나 부속토지만을 증여한 경우라도 전체 주택공시가격으로 판단)

 

■ 주택 증여 취득시 중과세율(12%) 적용에 대한 예외

① 증여일 현재 「증여자」가 1세대 1주택자에 해당하면 수증자(배우자·직계존비속)가 주택을 몇 채 소유하고 있는지 불문하고 중과세율 적용배제 ② 증여자 기준 1세대 1주택 판정시 중과배제주택도 포함하여 주택수 계산 ③ 2020.08.11. 이전 취득한 조합원입주권·주택분양권·오피스텔만 주택 수에서 제외

 

■ 주택수의 판단범위에 관한 적용례(지방세법 부칙, 법률 제17473호, 2020.08.12.)

조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다.

 

3. 주택 증여 취득시 중과세율 적용여부 판단

사례1 아버지가 자녀에게 증여한다. 증여대상주택은 조정대상지역에 소재.(시가 10억, 주택공시가격 7억) ∙아버지가 1세대1주택 → 3.5%(기본세율) ∙아버지가 1세대2주택이상 → 12.5%(기본세율) ∙아버지가 1세대 2주택자 이상 & 40% 지분만 증여한 경우 → 12%(중과세율)

사례2 아버지가 자녀에게 증여한다. 증여대상주택은 비조정대상지역에 소재.(시가 10억, 주택공시가격 7억) ∙비조정대상지역에 소재하는 주택은 주택공시가격에 상관없이 중과배제→ 3.5%(기본세율)

사례3 아버지가 자녀에게 증여한다. 아버지는 조정지역에 A(공시가격5억), B(공시가격1억이하)주택을 소유 A주택을 증여 ∙중과세율 12%

사례4 아버지가 자녀에게 증여한다. 아버지는 조정지역에 A(공시가격5억), B(조합원입주권, 2020.8.11이전취득)주택을 소유 A주택을 증여 ∙일반세율 3.5%

 

4. 주택 부담부증여와 취득세율

 

■ 부담부증여란?

① 증여자의 채무(임대보증금, 은행대출금)를 수증자가 승계하는 조건으로 증여받는 것 ② 무상취득분 : (증여재산가액 – 채무금액) → 증여 취득세율 적용 (증여재산가액: 2022년 이전은 주택공시가격, 2023년 이후는 시가인정액, 이하 동일) ③ 유상취득분 : 채무금액 → 매매 취득세율 적용

 

■부담부증여시 취득세 적용방법(2022년 증여 가정)

구분	무상취득분	유상취득분
과세표준	주택공시가격 - 채무금액	채무금액
취득세율	증여 취득세율 (3.5% or 12%)	매매 취득세율 (기본세율 or 중과세율)
세율적용시 판단금액	주택공시가격	Max(주택공시가격, 채무금액)

 

5. 주택 부담부증여와 취득세율 적용사례

 

① [주택공시가격 > 채무]

- 아버지(3주택자)가 자녀(무주택자)에게 부담부증여한다. (2022년 증여 가정)

- 주택(조정지역)공시가격 : 5억원

- 임대보증금 : 3억원

구분	무상취득분	유상취득분
과세대상	주택공시가격 - 채무금액	채무금액
과세표준	2억원	3억원
적용세율	12%※ (증여, 중과세율)	1% (매매, 기본세율)
취득세액	24,000,000원	3,000,000원
※ 증여 취득시 중과세율이 적용되는 「조정대상지역 소재 & 3억원 이상 주택」해당 여부는[주택공시가격 전체금액]으로 판단

 

② [주택공시가격 > 채무]

- 아버지(3주택자)가 자녀(2주택자)에게 부담부증여한다. (2022년 증여 가정)

- 주택(조정지역)공시가격 : 5억원

- 임대보증금 : 3억원

구분	무상취득분	유상취득분
과세대상	주택공시가격 - 채무금액	채무금액
과세표준	2억원	3억원
적용세율	12%※ (증여, 중과세율)	12% (매매, 기본세율)
취득세액	24,000,000원	36,000,000원
※ 증여 취득시 중과세율이 적용되는 조정대상지역 소재 & 3억원 이상 주택 해당 여부는「주택공시가격 전체금액」으로 판단

