1-4. 일시적 2주택에 대한 취득세 중과배제

1. 일시적 2주택 취득세 중과배제 개괄

 

① 1주택을 소유한 1세대가 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하여 일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 처분하는 경우에는 중과세율(8%)이 아닌 기본세율(1%~3%) 적용

② 처분의 범위 : 양도·증여·멸실(용도변경·세대분리는 처분의 개념에 포함되지 않음)

일시적 2주택 취득세 중과배제 적용요건
구분	종전주택 소재	신규주택 소재지	일시적 2주택 기간
조정대상지역 일시적 2주택	조정대상지역	조정대상지역	2년※
비조정대상지역 일시적 2주택	비조정대상지역		3년
☞일시적 2주택 기간: 2022.05.10. 이후 종전주택 양도분부터 2년 적용(2022.05.09. 이전 종전주택 양도분은 1년 적용)

 

2.종전주택 증여 및 용도변경시 일시적 2주택 해당여부

 

■ 일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 증여한 경우 → 처분의 개념에 해당

종전주택(조정)과 신규주택(조정)이 있는 상태에서 일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 별도의 세대에 증여하는 경우

 

■ 일시적 2주택 기간 내에 종전주택을 용도변경한 경우 → 처분의 개념에 미해당

 

3. 일시적 2주택 중과배제에 대한 사후관리

 

■종전주택을 일시적 2주택기간 동안 처분하지 않고 계속 보유하는 경우에는 중과세율(8%)과 기본세율(1%~3%)의 차액(가산세 포함)을 추징

 

■ 취득가액 5억원인 주택이 일시적 2주택 요건을 미충족한 경우의 처리

신규주택 취득시			요건 미충족시
취득가액	취득세율	취득세	취득가액	취득세율	취득세
5억원	1%	5,000,000	5억원	8%	40,000,000
차액(40,000,000-5,000,000) +가산세를 추징한다

 

■ 일시적 2주택 요건 미충족시 취득세 추징(가산세 포함)

① (8%를 적용하여 계산한 세액 - 당초 취득시 납부한 세액) 추징

② 과소신고가산세 및 납부지연가산세를 포함하여 과세

 

4. 주택분양권 및 조합원입주권과 일시적 2주택

 

■ 주택분양권 및 조합원입주권과 일시적 2주택 적용

① 신규주택이 조합원입주권 또는 주택분양권으로 완공된 주택이거나 종전주택이 조합원입주권 및 주택분양권인 경우에는 미완성 주택에 대한 납세자의 선택권을 보장하기 위해 신규주택을 종전주택에 포함하여 일시적 2주택 해당 여부를 판정

② 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산

 

• 종전주택 취득

• 주택분양권 취득(조정)

• 신축주택 완공(조정)

(2년 3년 이내 양도기간 계산)

• 종전주택 또는 신축주택양도

 

5.일시적 2주택 취득세 중과배제 관련 규정

 

■ 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)

① 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다. 2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

■ 지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)

① 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 “종전주택 등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장 이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 "신규주택 등"이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전주택 등과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전주택등(신규주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전주택 등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규주택을 말한다.

 

6. 취득세 부과시 주택수의 산정방법

 

■ 지방세법 시행령 제28조의4(주택수의 산정방법)

① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율적용의 기준이 되는 1세대의 주택수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔의 수를 말한다. ⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다. 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 가. 제28조의2 제1호에 해당하는 주택 나. 제28조의2 제3호·제5호·제6호 및 제12호에 해당하는 주택 다. 제28조의2 제4호에 해당하는 주택 라. 제28조의2 제8호 및 제9호에 해당하는 주택 마. 제28조의2 제11호에 해당하는 주택

 

■ 주택수의 판단범위에 관한 적용례 (지방세법 부칙, 법률 제17473호, 2020.08.12.)

조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다.

 

7. 일시적 2주택 판정시 취득세 중과배제 주택은 제외하고 계산

 

■ 취득세 중과배제 주택의 범위

관련규정(지방세법 시행령)	구분
제28조의2 제1호	공시가격 1억원 이하 주택
제28조의2 제3호	노인복지주택
제28조의2 제4호	등록문화재주택
제28조의2 제5호	공공지원민간임대주택
제28조의2 제6호	가정어린이집
제28조의2 제8호	주택신축목적 취득주택
제28조의2 제9호	주택시공자 취득주택
제28조의2 제11호	농어촌주택
제28조의2 제12호	사원용주택

 

■ 일시적 2주택 판정시 다음의 주택을 제외하고 주택수 계산

① 2020.08.11. 이전 취득한 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔

② 취득세 중과세율 적용배제 주택

☞상기 주택을 제외하고 나머지 주택은 일시적 2주택 요건을 충족한 경우 중과세율 배제

 

8. 일시적 2주택 해당 여부 판정사례

 

■ 2020.08.11. 이전 취득한 오피스텔을 소유하고 있는 경우

∙ 2018.04. A오피스텔(주택분 재산세)

∙ 2020.08 B주택

∙ 2022.10 C주택 취득(조정)

 

■ 중과제외 주택을 소유하고 있는 경우

∙ A주택(주택공시가격 1억원 이하 주택)

∙ 2020.08. B주택

∙ 2022.10. C주택 취득(조정)