 

③ [주택공시가격 > 채무]

- 아버지(3주택자)가 자녀(무주택자)에게 부담부증여한다. (2022년 증여 가정)

- 주택(조정지역)공시가격 : 10억원

- 임대보증금 : 6억원

구분	무상취득분	유상취득분
과세대상	주택공시가격 - 채무금액	채무금액
과세표준	4억원	6억원
적용세율	12% (증여, 중과세율)	3%※ (매매, 기본세율)
취득세액	48,000,000원	18,000,000원
※ 유상취득분에 대한 취득세 세율적용은 Max(주택공시가격, 채무금액)으로 판단

 

④ [주택공시가격 〈 채무]

- 아버지(3주택자)가 자녀(무주택자)에게 부담부증여한다. (2022년 증여 가정)

- 주택(조정지역)공시가격 : 3억원

- 임대보증금 : 5억원

구분	무상취득분	유상취득분
과세대상	주택공시가격 - 채무금액	채무금액
과세표준	0원	5억원
적용세율		1%※ (매매, 기본세율)
취득세액		5,000,000원
※ 주택공시가격보다 채무금액이 더 큰 경우에는 채무금액 전체를 유상취득분으로 보아 매매에 대한 취득세율 적용

 

⑤ [주택공시가격 〈 채무]

- 아버지(3주택자)가 자녀(2주택자)에게 부담부증여한다. (2022년 증여 가정)

- 주택(조정지역)공시가격 : 3억원

- 임대보증금 : 5억원

구분	무상취득분	유상취득분
과세대상	주택공시가격 - 채무금액	채무금액
과세표준	0원	5억원
적용세율		12%※ (매매, 중과세율)
취득세액		60,000,000원
※ 주택공시가격보다 채무금액이 더 큰 경우에는 채무금액 전체를 유상취득분으로 보아 매매에 대한 취득세율 적용

 

6. 부담부증여시 증여추정과 취득세율

 

■ 부담부증여시 증여추정

수증자가 배우자 또는 직계존비속으로부터 부담부증여 받는 경우로서 수증자의 소득이 증명되지 않는 경우에는 유상취득분을 인정하지 않고, 부동산 전체를 무상으로 취득한 것으로 보아 증여에 대한 취득세율 적용(지방세법 제7조 ⑩, ⑩)

 

■ 수증자 소득입증 여부에 따른 취득세율 적용방법

구분	수증자 소득입증 가능		수증자 소득입증 불가
	유상취득분	무상취득분	무상취득분
과세표준	채무금액	주택공시가격 - 채무금액	주택공시가격 전체
취득세율	매매 취득세율 (기본세율 or 중과세율)	증여 취득세율 (3.5% or 12%)	증여 취득세율 (3.5% or 12%)

※ 2023년 이후 증여분부터 시가표준액(주택공시가격)이 아닌 시가인정액을 과세표준으로 증여취득세율 적용

 

■참고 : 주택 유상 및 무상 취득시 총 부담 세율

구분		전용면적	취득세	지방교육세	농특세	합계
1주택자 비조정 2주택자	6억원 이하	85㎡ 이하	1%	0.1%		1.1%
		85㎡ 초과	1%	0.1%	0.2%	1.3%
	6억원 초과9억원 이하	85㎡ 이하	2BX-3%	취득세의 10%		1.111% ~3.289%
		85㎡ 초과	2BX-3%	취득세의 10%	0.2%	1.311% ~3.489%
	9억원 초과	85㎡ 이하	3%	0.3%		3.3%
		85㎡ 초과	3%	0.3%	0.2%	3.5%
조정 2주택자 비조정 3주택자		85㎡ 이하	8%	0.4%		8.4%
		85㎡ 초과	8%	0.4%	0.6%	9.0%
조정 3주택 이상자 비조정 4주택 이상자		85㎡ 이하	12%	0.4%		12.4%
		85㎡ 초과	12%	0.4%	1%	13.4%
주택외(토지, 상가 등)			4%	0.2%	0.4%	4.6%
상속			2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
증여			3.5%	0.2%	0.3%	4%